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土地活用には投資分析が不可欠!キャッシュフローツリーを用いた投資分析

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土地活用には投資分析が不可欠

 

アパート・マンション経営を始めるにあたってもっとも大切なことは、その事業が確実に利益をもたらすものであるかを事前に確かめることです。

収益性を表わす指標として「利回り」があります。

利回りとは、投資額に対して1年間でどのぐらい利益が得られるか、投資効率を表した数値です。不動産の場合は、投資額に対する不動産からの収入(家賃や地代など)の割合を示します。

「賃貸物件の場合、利回りは10%以上、悪くても8%は必要だ」といわれています。1つの目安になりますが、この数値だけで単純に判断できるものではありません。

賃貸経営が投資の1つの形態である以上、それが適切な投資であるかどうかを判断するには、様々な投資指標を用いて、空室などのリスクを正確に把握し、ローンの返済計画を立てなければならず、緻密な投資分析が求められます。

ここでは、緻密な投資分析ができる「キャッシュフローツリー」を用いた投資分析を紹介します。

 

キャッシュフローツリーとは?

 

キャッシュフローツリー(Cash Flow Tree)とは、満室状態の家賃収入から実際の手取り収入までの一連の流れをツリー状にまとめ、その収益性を予測する手法です。

キャッシュフローツリーをつくる手順と用語の解説は、次のとおりです。

 

総潜在収入(GPI)··························Gross Possible Income。空室を考えない満室状態の年間の収入。

-)空室損失··································空室によって得られなかった家賃

-)賃料未回収損·························滞納による未収入金。

-)賃料差額··································GPIと成約家賃の差。相場よりも高い(+)・低い(-)

+)雑収入·······································家賃以外の収入。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)実効総収入(EGI)··················Effective Gross Income。実際に得られる収入。

-)運営費(OPEX)··················Operating Expense。管理費や公租公課などのランニングコスト。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)営業純利益(NOI)·················Net Operating Income。物件が稼ぎ出す利益。

-)年間返済額(ADS)············Annual Debt Service。銀行ローンの返済額。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)税引前キャッシュフロー(BTCF)····Before Tax Cash Flow。税引前の収入。

-)税金····················································所得税・法人税。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)税引後キャッシュフロー(ATCF)····After Tax Cash Flow。税引後の収入。

 

総潜在収入(GPI)は、空室を考えない満室状態の年間の収入を示し、いわゆる「最大家賃」を意味します。キャッシュフローツリーでは、この総潜在収入が基本になります。

総潜在収入から、空室の損失と滞納による賃料未回収の損失を差し引き、相場よりも高く貸している場合はその差額をプラスし、安く貸している場合はマイナスして賃料差額を調整します。

空室の損失は、

空室率「(年間解約戸数×平均空室日数)÷(総戸数×365)」

を求め、総潜在収入に乗じて算出します。最後に駐車場賃料などの家賃以外の雑収入を加えると、実効総収入(EGI)が計算できます。

実効総収入から、管理費や修繕費、公租公課などの運営費を差し引くと、営業純利益(NOI)、つまりこの物件が1年間に稼ぎ出す利益を求めることができます。

営業純利益より、銀行ローンの年間返済額を差し引くと、税引前キャッシュフロー(BTCF)

さらに所得税や法人税などの税金を差し引くと、税引後キャッシュフロー(ATCF)。これがいわゆる「税引後の手取り額」になります。

 

実際にキャッシュフローツリーをつくってみる

 

それでは、実際に次の事例をあてはめて、キャッシュフローツリーをつくってみることにします。

 

賃貸の概要 10戸。月額家賃50,000円(相場家賃も月額50,000円)。
年間解約戸数 2戸。解約率(年間解約戸数÷総戸数)=2戸÷10戸=20%
平均空室日数 80日。
空室率 (年間解約戸数×平均空室日数)÷(総戸数×365)=(2戸×80日÷(10戸×365)=4.38%
賃料差額 2戸が月額45,000円で賃貸中(残る8戸は月額50,000円)。
賃料未回収損 滞納による未収入金なし。
雑収入 駐車場4台。月額賃料8,000円。
運営費 年額85万円
ローン返済額 年額335万円。借入金5,500万円(自己資金500万円)。25年返済。

 

総潜在収入(GPI)·························   6,000,000円(50,000円×10戸×12月)

-)空室損失································     262,800円(GPI×空室率(4.38%))

-)賃料未回収損·······················           0円(未収入金なし)

-)賃料差額································     120,000円(5,000円×2戸×12月)

+)雑収入····································  384,000円(8,000円×4台×12月)

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)実効総収入(EGI)················   6,001,200

-)運営費·········································   850,000

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)営業純利益(NOI)··············   5,151,200

-)年間返済額(ADS)··············   3,350,000

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)税引前キャッシュフロー(BTCF)·····   1,801,200

-)税金···································          -円

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

=)税引後キャッシュフロー(ATCF)   ····1,801,200

 

キャッシュフローツリーによる投資分析

 

キャッシュフローツリーが完成したら、次は投資分析を行います。

完成したキャッシュフローツリーをもとにして、賃貸経営の「収益性」と「安全性」を判定します。

この2つの以外にも、将来賃貸住宅を売却した際、トータルとしてプラスになるのかという「換金性」も判定することができます。

正確な投資分析を行っていれば、賃貸経営で大きな失敗をすることはまずありません。言い換えれば、投資分析を行わずに土地活用を行えば、失敗する確率が高くなるということです。

 

収益性を見る指標

 

土地活用、収益性の見方

 

キャッシュフローツリーで収益性を判定する指標は、次の3つです。

  1. ローンの返済率
  2. 投資の収益率
  3. 自己資金の収益率

 

1.ローンの返済率(K%

 

「年間返済額(ADS)÷借入額」

「ローン定数」とも呼ばれ、「K%」で表示。

上記事例では、3,350,000円÷55,000,000円=6.09%

 

2.投資の収益率(FCR

 

「営業純利益(NOI)÷総投資額」

FCR」と表記。「free and clear return」の略で、「抵当に入っていない物件の収益率」という意味。

上記事例では、5,151,200円÷60,000,000円(自己資金500万円+借入金5,500万円)=8.59%

 

3.自己資金の収益率(CCR

 

「税引前キャッシュフロー÷自己資金」

CCR」と表記。「Cash flow Capital Cost Ratio」の略。「自己資金配当率」とも呼ばれ、投資した自己資金が何年で回収できるかを示すもの。

上記事例では、1,801,200円÷5,000,000円=36.02%

 

ここで重要なのは、3つの指標の数値の比較です。

まずローンの返済率(K%)は、投資の収益率(FCR)よりも低くなければなりません。なぜなら、投資の収益率がローンの返済率よりも高くないと、返済ができなくなるからです。

次に投資の収益率は、自己資金の収益率(CCR)よりも低くなければなりません。そうでないと、いつまで経っても自己資金が回収できないからです。

つまり3つの指標の数値の関係が次のようになっていることが重要なのです。

ローンの返済率(K%)< 投資の収益率(FCR)< 自己資金の収益率(CCR)

上記事例では、6.09%(ローンの返済率)< 8.59%(投資の収益率)< 36.02%(自己資金の収益率)ですから、収益率は、問題なくクリアしています。

 

安全性を見る指標

 

安全性を判定する指標は、次の2つです。

  1. 返済比率
  2. 損益分岐点

 

1.返済比率(DCR

 

営業純利益(NOI)÷年間返済額(ADS)」。

Debt Coverage Ratio」の略。物件が稼ぎ出す利益である営業純利益に対する年間返済額の比率を示すもの。

営業純利益が年間返済額を上回らなければ、資金のもち出しになりますから、必ず1以上でなければなりません。安定した賃貸経営を行うためには、1.3以上が望ましく、理想的には1.5以上ほしいものです。

上記事例では、5,151,200円÷3,350,000円=1.54

 

2.損益分岐点

 

必ず支出するもの(運営費+借入金返済額)を収入(総潜在収入)で割った数値。

家賃の下限を決めるための指標になります。

損益分岐点が75%であれば、家賃の下落や空室の増加による収入減が25%までは大丈夫だといえます。75%以下が合格点で、理想的には70%以下が望ましいといえます。

上記事例では、4,200,000円(850,000円+3,35,000円)÷6,000,000円=70%

 

投資分析の知識を身に付け、自分で分析することが大切!

 

キャッシュフローツリーの安全性を判定する2つの指標を使えば、自信をもって適切な投資物件であるかを判断できます。例えば、

管理人
「返済比率が1.35だと、すこしキツイかもしれない」
管理人
「損益分岐点が73%なので、ほぼ大丈夫だ」

といった判断ができるのです。これに3つの収益性を判定する指標と合わせて用いれば、鬼に金棒。

管理人
どのような土地活用でも、投資分析ができます。

ハウスメーカーの営業マンの言いなりで土地活用を始めたばかりに失敗するケースも少なくありません。

土地活用をするのであれば、ぜひ投資分析の知識を身に付け、自分自身で分析してみてはいかがでしょう。

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