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土地有効活用におけるテナントビル経営は投資効果が抜群!

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土地有効活用におけるテナントビル経営は投資効果が抜群!

 

 

投資効果が抜群のテナントビル

 

都心の一等地に土地を持っていると、テナントビルを建てれば、投資効果は抜群 です。

テナントビルは、居住用に比べると、容積率が高く認められていますので、高い建物を建てることができます。例えば、居住用では3階が限度 の土地でも、商業用にすると10階建てにできる 場合もあります。

 

ポイント

テナントビルは、土地に対する稼働率が高い上に収益性も高くなりますので、土地活用のメリットを最大限に活かせます。

 

テナントビルの唯一の課題は、優良テナントをいかにして確保するかです。

テナントが埋まっている場合は、高い収益を確保できますが、景気に左右されやすく、一度退去されてしまうと、次のテナントがなかなか見つからないことがよく起こります。居住用であれば、家賃を下げることで入居者を確保できますが、テナントの場合、商売の拠点になる店舗や事務所は、納得できる条件でないと出店しないことが多く、いくら家賃を下げても入ってくれないのです。

 

居住用よりも高い階高が必要

 

テナントビルで注意しなければならないのは、建物の階高かいだかです。

居住用建物の階高は、2.7m~2.9mが標準です。これでも室内の天井高を2.3m~2.5m確保できます。

これに対して、店舗用の階高は、3.5m~4.0m。事務所用でも3.3m~3.8m必要になります。

そうなると、例えば、道路斜線等の斜線制限や日影規制等の法令上の制約により、建物の高さが制限されている場合、居住用であれば7階建てが建てられても、テナントビルは6階建てまでしか建てられないことがありますので、注意が必要です。

逆に テナントビルのメリッ トは、「 スケルトン渡し 」といって、内装の工事費はテナントが負担するのが一般的 です。その分建築費の単価は居住用よりも安く抑えられますので、投資が少なくて済みます。

 

ポイント

テナントさえ確保できれば、アパート・マンションなどの賃貸住宅よりもはるかに 利回りが高い のです。

 

節税効果は期待薄

 

土地活用を行う上で 節税効果 をもっとも期待できるのは、アパート・マンションなどの賃貸住宅の経営である ことは、すでに解説しました。

相続税については、土地は「貸家建付地」と「小規模住宅用地」の特例が適用され、相続税評価額が減額されます。

前者の減額率は「借地権割合(90%~30%)×借家権割合(30%)」。

後者は面積が200m²まで5割の減額を受けられます。

建物の 相続税評価額 は、借家権割合が適用され、3割が減額 されます。さらに借入金がある場合、債務残高はマイナス財産として評価額より控除されます

固定資産税・都市計画税については、1戸あたり200 m²までの小規模住宅用地が適用される場合、大幅に軽減されます。詳しくは、「アパート・マンション経営の魅力は節税と安定収入」をご参照ください。

 

それでは、テナントビルの場合、節税効果はどの程度あるのでしょうか?

 

まず 相続税 では賃貸住宅と同様の 減税措置 が受けられます。

借入金がある場合も、債務残高は評価額より控除されます。

しかし固定資産税・都市計画税については、住宅用地でないため 軽減措置は一切適用されません。住宅用地は、固定資産税が最大の6分の1に軽減されますので、これが適用されないのは、節税効果としては期待薄といえるでしょう。

 

優良テナントの見つけ方

 

賃貸住宅よりも高い収益を得られるのがテナントビルですが、それは 優良テナント を確保できていることが前提になります。今は確保できていても、将来継続して確保できるとは限りません

利益の追求を使命とする企業は、コストや効率をとてもシビア にとらえますので、契約期間が満了すると、いとも簡単に撤退することがあるからです。

 

管理人
それでは、優良テナントをどうやって見つければ良いでしょうか?

効果的な手法として、建設協力金方式 と LOCシステム がありますので、紹介します

 

建設協力金方式でテナントを募る

 

建設協力金方式

建設費用の全額または一部をテナントが「建設協力金」として負担し、土地オーナーに貸与する仕組みです。

通常は15年~20年の契約期間を定め、その期間内に土地オーナーがテナントに分割返済します。この方式をとれば、契約途中でテナントが撤退することは事実上難しく、安定した経営ができます。

建設協力金方式は、スーパーや家電量販店などのロードサイドテナントが新規に進出する際によく用いられるもので、大型店舗の1棟貸しになるケースが多くなります。

一般的なテナントは、建設協力金を負担して建物の完成を待つような余裕はなく、手っ取り早く入れる物件を選びます。複数のテナントを雑居的に募集するテナントビルでは、建設協力金方式をとること自体が難しいといえます。

 

LOCシステムを利用する

 

LOCシステム(Land Owner and Company System

土地オーナー(Land Owner)、テナント企業(Company)、リース会社の 3者の共同事業による土地活用 です。大和ハウス工業傘下の大和リースが売り出し、今話題になっている活用法です。主に2つの手法があります。

 

 

借地LOCについての説明

 

「 借地LOC 」は、大和リースが土地オーナーから土地を借り受け、テナント企業が要望する建物を建て、貸し出すものです。土地オーナーは、大和リースに土地を貸し、地代を受けとり、テナント企業は大和リースから建物を借り、賃料を支払います。

建物は大和リースが建てますので、土地オーナーは建設費を負担する必要はありません

 

転貸LOCの説明

 

「 転貸LOC 」は、土地オーナーは大和リースに土地と建物を貸し、賃料を受けとるものです。テナント企業はダイワリースから建物を借り、賃料を支払います。

建物は土地オーナーが建てますので、建設費を負担しなければなりませんが、土地と建物の両方 を貸し出しますので、収益性は借地LOCよりも高く なります。

 

いずれにしても、活用プランの立案からテナント企業の確保まで、すべてを 大和リースがサポート してくれますので、テナントの確保を心配しなくても済みます。

 

土地の立地条件が生命線

 

テナントビルを建てる場合は、立地条件が生命線 になります。

都市部のターミナル駅前に土地を所有していれば、問題はありませんが、そうでない場合、事前にどの程度の需要があるかを十分に調査しなければなりません。立地はとても重要ですが、今ある土地は、交換でもしない限りどうすることもできません。立地に合った活用法を見つけるしかない のです。

例えば

郊外の「駅近」に土地を所有している場合、まず周辺の賃貸物件にどのような需要があるかを調査します。店舗、事務所、住宅のうちどれが多いのか。店舗併用賃貸住宅にしている建物があるかなどです。

 

テナントの方が収益性が高い ので、1棟すべてをテナントにしたがるオーナーが多いですが、需要がない場合は失敗する可能性が高くなります。「駅近」であれば、賃貸住宅の需要は必ずありますから、無理をせずに店舗併用賃貸住宅にするのが無難なこともあります。

建築上の配慮も必要です。事務所として貸し出す場合、OA機器が使用しやすいOAフロアや無線LANの設備があれば、とても好まれます。

 

 

 

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