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土地活用の相談先は?土地活用にはプロの知恵が不可欠

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土地活用の相談先は?土地活用にはプロの知恵が不可欠

 

 

土地活用にはプロの知恵が不可欠

 

土地活用をどのようにすれば良いのかは、あまりにも専門的すぎて、素人には手に負えないと思う人もいるのではないでしょうか?

そこは、無理をせずプロの知恵を借りることをおすすめします。

土地活用については、不動産会社、建設会社、コンサルタントや公的機関など、様々なところで相談に乗ってくれます。それぞれ特徴がありますので、自分の土地活用に適した相談先を選ぶのが良いでしょう。

ここでは、土地活用の相談先を紹介します。

 

不動産系の相談先

 

土地活用の相談先としてもっともポピュラーなのが不動産会社です。

どの企業よりも不動産に精通しているからです。一般的な不動産会社は、不動産の販売や仲介、賃貸を主な業務としています。

ですが中には、自ら住宅地やマンションなどの開発を手がけ、分譲や賃貸を行う「デベロッパー」と呼ばれる企業や不動産の管理を専門に行う管理会社などもあります。

 

デベロッパー

 

デベロッパーは自ら住宅地やマンション、商業施設などの開発を手がけていますので、土地活用を検討している段階では、適した相談先といえるでしょう。

デベロッパーの場合、等価交換方式事業受託方式に応じてくれるケースが多く、資金不足や賃貸経営を任せてしまいたい場合などは、選択肢の幅が広がります。

等価交換方式

土地にデベロッパーなどが建物を建て、土地の一部と建物を交換する方式。土地オーナーにとっては土地の持ち分は減るが、借金梨で収益を得られるメリットがある。

事業委託方式

共同企業に一括して事業経営を任せる方式。土地オーナーは、共同企業から事業収益に応じて配当金を受けとる仕組み。

 

不動産会社

 

業務上不動産を取り扱っている不動産会社は、不動産の相場や取引情報が豊富で、土地活用に欠かせない不動産の評価を適切に行うことができます。

企業系列に建設会社や金融機関があることが多く、ローンを組んで建物を建てる場合は、連携による便宜を期待できます。

 

 

建設系の相談先

 

建物の建築を発注することが前提になりますが、建設会社が土地活用の相談に応じてくれます

会社の規模や得意分野などで、ハウスメーカー、工務店、ゼネコン3つに区分できます。

 

ハウスメーカー

 

TVCMでお馴染みのハウスメーカーは、主に戸建て住宅やアパート・マンションなどの賃貸住宅を得意にしています。

他にも、テナントビルやオフィスビル、医療施設や介護施設など、幅広い建物の建築を請け負っています。

在来工法に限らず、費用を抑えたプレハブ工法やユニット工法も手がけていますので、バリエーションのある建物を建築できます。

在来工法

柱と梁を軸にして建物を支える工法です。古くから木造に用いられている伝統的な工法で、「軸組工法」とも呼ばれています。

耐震性が低いことが弱点ですが、今でも多くの木造住宅は軸組工法で建てられており、建築金具を取り付けることで耐震強度を高めてるようです。

 

工務店

 

いわゆる町の工務店です。

中小企業が多く、大規模な開発事業は守備範囲になく、戸建て住宅や中低層の賃貸住宅を主に手がけています

地域密着型で地域との関連性を重視する企業が多く、アフターメンテナンスを含めて長い付き合いができるのが利点です。また、フットワークが軽く、設計やデザインの融通が効きやすいというメリットがあります。

 

ゼネコン

 

ゼネコンは、"General contractor"(ゼネラル・コントラクター)の略で、一つの会社の中で設計・施工・研究を自社内で全て行っており高い売り上げを持っています。

大手のゼネコンは、取り扱う規模が大きいため個人の土地活用の相談先には適していませんが、一部のゼネコンでは、個人を対象とした窓口を設けているところもあります。

大手ならではの知名度と安心感で集客やテナント募集が有利に働くケースがあります。

ゼネコンの中には、マンション開発に特化した企業もありますので、土地活用の目的に応じて選ぶと良いでしょう。

 

 

コンサルタント系の相談先

 

土地活用のあらゆる可能性を提案し、現状の問題点やその解決策をアドバイスしてくれるのがコンサルタントです。

土地活用に直接かかわりませんので、客観的な意見が聴けるというメリットがあり、税務や資産運用などの専門的なアドバイスも有用です。

しかしセカンドオピニオンとして依頼することになりますので、費用が発生するというデメリットがあります。

 

税理・会計事務所

 

税務や会計の専門家ですから、土地活用の方法論よりも、主に税務や会計処理のアドバイスが中心になります。

節税対策として土地活用を行う場合は、その効果を最大限に発揮できる方法を提案してくれますので、最適の相談先といえるでしょう。

しかしあくまでも本業は税務・会計ですから、過度の期待は禁物です。

 

設計事務所

 

一般的な設計事務所は、規模の大小にかかわらず建物の設計を主な業務にしていますので、土地活用の相談に向いていないところも多いでしょう。

しかし最近は、土地活用のコンサルティングを請け負う設計事務所が増えています。

建物の設計を依頼することが前提になりますが、建物の設計やデザインにこだわりたい場合は、相談先の1つになります。ただし、設計事務所は、設計を行うだけで、工事の施工は別途建設会社に依頼することになります

 

コンサルティング会社

 

土地活用を専門的にコンサルティングしている会社です。

私が勤務しているコンサルティング会社もこの中に含められます。最近は多くのコンサルティング会社が出没し、その能力はピンからキリまであるといわれています。

コンサルティングを依頼したからといって、必ず成功するとは限りません。コンサルティング会社を選ぶ際は、実力を慎重に判断することがとても重要です。

一般的にコンサルティング会社に依頼すると、土地の事前診断や市場分析を行い、数種類の活用パータンを提案してくれますので、幅広い土地活用が可能になります。

 

公的機関の相談先

 

土地はその地域にとって普遍的な価値をもつ資産であり、自治体にとっても貴重な税収源になるため公的な土地活用の相談先がいくつかあります。

その中で「住宅供給公社」と「UR都市機構」の2つを紹介します。

公的機関だけに信頼感が強く、支援策を受けられる可能性があります。

 

住宅供給公社

 

住宅供給公社とは、勤労者に対して良好な集合住宅を供給することを目的として設立した公的法人。

都道府県や政令指定都市に設置され、住宅の分譲や賃貸住宅の経営などを主な業務としています。住宅供給公社によって土地活用の取り組みは様々ですが、コンサルティング業務を行っているところもあります

まずは土地の所在地に住宅供給公社があるかを確認し、ある場合にはどのような相談が可能なのかを調べてみると良いでしょう。

 

UR都市機構

 

UR都市機構とは、大都市や地方中心都市の市街地の整備改善や賃貸住宅の供給支援UR賃貸住宅の管理を主な目的とした独立行政法人。

前身は日本住宅公団で、全国の主要都市に支社や事務所が設置されています。都市再生を目的とした整備事業であるため土地の売却が前提になり、土地活用の範囲は狭くなります。

 

 

土地活用の目的に応じた相談先

 

管理人
これまでは、主に業種別に相談先を紹介してきましたが、土地活用の目的によって自ずと相談先が決まってきます。その一例を紹介します。

 

アパート・マンションを考えているならハウスメーカー

 

土地活用、アパート、マンション

 

土地活用としてアパート・マンションなどの賃貸住宅の経営を考えているなら、相談先としては、ハウスメーカーがおすすめです。

大手のハウスメーカーでは、

  • 土地の診断
  • 収支プランの立案
  • 入居者の募集
  • 賃貸住宅の管理
  • メンテナンス

 

などなど、賃貸経営のノウハウを豊富に保有しており、さらに税務相談などのサポート体制を整えているところもあります。

建物の建築を発注することが前提になりますが、土地活用の心強い見方になるでしょう。

 

活用しづらい土地なら工務店

 

形の良い土地であれば、どのような建物でも土地活用が可能です。

しかし、極端に変形した土地や通常建物を建てるには狭すぎる土地、入り組んだ袋小路の奥にある土地などは、活用を考えるにしても、建物を建てられなければどうすることもできません

このような変形地や狭小地などでも、工務店に相談すれば、活路が開ける場合があります。

工務店は注文住宅を得意としますので、活用を諦めていた土地に建物を建てるノウハウを提供してくれるかもしれません。

 

大規模な土地活用ならデベロッパー

 

広い土地の活用を考えるならば、大規模な開発事業を手がけるデベロッパーに相談するのが良いでしょう。

大手のデベロッパーは、豊富な資金力とブランド力で大規模な土地活用プランを扱うのに長けています。等価交換方式や事業受託方式に応じてくれることがありますので、資金不足の場合でも、土地活用が可能になります。

 

白紙の状態ならコンサルタント

 

これから土地活用を検討しようとする段階で、活用プランがまったくの白紙の状態であれば、取り敢えずコンサルタントに相談するのがおすすめです。

土地活用の主眼を節税対策におく場合は税理事務所に、収益性におく場合はコンサルティング会社が適しているでしょう。

費用がかかりますが、理想の土地活用を見極めるための必要経費として考えることもできます。何よりも様々な活用プランの提案を受けられますので、幅広い土地活用が可能になります。

 

理想の土地活用を知る

土地は持っているだけでは税金がかかるだけで利益を生み出してはくれません。

しかし、有効活用すれば大きな収益を得られる可能性があります。活用プランが全くの白紙であるならばそれは様々な可能性を秘めた土地ということです。

ご自身のお持ちの土地が一体どのような土地活用に最も相応しいのか、まずは見極めることが大切でしょう。

一般的に土地の有効活用と呼ばれているものには次の5つがあります。

  1. アパート・マンション経営
  2. テナントビル経営
  3. 駐車場ビジネス
  4. ロードサイドビジネス
  5. 定期借地権

 

全て自分でやらなくてもいい?土地活用の事業形態

 

また、土地活用の事業形態には土地オーナーがご自身で直接経営する「直接経営」タイプと、土地活用を手掛ける企業と共同で行う「共同事業」が大別されます。

土地オーナー、つまりご自身が直接経営なさる場合は、手持ち資金で行う「自己資金方式」と金融機関などから資金を借り入れて行う「借入金方式」があります。

企業と共同で行う共同事業方式の場合、

  • デベロッパー
  • ハウスメーカー
  • 信託銀行
  • 不動産会社

と共同で行うもので、主に次の5つの方式があります。

  • 事業受託方式
  • 土地信託方式
  • 等価交換方式
  • 建設協力金方式
  • 借地権方式

 

詳しくは「土地活用のメニューと事業形態」をご覧ください。

 

 

土地活用の見積もりプランを貰う

 

様々な土地活用の相談先や土地活用の方法についてご紹介しましたが、いざご自分でどこに相談するかを見極めるのは大変だと思います。

自分の土地とはいえ分からないことが多いのは当然です。

相談先があることは分かっても、一体どのような相談先があるのか、具体的にどのような会社に相談すればいいのかはわかりませんよね。

そのような方には「土地活用プランの一括見積サイト」をおすすめします。

 

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ご自分の土地を無駄にしないため、税金のお荷物にしないために有効活用の方法を考えてみてくださいね。

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