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土地有効活用における 駐車場ビジネスとロードサイドビジネス

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土地有効活用における 駐車場ビジネスとロードサイドビジネス

 

簡単に始められる駐車場ビジネス

 

数ある土地活用の中で、極めてリスクが少なく、簡単に始められるのが 駐車場ビジネス です。

投資額は、アパート・マンションやテナントビルを建てるよりも、圧倒的に少なく て済みます。投資が少ない分、収益性も低くなりますが、はじめて土地活用を行う人には、気軽に始められるビジネスといえます。

それにもう1つ、賃貸住宅やテナントビルの入居者 には、借地借家法 などの法令により 一定の権利が発生する可能性 がありますが、駐車場の場合、そのような心配は無用です。

将来その土地を別の有効活用に転用する場合、スムーズに実行できます。将来は本格的な活用を考えているが、まだ内容が決まっていない場合など、「 つなぎの活用 」や「 暫定的な利用 」として、駐車場ビジネスを始めてみることもできます。

 

駐車場の形態

 

駐車場の形態としては、

  • 平置き
  • 立体自走式
  • 機械式

 

3つがあります。それぞれで投資額に差がありますので、立地条件や需要をよく調査した上でどれにするか決めなければなりません。

 

平置き駐車場

 

もっとも簡易な駐車場で、初期投資は 土地を整地するだけ です。

ただし、整地にレベル差があり、単に整地をしただけのものから、「砂利を敷き詰める」「アスファルトやコンクリートの舗装」「インターロッキング舗装」まであります。

 

インターロッキングとは

車両の荷重がかかったときにブロック間の目地に充填した砂により、ブロック相互のかみ合わせ効果(荷重分散効果)がある舗装ブロック のこと。駐車場としては、もっとも高級な仕様です。

 

整地しただけですと、雨が降ると水溜まりやぬかるみができたり、雑草が生えたりしますので、あとのメンテナンスを考えると、インターロッキング舗装は贅沢だとしても、
アスファルトやコンクリートで舗装する方が良い
でしょう。

 

立体自走式駐車場

 

 

立体駐車場には、利用者が自ら車を運転してスロープなどを走行し、駐車スペースに駐車させる「 自走式 」と機械で駐車室を稼働させる「 機械式 」がありますが、ここでは自走式を解説します。

立体自走式駐車場は、鉄骨の柱にメッシュ状の鉄板を取り付ける簡易なプレハブ工法で建てられるため「プレハブ駐車場」とも呼ばれています。

12段型」から「67段型」まであり、かつては工作物扱いで建築確認申請は不要でしたが、今は 建築物として確認申請が必要 です。建ぺい率や容積率などの建築基準法の規制を受けますので、建ぺい率や容積率が高くないと効率的なものを建てられません。それに車の昇降用の走行スペースが必要になるため 1,000m²程度のまとまった土地が必要 になります。

 

機械式駐車場

 

 

機械式駐車場には、

  • 垂直循環タイプ
  • エレベータータイプ
  • スライドタイプ
  • パズルタイプ

 

などがあり、最近は待ち時間を短縮させるためにコンピュータで制御するものも登場しています。狭い場所でも効率よく多くの車を駐車できる メリット がありますが、デメリット も少なくありません。

 

デメリット

まず 機械式を設置するのに投資 が必要です。安全に稼働させるために定期的なメンテナンスも必要になり、その費用がかかります。さらに操作員を配置しなければならない場合は、人件費もかかります。支出が多くなるため ある程度の収入が見込めない と、とても採算がとれません

 

そして最大の デメリットは、入出庫に時間がかかるため待たされるのを嫌う利用者に不評なこと です。例えば、同じ場所に平置き・立体自走式・機械式の駐車場があるとします。

利用者は、平置き>立体自走式>機械式 の順で選びます。駐車料金が多少高くなっても、利用者は、面倒がない平置きを選ぶ傾向があるのです。

投資とメンテナンスに費用がかかる上に利用者に不評となれば、周辺に駐車場がほとんどなく、高い需要が見込める地域でないと、機械式駐車場は成功しないと言っても過言ではありません。

 

最近流行りのコインパーキング

 

街中でよく見かけるのが「Times」などのコインパーキング。最近、凄い勢いで増えています。24時間、時間単位で利用できてとても便利です。

このコインパーキングは、駐車場業者が土地オーナーから一括して土地を借り受け、ロック装置やゲート、精算機などの設備を取り付けて営業し、収益の一部を土地の賃料として土地オーナーに支払う仕組みです。

このコインパーキングは、厳密に言えば、駐車場ビジネスでなく、単に土地を貸しているだけです。収益性は、自ら駐車場を経営するよりも低くなります。しかし、投資がほとんど不要であること。毎月安定した収入が見込めること。管理の手間が要らないことなどのメリットがあり、土地を遊ばしているのであれば、利用するのも良いかもしれません。

 

節税効果が乏しい

 

残念ながら駐車場ビジネスの場合、土地の節税効果はまったくありません。

土地に建物がありませんので、賃貸住宅やテナントビルで認められている相続税評価額の軽減措置はありません。さらに固定資産税・都市計画税についても、一切軽減されることはありません。

ですから、暫定的な土地活用として駐車場ビジネスを始める場合でも、節税効果がまったくないことを前提に収支プランを練らなければなりません。駐車場としてもっとも効果的な活用法は、郊外型のスーパーや家電量販店などのロードサイドテナントに一括して借り上げてもらうことです。長期的に安定した収入が見込めます。

 

駅から遠い土地でもロードサイドなら可能

ロードサイド

 

駅から遠い土地は、アパート・マンションやテナントビルを経営するには、立地条件が悪く、適していません。しかし車での来店を見越すロードサイドテナントは、駐車場さえ完備すれば、駅から遠く離れていても、経営が成り立ちます。

幹線道路などの交通量の多い道路沿いの土地は、ロードサイドビジネスの需要が高いといえます。

ロードサイドビジネスは、通常土地オーナーが店舗を建築し、テナントを募集する形態をとります。
業種としては、スーパー・ドラッグストア・コンビニなどの小売系ファミリーレストラン・飲食チェーン店などの飲食系家電・コンピュータ・家具などの量販店系、ショールーム・ディーラー・ガソリンスタンドなどの車系レンタルビデオ・パチンコなどの娯楽系などが多いようです。

 

 

土地の条件によって業種が決まる

 

ロードサイドテナントに参画する業種には様々なものがありますが、土地の条件 によって業種がある程度決まってきます。

例えば、ドラッグストアやコンビニなどの小さな店舗では、駐車場を含めても100坪程度の面積でも出店が可能です。
しかし一般的なロードサイドテナントでは、余裕のある駐車場を備えると、500坪~1,000坪の面積が必要になります。スーパーや家電量販店になると、店舗が大型化しますので、1,000坪以上 の土地が必要になるでしょう。

 

立地条件も大きくかかわってきます。

  • 前面道路 に接している長さ
  • 交通量や 道幅
  • 信号機 の位置
  • 上下線 どちらに沿っているか
  • 付近の 人口密集状態

などで、出店に適した業種が決まってきます。

かつては、ロードサイドテナントは、交通量の多い幹線道路沿いが好まれましたが、最近は、生活道路沿いが好まれる傾向があります。

駐車場の進入路が幹線道路に面していると、大型トラックがハイスピードで走行している幹線道路から入りづらいからです。あまり運転が得意でない女性ドライバーが増えています。彼女たちは、片側2車線の幹線道路よりも1車線の生活道路の方が運転がしやすのです。

この傾向は、駐車スペースにも影響を及ぼしています。女性ドライバーはあまり車庫入れが上手でないので、1台あたりの駐車スペースを以前よりも広くとる傾向があります。全国展開する飲食チェーン店などでは、店舗面積に応じて必要駐車台数を決めている 企業もあり、必然的に必要な土地面積も大きくなりつつあります。

 

収益性が高く、管理負担が少ない

 

ロードサイドテナントの場合、優良テナントに恵まれれば、アパート・マンションやテナントビルよりも 高い収益 を見込めます。土地活用の中でも、もっとも高い利回りを期待できる活用法の1つ ともいわれています。

それに加えて、アパート・マンションの場合、建物の補修や維持管理を行う必要がありますが、ロードサイドテナントの場合、建物の管理をテナント側に割り振るのが一般的です。

つまり土地オーナーが建物を管理する必要がありませんので、管理業務の負担が少なくなります。

 

初期投資資金が大きく、撤退リスクがある

 

ロードサイドテナントは、基本的に土地オーナーが店舗を建てて、テナントに貸し出す形態をとりますので、土地オーナーは、建物の建築資金を用意しなければなりません。大型店舗が必要な場合は、建築資金も高くなりますので、初期投資資金が膨らみます。

必然的に 金融機関からの融資が必要 になり、高額な借入金 を背負い込むことになります。

ロードサイドビジネスは、高い収益性を期待できますが、それはあくまでも

優良テナントを確保できた場合
の話です。全国展開するチェーン店は、時流に乗って簡単にロードサイドに出店してきますが、採算がとれないと判断すると、簡単に 撤退 します。テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。建物がテナントに合わせた仕様になっていますので、新たにテナントを見つけるのが難しく、大規模な改修が必要になります。

 

リスクを建設協力金で回避する

 

建設金

 

ロードサイドテナントの初期投資資金を調達するのによく使われるのが「 建設協力金 」です。

建物の費用の全額または一部を「建設協力金」という名目でテナントが土地オーナーに貸与するものです。建設協力金は、契約期間内に分割返済されます。建設協力金に利息をつけないのが一般的で、土地オーナーの資金調達の負担が軽減されます。

ポイント

実は、この建設協力金には撤退リスクを回避する効果もあるのです。つまり賃貸借契約の中で「契約期間内に撤退したときは、テナントは建設協力金の返還請求権を放棄したものと見なす」というペナルティ条項を入れておけば、テナントは簡単には撤退できなくなるのです。

 

安定性を求めるなら定期借地権方式

 

初期投資が不要で、長期的に安定した収入が見込めるのが 定期借地権方式 です。

つまり土地を貸すだけにして、建物の建築をテナントに負担させるものです。当然収入は地代だけになりますので、収益性は低くなります。

ポイント

しかし初期投資が不要で借入金の必要がなく、途中で撤退されるリスクもありませんので、安定性を求める のであれば、最良の方式ではないでしょうか。

定期借地権については、すでに「土地活用のメニューと事業形態」で解説していますが、3つのタイプの中で「 事業用借地権 」を利用できます。

事業用建物を対象とするもので、かつては10年以上20年以内であった借地期間が最長50年まで延長されています。この延長により大幅にニーズが高まりました。借地期間の満了後、テナントは建物を撤去して土地を返還しなければならないことも、土地オーナーには好都合です。

 

 

 

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