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土地活用会社を徹底比較

土地活用会社を徹底比較!住友不動産

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住友不動産は、大規模な都市開発から高層ビルや高級マンションの建設、戸建て住宅まで、不動産にかかわる多彩な事業を展開する大手総合デベロッパー。

戸建て住宅では、早くから2×4(ツーバイフォー)工法を導入し、独自の地震対策テクノロジーを加えて、木造でありながら免震性・耐震性・制震性の高い地震に強い頑丈な住宅が特徴です。

中庭のある都市型戸建て住宅「J-URBAN」は、グッドデザイン賞を受賞し、美しさと機能性を兼ね備えた住宅として、若い世代から支持されています。

賃貸住宅などの住居系の土地活用は、住友不動産の住宅部門が対応しますが、住居系以外の商業施設などの土地活用は、グループ会社の住友不動産シスコンが対応しています。

営業エリアは、住居系は首都圏のみ、それ以外は首都圏・関西圏を中心とした周辺地域に限定されます。

なお、住友不動産の土地活用は、木質系2×4工法を主力にしているため中高層のマンションや商業施設には、原則対応していません。

 

 

住友不動産の土地活用の特徴

 

木質系2×4工法を主力とする住友不動産は、独自の地震対策テクノロジーを加えて、地震に強い頑丈な賃貸住宅を供給し、これまで多くの実績を積み重ねています。

主な特徴は、次の5つです。

 

特徴1:地震に強く低コストで早期回収が可能な賃貸住宅は「木造」が正解!

高層建築から注文住宅まであらゆる建築物を手がけ、鉄筋コンクリート造りや鉄骨造りなど、さまざまな構造・工法に精通する住友不動産が賃貸住宅としておすすめするのは、高収益を生み出す高性能の木造住宅

その理由は次の4つ

 

木は火災に強い

木は燃えると表面に炭化層が生じて、火が内部まで通りにくくなるため強度が低下しにくい素材。他方鉄骨は550℃を超えると強度が急激に低下し、一気に崩れる可能性があります

1,200℃を超える火災では、木材は長時間強度が保たれるので、初期消火や避難の時間を確保できるなど、鉄より安全性の高い素材といえます。

 

② 木は地震に強い

建物が重いほど地震の際の負荷は大きくかかります。比重に対しての強さを比較すると、木は押しつぶす力に対する強さで、鉄の約3倍、コンクリートの約12倍軽くて強い木の家は、地震に強いといえます。

 

③ 木は長もち

古くから建築物の素材として使われている木は、伐採後の約200年~300年は年々強度を増して、その後も長く伐採時の強さを維持します。

腐朽しやすいと思われがちですが、断熱性が高く、鉄やコンクリートに比べて結露が発生しにくいため腐朽しにくく長もちするのです。

 

④ 木は快適でエコ

木の家はやさしい肌ざわりに加え、外気温の影響を受けにくいため、1年を通して心地よく暮らせます。

冷暖房効率にも優れていますので、快適に過ごしながら省エネでエコな暮らしを実現します。

 

特徴2:多様な条件の敷地を最大限に活かす敷地対応力

狭小地や変形地、斜線規制など、さまざまな法的な制約を受ける敷地。住友不動産は、自由設計の強みを活かし、どのような条件の敷地でも、最大限に有効活用するプランを提案します。

 

整形地

制約の少ない整形地でも、無駄のない均一なプランだけが、常に正解というわけではありません。戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地などでは、周囲と差別化できる個性的なプランが求められます。住友不動産なら、独創的でプレミアム感のあるプランを提案できます。

 

変形地

不規則な変形地でも、敷地の形状に合わせて無駄なくスペースを活用できるのが自由設計の強み。敷地の特徴を活かすことで、変化に富んだ魅力ある賃貸住宅を可能にします。

 

狭小地

地形の悪い20坪に満たない狭小地でも、住友不動産ならではの自由設計で、敷地を最大限に活用した競争力のあるプランの提案が可能です。

 

④ 斜線規制

都市部では、北側斜線や道路斜線など、さまざまな規制や制限が珍しくありません。

自由度の高い木質系2×4工法なら、きめ細やかなプランで柔軟に対応が可能。空間を立体的に使い、限られた敷地を有効活用できます。

 

特徴3:高収益・安定経営を実現するエキスパート制

住友不動産が提案するマーケットにマッチした理想的な賃貸経営は、それぞれの専門家が連携する「エキスパート制」。建築の企画提案から募集・管理運営まで、各分野で最良なエキスパートを選択することが、大切な賃貸事業のパフォーマンスを最大限に高めることができると考えます。

 

賃貸管理には、募集力・営業力・仲介力・管理力が必要です。建築会社やハウスメーカーと一体となった管理会社では、真の実力がある会社といえません。

例えば、募集力を入居者の視点で考えると、

インターネットで充実した物件情報のある会社に問い合わせるなら、ネット検索トップの会社。

店舗に足を運んで担当者に聞くなら、多店舗展開の会社。

雑誌でリサーチするなら、賃貸雑誌での掲載が多い会社など。

真の実力のある管理会社を見極めることが高収益・安定経営の近道といえるのです。

 

さらに管理会社の適性をよく見極めずに管理を委託するのは、大きなリスクになります。建物は計画地によって規模やプラン内容が大きく異なるからです。適性をよく見極めずに管理を委託しても、うまくいくはずはありません。

 

建築では、それぞれのエリア特性や敷地条件に合わせたオーダーメイドの設計にこだわり、賃貸管理では、当該エリアでもっとも高いパフォーマンスを発揮できる管理会社と連携し、最適な資産活用を行う。

これが、住友不動産がおすすめするエキスパート制です。

 

特徴4:木質系2×4工法によるローリスクで高収益の経営計画を提案

賃貸経営を成功させる重要なポイントは、リスクを最大限に抑え、高い収益を上げること。これを実現するのが、住友不動産の木質系2×4工法です。

木質系2×4工法は、減価償却期間が短いのがメリット。税制上不動産所得の計算では、建物の建築費相当額を減価償却費として一定の期間に分割して計上できます。この減価償却費は、実際の支出を伴わない名目上の経費であり、賃貸事業を行いながら投資した資金を回収していくものです。木質系2×4工法は、償却期間が短いため償却率が高く、早期に投資の回収が可能なことが、税制上の大きなメリットになります。

そして賃貸経営にはさまざまなリスクが存在します。

例えば

 

  1. 借入金リスク
  2. 金利上昇リスク
  3. 建物の老朽化リスク
  4. 空室リスク
  5. 家賃下落リスク
  6. 生活環境の変化リスクなど

 

これらのリスクを理解し、回避するにはどうすれば良いのかを一緒に考えることから、賃貸経営をスタートさせます。

住友不動産では、税制上の大きなメリットがある木質系2×4工法による建築と賃貸経営のリスク回避策を考えた経営計画を提案することで、収益性の高い賃貸経営を実現させています。

 

特徴5:ロングライフ仕様の光触媒タイルと外壁通気工法

メンテナンス性能の高い「光触媒タイル」住まいを長もちさせる「外壁通気工法」が高収益を支えます。

 

高収益のポイントは、魅力ある建物をつくること。それには、第一印象を決定づける外観のクオリティを無視できません。住友不動産の「光触媒(ハイドロテクト)タイル」の外壁は、グレード感が高く、全面タイル貼りの外観はワンランク上に評価されますので、賃料を維持しやすく、近隣からも管理の行き届いた物件として好意的に受けとめられます。さらに光触媒タイルは太陽と雨の力で恒久的に汚れを落とし、美観を維持。すべてセルフクリーニング作用によるものなので、人手やコストをかける必要がなく、メンテナンス費用を大幅に削減できます。

 

建物内の結露が壁の表面に発生すると、カビやダニの原因になり、壁内で発生すると、木材を腐朽させるなど、建物にさまざまな悪影響を与えます。

住友不動産では、通気層により水蒸気を壁内から追い出す「外壁通気工法」と、壁内側に湿気を入れない「ベーバーバリア(防湿フィルム)」を採用するなど、さまざまな独自の結露防止対策を施しています。

これらの対策により結露を防ぎ、建物を長もちさせることができるのです。

 

 

住友不動産のアパート・マンション建築の商品ラインナップと坪単価・費用

 

住友不動産の建築費の坪単価については、公表されていませんので、建築費用を知るには、実際に建築プランを立てて見積もりをとるしかありません。

利用者の口コミを総合的にまとめると、住友不動産の賃貸住宅の建築費の坪単価は標準的で、50万円~70万円。

住友不動産の主な賃貸住宅は、次のとおりです。

 

種別 階数・構造 特徴
賃貸住宅 1~4階建て
木質系2×4工法
光触媒タイルと外壁通気工法で高収益を期待できる賃貸住宅。木質系2×4工法により平屋建てから4階建てまで、自由設計でどのような敷地条件にも柔軟に対応。木造でありながら地震に強く、しかも火災保険上で鉄筋コンクリートと同等に評価される耐火性能を装備
賃貸併用住宅 23階建て
木質系2×4工法
敷地のポテンシャルを引き出し、自宅にプラスαの付加価値を加える都市型賃貸併用住宅。賃貸併用住宅のプランで重要なのが、自宅スペースと賃貸スペースの分け方。敷地条件や業種、家族構成などにより上下分離・左右分離・一部活用など、さまざまなスタイルに柔軟に対応。

 

このような人には住友不動産の土地活用・アパート・マンション経営がおすすめ!

住友不動産の土地活用は、独自の木質系2×4工法により地震にも火にも強く、光触媒タイルと外壁通気工法で高収益を期待できるなど、たくさんの魅力がありますが、中でも次のような人には住友不動産がおすすめです。

 

 

これから土地活用を始めようと考えている人

実際に土地活用を始めるには、建物の建築だけでなく、事前の市場調査やプランニング、管理会社の選定や資金計画の立案など、解決しなければならないさまざまな課題があります。

住友不動産では、その11つについて、きめ細かくサポートしていますので、これから土地活用を始めようと考えている人にとっては、信頼できるパートナーになるでしょう。

なお、営業エリアが、住居系は首都圏のみ、それ以外は首都圏・関西圏を中心とした周辺地域に限定されますので、注意が必要です。

 

 

幅広い土地活用を考えている人

住友不動産の傘下には、多くのグループ会社があり、それぞれのノウハウを活用し、土地の用途やニーズに応じたさまざまな土地活用が可能。

住居系をもちろん、商業施設や医療・介護系施設など、幅広い土地活用に対応しています。

住居系は住友不動産の住宅部門、住居系以外はグループ会社の住友不動産シスコンが対応します。

なお、住友不動産では、一括借上げシステムを取り扱っていません。

一括借上げシステムの「家賃保証」とは、家賃額を保証するものではないからです。

保証家賃は約2年ごとに見直され建物が老朽化するにつれて下落する傾向にあります。

利用者は潜んでいるリスクを十分に理解する必要がありますので、敢えて利用者にリスクのあるシステムを提案しないことにしています。

 

 

コストを抑えた投資で賃貸経営を始めようと考えている人

住友不動産の建築費の坪単価そのものは標準的ですが、独自の木質系2×4工法による賃貸住宅は通常の木造建築よりもはるかに高い住宅性能を装備しています。

同じ性能の鉄骨系住宅と比べて、建築コストを抑えられ、法定耐用年数が22年と短く、減価償却期間も短くなるため早期に投資した資金を回収できる税法上のメリットがあります。

コストを抑えた投資で賃貸経営を始めようとしている場合は、一考に値するといえるでしょう。

 

 

変形地や狭小地に賃貸住宅を建てようとしている人

住友不動産の賃貸住宅の大きな特徴は設計の自由度が高いこと。

不規則な変形地や地形の悪い20坪に満たない狭小地でも、敷地の形状に合わせて無駄なくスペースを有効活用できるのが自由設計の強みです。

住友不動産では、敷地の特徴を生かすことで変化に富んだ魅力ある賃貸住宅を可能にします。

所有する土地が変形地や狭小地のために土地活用を諦めている人は、一度住友不動産に相談することをおすすめします。

住友不動産では、どのような条件の敷地でも、最大限に有効活用できる土地活用を可能にします。

 

 

住友林業の評判と口コミ

住友不動産で土地活用を行った人の体験談を紹介します。ぜひ参考にしてください

 

老朽化したアパートを光触媒の総タイル張り外壁の賃貸住宅に建て替え

  • 構造・規模:木質系2×4工法2階建て賃貸住宅1棟(5戸)
  • 敷地面積:260m²(約80坪)
  • 間取り:1LDK(4戸)・2LDK(1戸)

3世帯の古い木造アパートを相続したのですが、老朽化が激しく、建て替えを迫られていました。

建て替えを検討するにあたって、数社から建築プランの提案を受けましたが、太陽と雨の力で恒久的に汚れを落とし、美観を維持できる光触媒タイルに惹かれ、住友不動産を選びました。

提案されたプランは、木質系2×4工法の2階建て

1LDK4戸、2LDK1戸、合わせて5戸の複合型賃貸住宅。

最寄り駅から徒歩5分の好立地を活かし、ファミリーやDINKs、単身者まで幅広いターゲット層に対応できるようにしました。

外壁を総タイル張りにして重厚感を醸し出し、閑静な住宅地に溶け込むような外観はとても気に入りました

建て替え前は駐車場がありませんでしたが、同じ敷地で戸数が増えたにもかかわらず、4台分の駐車場を確保。

 

防火地域でもコストを抑えた賃貸経営が可能に

  • 構造・規模:木質系2×4工法2階建て賃貸住宅1棟(4戸)
  • 敷地面積:120m²(約35坪)
  • 間取り:1DK

譲り受けた土地が規制の厳しい防火地域に属していたため、当初は鉄骨系耐火構造の3階建てを検討していましたが、角地のため道路斜線の規制を受け、3階部分が予想以上に狭くなることが判明しました。

コストがかかる鉄骨系で3階建てを建てても、床面積がとれないのでは、元も子もありません。

そんなとき、知人から紹介された住友不動産に相談したところ、延床面積が100m²未満の2階建てであれば、コストを抑えた準耐火構造で建てられるというアドバイスを受けました。

これならば、鉄骨系の3階建てよりも投資コストが抑えられ、投資効率を向上させられるので、住友不動産に建築プランを依頼することにしました。

建築プランは、木質系2×4工法の2階建て、延床面積は限度いっぱいの99.4m²。1DKの間取りが4戸。

外観デザインは、全面白い光触媒タイル張りを採用。バルコニーの手摺をデザイン性の高い木調格子にすることでアクセントがつけられていました。

限られた空間を有効に活用するため各戸にロフトを設置。これが好評で引渡前に満室になりました。

これほどまでに敷地を有効活用できるとは、思ってもいませんでしたので、住友不動産にはとても感謝しています。

駅近の狭小地に重層タイプの賃貸併用住宅

  • 構造・規模:木質系2×4工法2階建て賃貸併用住宅1棟(1戸+自宅)
  • 敷地面積:60m²(約18坪)
  • 間取り:1DK

住んでいた自宅が古くなり、建て替える必要があったのですが、駅から遠く不便な場所だったので、別の場所に建てることを考えました。

その候補地が地下鉄の駅から徒歩8分の土地でした。

20坪に満たない狭小地のためこれまで駐車場にしていましたが、狭小地でも建物の建築が可能であることが分かり、好立地を活かして賃料収入を得られる賃貸併用住宅にすることを思いつきました

当初地元工務店に建築を依頼するつもりで検討していましたが、大手の安心感とデザイン性に惹かれ、住友不動産に依頼することにしました。

建築プランは、木質系2×4工法の2階建て、1階を自宅、2階を賃貸にした賃貸併用住宅。

それぞれの玄関を1階に設ける重層タイプで避難通路が不要になり、狭い敷地を最大限に有効活用した住友不動産の力量には感服しました。

予想以上に建築コストを抑えることができ、しかも毎月賃貸収入を得られるのには、とても満足しています。

住友不動産にお願いして本当に良かったと思っています。

 

 

 

住友不動産の会社情報

 

社名(商号) 住友不動産株式会社 Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.
本社所在地 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル
設立年 1949年
資本金 1,228億円(2018年3月現在)
従業員数 12,934人(2018年3月現在・連結)
売上高 9,484億円(2018年3月期・連結)
営業エリア 首都圏(住居系以外は関西圏も可能)
主な事業所 住宅・リフォーム事業所・営業所:全国85ヵ所。
マンション管理事業所:全国18ヵ所。
グループ会社:住友不動産販売・住友不動産建物サービス・住友不動産シスコン・住友不動産ヴィラフォンテーヌ・住友不動産ベルサール・住友不動産エスフォルタ・泉レストラン・泉カントリー倶楽部・いずみ保険サービス・住友不動産ファイナンス。
主な事業内容
  • ビルの開発・賃貸。
  • マンション・戸建住宅の開発・分譲。
  • 宅地の造成・分譲。
  • 海外不動産の開発・分譲・賃貸。
  • 建築土木工事の請負・設計・監理。
  • 不動産の売買・仲介・鑑定。

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