土地有効活用におけるアパート・マンション経営の魅力は節税と安定収入

アパート・マンション経営の魅力

土地の有効活用といえば、真っ先にアパート・マンション経営が思い浮かびます。実際に土地活用でアパート・マンションを建築するケースが圧倒的に多くなっています。

その理由は、アパート・マンション経営であれば、分かりやすく、未経験であっても自分にできる だろうと思われるからです。

しかしアパート・マンション経営の魅力は、それだけはありません。

ここが魅力です。 

節税対策はアパート・マンション経営が一番！

アパート・マンション経営は、税金面でこれ以上節税になる土地活用はない といわれるぐらい節税効果が抜群です。分かりやすく解説するために、次の事例を用いることにします。

相続税の節税効果

「土地の価格は、どうやって調べる？」で解説していますが、相続税評価額（路線価）は、公示地価（国土交通省が年1回公表する土地の価格の約8割）の約8割です。

公示地価1億円の土地の相続税評価額は、8,000万円 になります。仮にアパートを建てないで更地の状態ですと、相続税評価額は8,000万円そのものです。

ところが、アパートを建てると、敷地は「貸家建付地かしやたてつけち」になり、相続税評価額が軽減されます。

土地にはそれぞれ「借地権割合」が決められています。「全国地価マップ」で相続税評価額を調べると、1m²単価の後ろに表示されるアルファベットが借地権割合です。アルファベットは次のパーセンテージを示しています。

A：90%、B：80%、C：70%、D：60%、E：50%、F：40%、G：30%

他方建物にも「借家権割合」があります。これは一律30%で計算されます。

貸家建付地の相続税評価額は、借地権割合と借家権割合をかけ合わせた割合が軽減されます。

例えば、上記事例の土地の借地権割合が70%とすると、70%×30%＝21%。相続税評価額は6,320万円に減額されます。

さらにこの土地は、「小規模住宅用地の特例」が適用 されます。これは、宅地の評価額を一定の割合で軽減するもので、宅地に住宅が建っているだけで評価額が減額 されます。

アパートを建てた場合、「貸付事業用宅地」に該当しますので、200m²までは50%に減額されます。200m²を超える部分の減額はありません。

上記の事例では、400m²のうち200m²が50%に減額されますので、全体で25%の減額になります。最終的に土地の相続税評価額は4,740万円に減額されることになります。

次に建物の相続税評価額を計算してみましょう。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額（建築費の約60%）で計算されます。

建築費1億円の建物の場合は6,000万円。借家であるため「借家権割合」が適用されますので、30%減額され4,200万円になります。

固定資産税・都市計画税の節税効果

小規模住宅用地は、固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。

小規模住宅用地とは、住宅1戸あたり200 m²まで。賃貸住宅の場合、「200 m²×戸数」まで拡大適用されます。

なお、200 m²を超える部分については、「一般住宅用地」として軽減割合が低くなります。

固定資産税・都市計画税の軽減割合は、次のとおりです。

上記の事例では、200m²×10（戸数）＝2,000m²まで「小規模住宅用地」が適用されますので、400m²の土地すべてについて、固定資産税は課税標準の6分の1、都市計画税は課税標準の3分の1に軽減されます。

健全な借金は財産を守ってくれる

上記事例の相続税評価額は、土地4,740万円、建物4,200万円、合計8,940万円になります。

相続税では、借入金などの「マイナス財産」は、評価額より控除 されます。土地と建物の相続税評価額8,940万円より借入残額1億円を差し引くと、マイナス1,060万円になり、相続税は課税されなくなるのです。

このように借入金で賃貸住宅を建築することが、相続税対策としてはとても効果的なのです。しかしいくら効果的であったとしても、無謀な借金は経営破綻を招きますので、収支に見合う健全な借金でなければならないことは言うまでもありません。

長期的な安定収入が見込めるアパート・マンション経営

リスクが少なく簡単に始められる土地活用として、駐車場ビジネスがよく行われています。

アパート・マンションやテナントビルを建てるとなると、それなりの投資が必要になりますが、駐車場の場合は、投資が必要な場合でも少額で済むからです。

ただし、投資が少なくて済む分、収益性が低いのがデメリットです。さらに 節税効果がほとんどない のも難点になります。

収益性を重視すると、最適なのはテナントビルですが、都市部の立地条件の良い土地でないと、テナントを確保するのが難しくなりますので、立地が悪い土地は適していません。それにテナントビルは景気に左右されやすいという弱点があります。

テナントビル並みの高収益は期待できず、駐車場よりも投資が必要になりますが、景気に左右されずにそこそこ安定した収入が長期的に見込めるのが、アパート・マンション経営 です。

多少立地条件が悪くても、充実した設備などの住環境を整備したり、家賃を下げることで立地の悪さをカバーできるからです。

土地活用の決断は慎重に！

管理人

5年前にコンサルティングした新宿区のお客さまのケースを紹介します。

新宿駅から徒歩30分、50坪の土地を所有していたお客さまは、その土地に マンションを建てる か、テナントビルを建てる かでとても迷っていました。両方の提案をしましたが、最終的にワンルーム型の10階建てマンションを選択しました。駅から徒歩で30分もかかることと都心のテナントビルが景気に左右されやすいことを懸念した結果、収益性よりも安定収入を選んだ のです。これは成功したケースといえます。

土地活用の判断ミスは取り返しがつきません。株などの投資の場合、判断ミスをしても、買い直すことができますが、土地活用の場合、それができません。土地の資産価値があまりにも高く、決断がとても難しいのも事実ですが、将来を見据えた慎重な決断が求められるのです。

不動産の「利回り」って？

不動産の収益性を表わす場合、「利回り○%」と表記されることがよくあります。

「利回り」とは、投資額に対して1年間でどのぐらい利益が得られるか、投資効率を表した数値です。

例えば､100万円を投資して、1年間で10万円の利益があれば、利回りは10% になります。投資債券や株式などの金融商品によく用いられる用語ですが、不動産においてもよく使われますので、ここで解説しておきます。

単純利回り

不動産の利回りは、不動産投資額に対する不動産からの収入（家賃や地代など）の割合になります。

単純利回りは、次のように計算します。

例えば、建物建築費などの投資額が5,000 万円、月あたりの家賃収入が30万円の場合

単純利回りが7.2%の場合、投資額（5,000万円）を回収できる期間を計算すると、14年になります。この単純利回りが10%なら10年、5%なら20年で、計算上投資額を回収できることになります。

実質利回り

しかし実際には、賃貸物件の管理費やメンテナンス費用、所得税や固定資産税などの税金、その他諸々の経費が発生します。実質的な利回りを求めるならば、これらの諸費用を収入から差し引く必要があります。

前述の例で、総費用が100万円（年額）かかったとして、実質利回りを計算すると、

単純利回り7.2%の物件が、実質利回りでは5.2%になり、投資額を回収できるまで20年かかることになります。6年も差が出てしまいますので、土地活用を計画する際は、必ず実質利回りで収支プランを立てる必要があります。

アパート・マンション経営の場合、断言はできませんが、一般的に実質 利回りが6%以上であれば、成功する確率は高くなる といわれています。

賃貸住宅のタイプ

アパート・マンションなどの賃貸住宅には、色々なタイプがあります。

活用する土地の特性や条件、周辺の環境に適合し、ターゲットにする入居者層に好まれるタイプを選ぶ必要があります。ここでは、主な賃貸住宅のタイプを解説します。

アパートメントタイプ

日本では、もっともお馴染のタイプです。

かつては、在来工法による木造2階建てが数多く建てられましたが、最近では、ツーバイフォー工法による軽量鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りも多くなっています。

古いアパートメントタイプでは、玄関で靴を脱ぎ、廊下を伝って各部屋に行き、キッチンやトイレを共用で使用しました。いわゆる「木賃アパート」と呼ばれていたアパートは、今やすっかり姿を消しました。

各戸専用の玄関、キッチン、バス・トイレ付きは当たり前になり、充実した設備や綺麗な内装、お洒落な外観など、数段にグレードアップされたアパートが一般的になっています。

このタイプのメリットは、敷地に合わせて自由に設計できて、建築コストを安く抑えられることです。なお、建築費 をファミリータイプと単身者タイプで比較すると、坪単価では単身者タイプの方が 割高 になります。なぜなら、建築費の中で費用が嵩むのは水回りの部分 だからです。単身者タイプは専用面積が狭くても、水回りは必ず必要になるため建築費の坪単価が高くなるのです。

メゾネットタイプ

メゾネットタイプとは、1戸が上下階で構成されている連棟式れんとうしきの賃貸住宅。

アパートメントタイプで2階建てにすると、上下階で音の問題が発生しますが、このタイプでは、音の問題は連棟された左右のみ になります。庭を整備すると、戸建て住宅の感覚で暮らすことができます。

高級感のあるメゾネットタイプが、一時期人気を集めましたが、最近は下火になっています。庭が共用の場合、隣人に覗かれやすいというデメリットがありますが、境界に目隠しをつけたり、専用庭として区画することで解消されます。建築コストがアパートメントタイプに比べると割高になります。

タウンハウスタイプ

タウンハウスタイプは、メゾネットタイプと同じようなタイプ。

建築上の定義は、「複数の住戸が横に連結して建てられた共同住宅。各戸の専用スペースと共用庭、通路、駐車場などの共用スペースにつながりをもたせたもの」になります。京都の「町屋」がタウンハウスによく似ているといわれています。町屋の中に小さな専用庭があり、路地などが共用スペースの役割を果てしているからです。

地価が高い都市部の戸建て住宅では、庭などのオープンスペースが十分にとれないので、建物を連棟式にすることでスペースを確保しようとしたものです。郊外の「カントリーハウス」に対して、「タウンハウス」と名付けられました。一時期ブームになりましたが、今では、メゾネットタイプと同様あまり人気がありません。

マンションタイプ

マンションタイプとは、3階建て以上の都市型賃貸住宅。

地価の高いエリアや防火地域など、土地の縦空間の利用 が求められる土地に建てられます。耐震性・耐久性・耐火性が求められます ので、重量鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りで建てられるのが一般的です。高層マンションでは、より高い耐震性・耐久性がある鉄骨・鉄筋コンクリート造りが採用されることが多いようです。

重量鉄骨や鉄筋コンクリートで建てると、当然建築費が高くなりますので、大規模なマンションをオーナー直営で経営するのは、資金的に難しくなります。このような場合、事業受託方式や土地信託方式、等価交換方式などの 共同事業形態 を採用することも、1つの選択肢です。デベロッパーや信託銀行、ハウスメーカー、不動産会社などとの共同経営になりますが、資金的な負担が軽減されます。これらの共同事業形態については、改めて取り上げることにします。

自宅併用賃貸住宅

1棟の賃貸住宅の中に自宅部分を併設するのが、自宅併用賃貸住宅です。

自宅の敷地に余裕がある場合、自宅を建て替える際に自宅併用賃貸住宅にするケースが多く見られます。

建築費を借入金かりいれきんで賄う場合、ローン返済に家賃収入を充てられるメリットがあります。かつて一時的に大流行したこともありました。しかし同じ屋根の下にオーナーと入居者が暮らすことは、良いことがある反面、良くないことが多いのも事実です。特に単身者タイプの賃貸住宅では、ライフスタイルの違いからトラブルが起こる可能性があります。敷地に余裕があるのであれば、賃貸住宅と自宅は分けて建てる方が無難かもしれません。自宅併用賃貸住宅については、改めて取り上げることにします。

店舗併用賃貸住宅

下層階に店舗用、上層階に居住用を併設するタイプが、店舗併用賃貸住宅 です。

古い貸店舗や事務所を建て替える際、中高層建築にして上層階に賃貸住宅を増設するケースがよく見られます。

貸店舗は、高収益を期待できますが、景気に左右されやすいというデメリットがあります。賃貸住宅は、高収益は期待できませんが、安定した収入が見込めるというメリットがあります。

両方を併設することで、貸店舗のデメリットを賃貸住宅のメリットで補うことができます。

店舗部分については、テナントからの保証金や建設協力金などを預かることによって、実質的に建築費の負担を軽減できます。