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土地の価格・値段はどう調べる?あなたの土地の価値の調べかた

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土地の価格・値段・調べ方

 

土地の4つの価格

 

土地の価格に4種類もあることをご存知ですか?

1つの物に4つの価格があるのは、とても珍しいことですが、土地には、「一物四価いちぶつよんか」という言葉があります。つまり1つの土地に4つの価格が存在しているのです。これに不動産鑑定士による鑑定評価額をプラスすると、実に5種類の価格があるのです。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価・基準地価
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額(固定資産税路線価)
  5. 鑑定評価額

 

管理人
土地を有効活用するためには、まず 自分の土地がいったいどのぐらいの価値があるのか を把握しておくことが大切です。ここでは、5種類の土地の価格について詳しく解説します。

 

実勢価格

「実勢価格」とは、実際の市場取引で形成される時価や相場 と呼ばれている価格です。

過去の取引事例から得られる価格ですから、実状に近いとされていますが、随時変動しています。

取引事例を参考にする性質上、取引事例の少ない地域では、正確性に欠けるという欠点 があります。

実勢価格を調べるのに便利な2つのサイトを紹介します。

 

公示地価・基準地価

「公示地価」は国土交通省、「基準地価」は都道府県が年1回公表する土地の価格 です。

公示地価と基準地価は、すべての地域について公表されるものではなく、標準的な価格とされる標準地が抽出され、1m²あたりの価格で公表されています。

公示地価と基準地価は、同じ評価基準に基づいて算定されていますので、どちらでも知りたい土地に近い標準地を見つけると良いでしょう。

公示地価・基準地価は、次の2つのサイトで提供されています。なお、「全国地価マップ」では、相続税評価額と固定資産税評価額も合わせて提供されています。

 

相続税評価額(相続税路線価)

相続税評価額とは、相続税の税額を算定する基礎となる評価額 です。

不特定多数が通行する道路に面する土地について、1m²あたりの価格 で公表されています。

通常の相続税評価額は、公示地価・基準地価の8割程度になります。

道路に面する土地の価格のため「相続税路線価」とも呼ばれています。一般的に「路線価」という場合、この相続税路線価を示すことが多いようです。

前述の「全国地価マップ(資産評価システム研究センター)」で調べることができます。

 

固定資産税評価額(固定資産税路線価)

固定資産税評価額 とは、固定資産税の税額を算定する基礎となる評価額 です。

相続税評価額と同様、不特定多数が通行する道路に面する土地について、1m²あたりの価格 で公表されています。通常の固定資産税評価額は、公示地価・基準地価の7割程度になります。

自分の土地の評価額は、土地の所有者に毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認することができます。

所有地以外を知りたい場合は、相続税評価額と同様、「全国地価マップ(資産評価システム研究センター)」で調べることができます。

 

鑑定評価額

土地の4つの価格以外に客観的な土地の価格を知りたい場合、不動産鑑定士による鑑定評価がよく利用されます。

鑑定評価は、国土交通省が示す鑑定評価基準に基づいて厳密に評価されますので、合理的で適正な土地の価格であるといわれています。

鑑定できるのは、不動産鑑定士という国家資格を取得した専門家だけです。

不動産鑑定士による鑑定評価法は、次の3つがあります。

  1. 取引事例比較法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

取引事例非核法

周辺の取引価格(事例)を参考に算出します。

評価対象の土地の固有事情を加味し、市場全体の動向や取引時期などを踏まえて調整を行った上で査定価格を算出する方法です。

不動産の鑑定としては、もっとも基本的な査定方法として使われています。

収益還元法

評価対象の土地が将来得られる利益と現在の価値を総合して「収益価格」を割り出し、査定価格を算出する方法です。投資不動産の価格査定によく使われています

収益価格を算出する方法として、「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。

直接還元法とは、通常1年間に見込める利益を還元利回りで割って収益価格を算出する方法です。

例えば、借地料:1,200万円/年(100万円×12月)、経費:200万円/年、還元利回り:5%の場合

収益価格=(1,200万円‐200万円)÷ 0.05 2億円

DCF法とは、「Discounted Cash Flow」の略で、将来得られる利益と売却時の予想価格を「現在の価格」に割り引き、その合計額を収益価格とする方法です。直接還元法よりも予測の精度が高いと評価されていますが、複雑な計算式が難点です。

原価法

原価法は、建物の査定価格を算出する際によく使われている方法です。

評価対象の建物を仮にもう1度建築した場合の原価を割り出し、築年数により低下した価格を修正し、現時点での価値を推定する方法です。

建物の査定価格=再調達価格-減価修正

例えば、構造:木造(法定耐用年数:22年)、築年数:11年、延床面積:100m²、再調達価格:20万円/1m²の場合

建物の査定価格=20万円×100m²×(11÷22)=1,000万円

 

全国に820万戸の空き家が?

アパート・マンション経営

 

それでは土地の価値が分かったところで、次はその価値を活かすアパート・マンション経営の先行きについてお話します。

経営してみたいけど部屋が埋まるか心配…という方も沢山いらっしゃるでしょう。

結論から言いますと、事前の適切な土地診断 と 綿密に計算された収支プラン で明るい未来を手に入れることができるといえます。

2016年に発表された国土交通省の「住宅経済関連データ」によると、住宅総数6,060万戸に対して、空き家は820万戸。空き家率は13.5%。一時的に住居として利用する住宅などを除く、広義の空き家率は14.1%に達します。

このような状況下で、これからアパート・マンション経営に新規参入して、果たして大丈夫なのかという疑問をいだくのは無理もありません。

しかし820万戸もの空き家があるのにもかかわらず、ここ数年で毎年約90万戸の住宅が新築されている のです。

2016年の新築戸数を見ると、総戸数97万戸。うち賃貸住宅が43万戸も建てられています。

これは、住宅戸数は十分に足りているものの、その質に問題がある からです。

住宅の質の問題は、賃貸住宅でより顕著に表れます。

空き家であっても、古くて狭く十分な設備が備えられていない木造アパートは、いくら入居者を募集しても、なかなか埋まらないのが現実なのです。

大量の空き家があるものの、質の良い住居を提供できれば、アパート・マンション経営は、まだまだ十分に期待できるビジネスといえます。

 

バブル期に建てられた住宅が取り壊しの時期に!

 

アパート・マンションの取り壊し

 

土地価格の高騰による不動産ブームを惹き起こしたバブル期には、年間約170万戸の新築住宅が建てられました。うち80万戸が賃貸用で、ほとんどの築年数が25年~30年になります。もちろん築25年~30年の住宅でも、定期的な修繕や改修を施していれば、十分住むことができます。

ところが、マイホームに比べると、賃貸住宅は収益性を重視して低コストで建てられたものが多く、その分 実際の耐用年数が短く なります。

あと10年もすると、バブル期に建てられた賃貸住宅は、大規模なリフォームをしない限り、賃貸用として役に立たなくなる でしょう。

 

大規模リフォームは多額の費用がかかります。

費用をかけるのなら、思いきって建て替えを考えるオーナーもいるでしょう。日本人は新しい住宅を好みますから、リフォームした古い住宅よりも、新築の方が入居者の募集は有利になるから です。

しかし費用をかけられない場合は、取り壊して更地として売却してしまうことも考えられます。いずれにしても、最終的に古い賃貸住宅は取り壊されるケースが多くなります。

大量に建築されたバブル期の賃貸住宅が取り壊されるとなると、より一層新築の賃貸住宅の需要が高まりますので、アパート・マンション経営の先行きは明るく、新規参入しても大丈夫 なのです。

 

欠かせない事前の土地診断と収支プラン

 

アパート・マンション経営の先行きが明るいといっても、ただ闇雲に賃貸住宅を建てれば、うまくいくわけではありません。

建てる地域によっては、需要と供給のバランスが悪いため入居者が埋まらないおそれ があります。事前にアパート・マンションを建てる土地について、十分に調査しなければなりません。

周辺地域の賃貸需要の動向や将来性をチェック。経営が成り立つかを調査するのはもちろん、土地の特性や法令上の制約、近隣住民の属性などを調べましょう。

どのようなタイプの賃貸住宅を建てれば良いか入居者のターゲットをどの層に絞れば良いか、などのプランづくりがとても重要になります。

アパート・マンション経営の第一歩として、事前の土地診断は欠かせないものです。

 

土地有効活用において土地診断で良い結果が出た場合。

長期的な収支プラン、入居者の確保対策、賃貸住宅の管理方法なども固めておく必要があります。同時に 所得税や相続税などの節税対策 についても、この段階でどのような効果があるかをつかんでおくと良いでしょう。

中でももっとも重要なのは、土地有効活用の収支プラン です。

収支プランでは、

  • 毎年の総収入から支出を差し引いて計算する「収支計算-実収入」
  • 税務上認められた収入から必要経費を差し引いて計算する「損益計算-不動産所得」

2つの計算法でプランを練ります。

つまり収支計算でどれぐらい実収入があるか、損益計算で不動産所得がいくらになるか、を予測するのです。

 

収支プランの重要なポイント

 

土地活用プランナーを始めてちょうど10年。私が賃貸住宅のオーナーからよく頼まれる仕事が、この収支プランの作成です。

収支プランでよくいわれるのは、今の収支プランは誰でも作れるが、10年後、20年後を予測した収支プラン を作ることができるのが、本当のプロだということです。

 

収支計算で収益性を予測する

 

収益計算

 

収支計算のポイントは、

  • 家賃をいくらに設定するか
  • 途中でどの程度の値上げが見込めるか
  • 入居者の充足率をどのぐらいに予測するか

 

などの収入の見込みです。どれだけ 実際の収入に近い数値を予測できるか がプロの腕の見せどころです。

もう1つは、入居者に良好な住環境を提供するための メンテナンス費用や修繕費、管理費 などの支出を正確に見積もることです。

ローンを利用する場合は、借入金額や金利などから適切な 返済計画 を立てる必要があります。この収支計算で、いつ黒字になるのか、収益性や利回りを推測することができます。

しかし何ごともすべてがうまくいくとは限りません。最悪の事態を想定しておく必要があります。

最悪の場合、収支の赤字がどのぐらいになるか を予測して、資金計画からいつまで耐えることができるかを把握しておく ことも、経営者には必要になります。

 

損益計算で納税額を予測する

 

損益計算では、所得税や住民税などの課税対象になる不動産所得 がどのぐらいになるかを予測します。

例えば、オーナーがサラリーマンや他の賃貸事業で所得がある場合、それらの所得と不動産所得を合算して課税され、黒字や赤字の損益も通算されます。

そうすると、仮にこの賃貸住宅で赤字が生じたとしても、通算されることで赤字の何割かは負担が軽くなる可能性も出てくるのです。

 

プロの知恵を借りる

 

土地活用には、事前の適切な土地診断 と 綿密に計算された収支プラン が欠かせないことをご理解いただけたと思います。この2つを怠ると、成功する確率が低くなるだけでなく、必ずといっていいぐらい失敗します。

しかしあまりにも専門的すぎて、素人には手に負えないと思う人もいるのではないでしょうか?

そこは、無理をせずプロの知恵を借りることをおすすめします。

ハウスメーカーや賃貸物件を取り扱う不動産会社にその道の専門家が配属されていることがありますので、相談してみるのも良いでしょう。費用がかかりますが、私のような土地活用プランナーをかかえるコンサルティング会社に依頼するのも1つの選択肢です。

賃貸住宅を手がけるハウスメーカーの中には、

  • 土地の診断
  • 収支プランの立案
  • 入居者の募集
  • 賃貸住宅の管理やメンテナンス
  • 税務上の相談

までを引き受けるサポート体制を整えているメーカーもあります。

建物の建築を発注することが前提になりますが、利用するもの良いかもしれません。

私は、この10年間で誤った土地診断や不正確な収支プランをもとに土地活用を始めたばかりに失敗したケースを少なからず見てきました。ぜひ プロの知恵 を借りることをおすすめします。

タウンライフ土地活用

土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
土地というのは資産の一種ですから、資本・労働・経営と並び付加価値を生み出す生産要素として捉えていた方が多いのではないでしょうか。 ですが、実際に土地を所有すると様々な問題や悩みが生まれますよね。
  • 現在土地を持っているが 何も活用できていない
  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
  • 所有している・相続する土地が 田舎 にある      …etc
こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

土地は持っているだけで税金がかかる

土地を所有しているだけでかかる税金が「固定資産税」。 土地から何の収入も得ていないのに毎年税金だけかかって困る…そのような状況の方も少なくないと思います。 せっかく土地をもっているのだから、収益につなげられるのならつなげたい。 けれどどのように収益につなげればいいのかわからない…というのが現状ではないでしょうか。 そこで私がおすすめするのが土地活用の見積もりをもらうことです。 そこでおすすめするのがタウンライフ土地活用」というサイトです。

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