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アパート賃貸のトラブルを防ぐ賃貸借契約書とは?

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トラブルを防ぐ賃貸借契約書

トラブルを防ぐ賃貸借契約書

 

管理上重要な役割を担う賃貸借契約書

 

契約は法的には口約束でも成立します。

しかし口約束だけでは、「言った」「言わない」というトラブルが起こる可能性があります。

賃貸住宅の貸借では、必ず賃貸借契約書を作成し、貸主・借主双方が署名・捺印した上で取り交します。

注意ポイント

この賃貸借契約書は、管理する上でも重要な役割を担うことになりますので、あとあとのトラブルを避けるためにも万全を期した内容にしなければなりません。

定型的な書式の契約書が市販されていますが、これだけでは必ずしも十分なものとはいえません。

不動産管理業者などでは、独自の契約書を作成しているケースもあるようですが、ここでは、賃貸借契約書を作成する上で注意しなければならない重要なポイントをまとめることにします。

 

 

賃貸借契約書の重要なポイント

 

重要なポイント

 

賃貸借契約書を作成する上で、「契約金の表示」から「損害賠償の規定」まで12の項目で重要なポイントをまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

 

項目 重要なポイント
1)契約金の表示 契約時に授受する礼金、敷金、保証金、日割りした家賃・共益費などを明示する。
2)家賃の支払い期日・方法 銀行振込の場合、手数料をどちらが負担するかを明記する。一般的には入居者が負担する。
3)用途の限定・定員の明記 居住用の場合、居住定員を明記し、変更がある場合は、事前承認が必要である旨を明記する。
4)契約期間内の解約 入居者が契約期間内に中途解約する場合は、一定の告知期間を要するものとして、違反する場合は違約金を請求できる旨の規定を入れる。
5)賃料の改定 一定期間経過後、賃料の値上げを行う旨を規定し、期間内であっても、特別な事情が生じた場合は、賃料の改定ができる旨を明記する。
6)契約の更新料 契約期間満了後、契約を更新する場合は、更新料の支払いが必要になる旨を明記する。
7)遅延利息 家賃の滞納があった場合は、遅延利息を支払う必要がある旨を明記する。
8)修繕費の分担 修繕費の負担区分を明確にして双方が確認できる書式で記載する。
9)契約の解除 入居者の契約違反による契約の解除を明記する。このほかに入居者に対して差し押さえがあった場合や入居者が長期不在になった場合に解除できる旨を明記する。
10)原状変更の禁止 原状変更の原則禁止。入居者が原状の変更を申し出た場合、書面による貸主の承諾が必要である旨を明記する。承諾した場合の工事業者の指定や入居者の費用負担なども決めておく必要がある。
11)原状回復 退去時、入居者に建物の原状回復の責任があることを明記する。
12)損害賠償の規定 入居者に限らず、訪問者や使用人に至るまでの加害範囲を想定し、これらの者により損害が生じた場合の賠償責任を規定する。

以上の12項目以外に、契約の消滅時効、連帯保証人の規定、賃借権の譲渡・転貸の禁止など、必要に応じて項目を付け加えると良いでしょう。

 

 

書類提出を義務付ける

 

賃貸借契約を締結する際、書類の提出を義務付けることがよく行われています。

一般的に入居者本人には、

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 収入証明書
  • 勤務先の案内書      …etc

 

連帯保証人には

  • 連帯保証承諾書
  • 印鑑証明書
  • 収入証明書      …etc

…などの提出を求めます。

これらの書類を用意できない人は、何らかの問題をかかえている可能性が高いといえます。

契約書の記載内容を充実させるとともに、書類の提出を義務付けることで、ある程度は不適格な入居者を排除できます。

なお、入居者本人の収入証明書により、年間の家賃などの支払いが年収の30%を超える場合は、支払い能力が不足している可能性が高くなりますので、特別な事情がない限り入居をお断りした方が良いでしょう。

 

 

不動産業者が媒介する場合

 

不動産業者に入居者の媒介を委託する場合、不動産業者が賃貸借契約書重要事項説明書を作成することが義務付けられていますので、貸主としては、作成に協力するだけで、契約書などは不動産業者が用意してくれます。

不動産業者が媒介する際に義務付けられている賃貸借契約書の記載内容は、次の項目です。

賃貸借契約書

  1. 当事者の氏名、住所
  2. 建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  3. 引き渡し時期
  4. 契約解除の条件など
  5. 損害賠償額の予定や違約金に関する内容
  6. 借賃の額、支払いの時期や方法
  7. 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額や授受する時期や目的

 

不動産業者が媒介する際、契約締結時に重要事項説明が義務付けられています。この重要事項説明書の中で賃貸借にかかる主なものは、次の項目です。

重要事項説明書

  1. 当該宅地または建物の上にある登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人または登記簿の表題部に記載された所有者の氏名
  2. 都市計画法、建築基準法などに基づく制限
  3. 飲用水、電気、ガス供給、排水施設の状況
  4. 借賃以外に授受される金額の額及びその目的
  5. 契約解除に関する条件など

 

 

管理規則で入居者の義務・責任を明記

 

入居者の義務や責任については、契約書や管理規則などで明確にしておく必要があります。

通常は、賃貸借契約書の中で管理規則的な内容が記載されることがよく行われています。

しかし記載できる量に限りがあるためより詳しく記載するには、契約書で管理規則を順守する旨を規定し、別に管理規則を定めるのが良いでしょう。

 

管理規則で定める必要がある主なものは、次の項目です。

  1. 家賃などの振込先
  2. 日常の管理運営方法
  3. 禁止事項
  4. 事前承認が必要な事項
  5. 貸与品の修繕費の負担
  6. 駐輪場・駐車場の使用方法
  7. 防災防犯
  8. 入居者相互の協力義務
  9. 解約や契約期間満了に際しての手続き
  10. 管理規則の改定手続き

 

これらの中でもっとも重要なのは「禁止事項」です。徹底を図るために具体的に記載する必要があります。例えば、

  1. 賃借権の譲渡・転貸
  2. 第三者の同居
  3. 用途の変更
  4. 部屋の仕様変更や模様替え
  5. ペットの飼育
  6. 植樹・造園
  7. 重量物・爆発物・危険物などの持ち込み
  8. 他の入居者に対する迷惑行為        ...etc

これらの中で事前の承認があれば、許可する項目については、その旨を明記する必要があります。

 

 

家賃の滞納はもっとも多いトラブルの1

内容証明

賃貸住宅でもっとも多いトラブルは、家賃の滞納共同生活のルール違反だといわれています。

どちらも経営者にとって頭の痛いトラブルですが、収入減につながる家賃の滞納は、深刻な問題に発展する可能性があります。

一般的に家賃の滞納は、賃貸借契約書で

2ヵ月以上家賃を滞納した場合は、催告をしないで契約を解除できる

旨が定められています。しかし2ヵ月滞納すれば、すぐに退去してもらえるかというと、そうは簡単にいかないのが現実です。

最悪の場合、裁判所の判決や命令が必要になり、時間と費用がかかってしまいます。

このような事態を避けるための家賃滞納の対処法を解説することにします。

 

 

早期対応が重要

 

もっとも重要なことは、家賃の滞納が発生したら、早期に対応することです。

例えば、毎月末日までが支払い期日の場合、遅くとも翌月5日頃までに入居者に連絡して、催促する必要があります。

うっかり忘れていた場合や旅行中で振込が遅れた場合など、支払い能力に問題がなく、ただ一時的に支払いが遅れている場合は、すぐに入金してもらうことで問題が解決されます。

まったく連絡がとれない場合やすぐに支払うと言いながらいつまで経っても入金されない場合が、要注意です。

催促してすぐに支払うと言ったことが3度以上繰り返された場合は、支払い能力が相当悪化していると推測できます。

このような事態に陥った場合は、事故扱いとして他の集金と区別して、次の段階の対策をとる必要があります。

事故扱いにする場合、どのような交渉をしたのかが分かる詳細な記録を作成しておくと、万一裁判にもち込まれた場合に役立ちます。

 

 

早期退去に焦点を絞って交渉する

 

電話や訪問、文書による催促をしたにもかかわらず、2ヵ月以上滞納が継続している場合、長期滞納の前兆だと判断しなければなりません。

支払い能力が悪化し、長期間家賃を滞納した入居者からは、実際のところ回収が極めて困難になります。

賃貸経営の収支の健全化を目指すのであれば、長期滞納が明確になった時点で、回収よりも、早期の退去に焦点を絞って交渉すべきです。

管理人
早期に退去してもらい、他の優良な入居者に貸した方が経済的な損失が少なく済むのです。

それでは、長期滞納者に対して、実際にどのような対応をすべきなのでしょうか?

 

 

内容証明郵便で催告と解除

 

2ヵ月以上滞納になった時点で、内容証明郵便期限を定めて滞納家賃全額を催告し、定めた日までに支払いがない場合は、賃貸借契約を解除する旨を通知します。

解除の効果を発生させたあとは、まずいつまでに退去するのかを交渉するのが良いでしょう。

2ヵ月程度であれば、敷金でカバーできなくもありませんが、あまり回収にこだわらず退去させることを第一に考えるべきです。

連帯保証人に対する交渉においても、入居者が退去しないと、連帯保証人の負担が増えるだけであることを伝え、早期に入居者が退去し、明け渡すことに協力させるよう努めるべきです。

それでもダメな場合は、訴訟にもち込まざるを得ません。費用がかかりますが、経験豊富な弁護士であれば、数ヵ月で手際よく強制執行までもっていってくれるでしょう。

連帯保証人に対する滞納家賃の回収や損害賠償の請求は、退去のあとでも行うことができます。

 

 

不良入居者の対処法

 

ルール違反

 

家賃の滞納がなくても、入居者同士や近隣住民とトラブルを起こしたり、契約や管理規則に違反する行為を行う入居者、いわゆる不良入居者の対応も考えておかなければなりません。

家賃滞納と同じぐらいトラブルが多いのが、共同生活のルール違反だからです。

明らかに契約に違反している場合は、契約書の規定に基づいて契約の解除を通告して、退去を要求することができます。

例えば、無断で第三者に転貸していた場合や連絡なしに長期間不在になっている場合などです。この場合の対応は、家賃滞納と同様に内容証明郵便で催告と解除を行います。

厄介なのは、管理規則に違反しているものの、それだけではすぐに退去を要求しづらい場合です。

例えば、

  • 深夜に騒いで周囲に迷惑をかける。
  • テレビやラジオの音が大きい。
  • 子どもの夜泣きする声がうるさい

…といった苦情が寄せられるケースです。いくら管理規則を充実させても、必ずと言っていいぐらいこのような苦情が寄せられます。

多くの入居者がいると、中には共同生活のルールを順守しない人がいます。

ある人にとって常識的なことであっても、他の人には迷惑このうえないこともあります。

トラブルの芽

このようなトラブルの芽をそのまま放置しておくと、いつの間にか本物のトラブルに発展してしまうおそれがありますので、芽の段階で摘んでおくことがとても重要になります。

 

苦情には毅然とした態度で対応する

 

日常的にさりげなく監視し、目に余る行為を発見したときや入居者から苦情を寄せられたときは、毅然とした態度で注意を促すことが必要です。

もちろんいたずらに高圧的な態度で接することは避けなければなりません。といって、優柔不断な態度を示せば、トラブルを深刻なものにしてしまいます。

入居者によって甘くしたり、厳しくしたりするのも厳禁です。

1つの違反を黙認してしまうと、それが既成事実になって違反行為が繰り返されることがよく起こります。

お互いの信頼関係に基づいて公正な態度で対応することがとても大切なのです。

再三注意したにもかかわらず改まらない場合は、家賃滞納と同様、内容証明郵便で催告と解除を行い、最終的に退去を要求するほかはありません。

入居者が応じない場合は、法的な手続きが必要になるため弁護士の手を借りるのがいいでしょう。

弁護士に依頼しても、契約期間内での解除が難しい場合は、契約書の内容に基づき、期間満了時に更新を拒絶する方法もあります。

時間がかかるものの、この方がスムーズに退去してもらえる可能性が高いでしょう。

 

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