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管理を任せるオーナーが急増！
かつての賃貸アパート住宅の経営では、入居者の募集は専門の不動産業者に任せても、管理業務は賃貸オーナー自らが行うことが多かったようです。その理由は
「入居者にルール違反があると困るから、自分でチェックしたい」
「小さなアパートなので、自分1人で管理できるから」
「定年後、暇ができたので、老後の生きがいとして管理の仕事をやってみたい」
「管理を任せる適当な人がいなかったので、自分でやるほかはなかった」
「アパートが自宅の隣にあるので、管理するのにそれほど煩わしくないから」
など様々です。
しかし最近は、入居者の募集を任せている不動産業者に管理業務まで任せる賃貸オーナーが増えています。つまり「賃貸経営」の中から「管理業務」を分離して専門業者に委託しているのです。
「アパートが自宅から離れているから」
「ほかの仕事で忙しく、アパートの管理まで手が回らない」
「アパート経営ははじめてで知識も経験もないから」
「管理業務の煩わしさから解放されたい」
こちらの理由も様々ですね。
アパート経営から管理を分離させるメリット
実際には、このようにやむを得ず管理業務を委託しているケースが多いようですが、中には、オーナーが前面に出ない方がうまくいくことや専門業者に任せた方がスムーズに管理できることなどを理由に、積極的に管理を専門業者に委託しているケースが目立つようになりました。
賃貸オーナーと入居者との間でよく起こるトラブルとしては、
- 家賃の値上げや契約更新料の問題
- 家賃の滞納
- 建物や設備の不備や故障によるクレーム
- 修繕費などの分担を巡る争い
- 共同生活のルール違反
などが挙げられますが、ほとんどが金銭にまつわるもので、オーナーが入居者と直接交渉するよりも、第三者的な立場にある専門業者が中に入った方がスムーズに処理できることが少なくありません。
トラブルに限らず、日常的な管理においても、オーナーが直接目を光らせるよりも、第三者である専門業者によるビジネスライクな管理体制の方が入居者に好まれる傾向があるのです。
アパート経営において管理を任せる形態
実際に管理業務を専門業者に任せるにしても、その形態は様ざまです。
任せる形態を大別すると、経営のすべてを任せる一括借り上げ（サブリース）を利用する場合と管理業務に限定して委託する場合とに分けられます。
一括借り上げ（サブリース）
一括借り上げ（サブリース）とは、管理会社が賃貸オーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、入居者に貸し出すものです。
管理会社によって手法が異なりますが、通常管理会社は入居者の有無にかかわらず家賃を保証し、家賃の80%~90%がオーナーに支払われます。
サブリースでは、オーナーは管理会社に賃貸物件を貸し出すだけで、入居者との関係では基本的に賃貸借契約は存在しません。入居者は管理会社と賃貸借契約を結び、家賃を管理会社に支払うことになります。
サブリースは管理の煩わしさから解放され、しかも家賃が保証されますので、一見オーナーにとっては良いこと尽くめに思えますが、実は、デメリットやリスクが少なくありません。
サブリースを利用する場合は、デメリットやリスクをきちんと理解した上で契約内容をよく吟味する必要があります。詳しくは「自宅併用賃貸住宅のメリット・デメリット」で解説していますので、参考にしてください。
管理委託
管理委託にも様ざまな形態があります。
- 家賃の徴収だけを委託する形態
- 入居者の募集・選定・契約まで委託し、日常の管理はオーナー自らが行う形態
- すべての管理業務を委託する形態
などです。
どこまで管理業務を委託するかで異なりますが、通常は家賃収入の5%~10%程度を管理委託料として管理会社に支払うことになります。
管理委託の場合、オーナーと入居者と間で直接賃貸借契約を結ぶことになりますので、空室が発生したときの減収のリスクは、オーナーが負わなければなりません。
注意ポイント
サブリースと比べると収入は多くなりますが、管理の手間と減収のリスクが伴うことになります。
これから管理を委託するには？
従来の不動産業者は、入居者の募集を仲介することで得られる仲介手数料を主な収入源としていましたが、最近は、入居者の募集業務はもちろん、家賃の設定や徴収、物件の管理全般まで業務を拡大している不動産業者も多く見られます。
これから賃貸住宅を建築する場合は、工事を発注するハウスメーカーに完成後の管理も任せることができます。
大手ハウスメーカーでは、賃貸住宅の企画から入居者の募集、管理まで一貫したサポート体制をとっていますので、安心して任せることができるのです。
また、建築と管理を同じ会社に任せると、住宅設備に支障が生じたときにすぐに対応できるというメリットがあります。
注意ポイント
すでに営業を始めている場合は、建築を発注した建設会社にその地域に詳しい不動産業者を紹介してもらうと良いでしょう。
どの地域でもその地域に強い不動産業者がいますので、そうした業者から管理内容と管理費用の見積もりを出してもらい、比較・検討すれば、最適の業者を選ぶことができます。
その際、管理内容の説明をよく聴いて、その管理内容で十分であるか、その管理費用で採算がとれるか、などを総合的に判断する必要があります。
アパート管理を専門業者に任せるのがもっとも確実
賃貸住宅の管理の仕事は、実に多岐にわたり、素人のオーナーには手に負えないものもあります。
リタイア後に賃貸経営を始める人ならまだしも、サラリーマンのサイドビジネスとして経営している場合は、不動産業者や管理業者などの専門家に管理の仕事を任せるのが、結果的に収益性を高め、大切な財産を保全するもっとも確実な方法ではないでしょうか。
賃貸住宅は、経年とともに老朽化が進み、定期的なメンテナンスや計画的な修繕が必要になります。
これを怠ると、大規模な修繕が必要になり、余分な費用がかかるだけでなく、老朽化を早めます。
古くなると、入居者が集まらなくなり、家賃の値上げもままならないといった事態に陥りやすくなります。
ポイント
安定した賃貸経営を続けるには、管理の仕事を専門にする業者に任せるのが、一番確実です。
もちろんその分費用が嵩むことになりますが、長い目で見れば、決して損はないといえるでしょう。
主な管理の仕事
実際に行われている賃貸住宅の管理の仕事を整理すると、次の3つに分類でます。
- 入居者の管理業務
- 建物の管理業務
- 資金の管理業務
1.入居者の管理業務
入居者の管理は、「募集業務」から、「入居中の業務」、「契約更新時の業務」、「契約解除の業務」まで、段階を追って実に複雑多岐にわたります。
主な入居者の管理業務は、次のとおりです。
| 区分 | 業務項目 | 主な業務内容 |
| 入居者の募集業務 | 募集計画の策定 | 周辺の市場調査。効果的な募集方法の策定。 |
| 募集活動 | 募集チラシの作成。賃貸物件情報サイトの物件情報の提供。内見の対応。 | |
| 空室の管理 | 空室の保全・清掃。設備の保守。内見の準備。 | |
| 入居者の審査 | 申込書の内容確認。入居者本人・連帯保証人の身元確認。滞納保証会社の審査。 | |
| 賃貸借契約の締結 | 入居時の現況確認書、鍵預かり証、賃貸借契約書、重要事項説明書、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書などの作成。契約時の立ち会い | |
| 管理規則の説明 | 管理規則・入居のしおりの作成、配布。 | |
| 入居中の業務 | 家賃滞納の対応 | 滞納者に対する催告、督促。 |
| クレーム対応 | 入居者・近隣住民からのクレームの事実確認。対応・処置。経過確認。 | |
| トラブル対応 | 入居者間、入居者と近隣住民とのトラブル処理。 | |
| ルール違反行為の是正 | 共同生活のルール違反者に対する注意、勧告、交渉。 | |
| 契約違反者の対応 | 契約違反者（不良入居者）に対する訴訟手続きの準備。 | |
| 契約更新の業務 | 入居者の意思確認 | 契約期間満了の告知。更新の意思確認。 |
| 家賃の改定交渉 | 更新時に家賃を改定する場合の入居者に対する交渉。 | |
| 更新手続き | 更新書類の作成。更新時の立ち会い。 | |
| 契約解除の業務 | 解約の受付 | 退去日・解約理由の確認 |
| 退去時の立会い | 修繕・修復箇所の確認。鍵・貸与備品の返却確認。 | |
| 公共料金の精算 | 電気・ガス・水道などの公共料金の精算確認。 | |
| 原状回復・クリーニング | 見積もりの依頼。業者の手配。日程の調整。 |
2.賃貸物件の建物の管理業務
建物の管理業務としては、
- 法定点検などのメンテナンス
- 日常の管理
- 建物の修繕・設備の交換
の3つに分けられます。
長期的に安定した賃貸経営を続けるには、建物や設備の老朽化の対応が不可欠です。
特に住宅設備などは、耐用年数を過ぎると故障が頻繁に起こり、入居者の生活にも影響を及ぼします。
何よりも陳腐化した設備では、入居者を確保することが難しくなり、家賃を下げざるを得なくなります。
建物の長期的な修繕計画や設備の定期的な交換計画を立てる必要があります。
| 区分 | 業務項目 | 主な業務内容 |
| メンテナンス | 法定点検 | エレベーター・消防設備・給排水設備・貯槽タンクなどの点検。 |
| 消防計画 | 計画書の作成。消防署への届出。避難訓練の実施。 | |
| 定期清掃 | 清掃業者の手配。入居者への告知。 | |
| 日常の管理 | 日常的な建物管理 | 巡回点検。照明設備の点検。植栽管理。清掃。 |
| 風紀関係の管理 | ゴミ置き場や駐輪場・駐車場などの管理。 | |
| 検針業務 | 電気・ガス・水道などのメーターの検針。 | |
| 緊急対応 | 停電、漏水、ガス漏れ、騒音、建物の破損などの対応。 | |
| 建物の修繕・設備の交換 | 長期的な修繕計画 | 定期的な外壁塗装、屋上の防水処理などの実施。 |
| 住宅設備の交換 | 耐用年数の過ぎた設備の交換。 |
3.資金の管理業務
家賃や共益費の収入に加えて、管理業者に支払う管理委託料や修繕・修理にかかった費用などの支出を含めて管理する必要があります。
契約の更新時や退去時には、更新料や礼金などの収入、部屋の原状回復やクリーニング費用などの支出が発生し、敷金を返還する必要があります。
注意ポイント
収入・支出を正確に記録し、しっかり収支を管理しなければなりません。
| 区分 | 業務項目 | 主な業務内容 |
| 日常の収支管理 | 礼金・敷金の授受 | 契約時の礼金・敷金・保険料・その他の授受。 |
| 家賃・共益費の徴収 | 毎月の家賃・共益費の徴収。振込の確認。 | |
| 更新・退去時の収支管理 | 更新料の授受 | 更新時の更新料の授受。 |
| 原状回復費用の支払い | 修繕・クリーニング費用などの支払い。 | |
| 敷金の精算 | 敷金から原状回復費用を差し引いた残額の返還。 | |
| 積立金の管理 | 修繕費用の積立 | 長期的な修繕計画を実施するための費用の積立。 |
| 設備の交換費用の積立 | 定期的な設備の交換にかかる費用の積立。 |
以上、賃貸住宅の管理の仕事が複雑多岐にわたり、すべてを自分で行うのは、決して簡単でないことをご理解いただけたのではないでしょうか。
