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赤字経営でもメリットがあるアパート賃貸経営

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赤字経営でもメリットがあるアパート賃貸経営

 

不動産所得が赤字の場合、確定申告は権利に!

 

不動産所得が赤字の場合、当然のことながら確定申告の義務はありません。しかし赤字の場合、確定申告は1つの権利になります。

その理由は、所得税は損益通算ができるからです。

つまり不動産所得が赤字になった場合、所定の順序で他の黒字になった所得から赤字分を差し引くことができるのです。

給与所得からも差し引くことができますので、例えば、サラリーマンがサイドビジネスとして賃貸経営を行っている場合、給与所得から赤字分が差し引かれるのです。

通常サラリーマンは、給与から源泉徴収の形で所得税が天引きされていますが、これは給与所得にかかる税金です。

この天引きされた税金不動産所得の赤字分を差し引いた所得に対する税金との差額が、確定申告によって戻ることになります。

 

 

収入と所得の違いは?

 

不動産所得が赤字になるといった場合の「所得」とは、どのようなものなのか、ご存知ですか?

「所得」とよく間違えるのが「収入」です。しかし収入と所得とは、まったく別なものです。

収入とは、いわゆる売上げのことで、賃貸経営では、家賃、礼金、敷金、保証金、更新料、共益費、管理費、駐車料など、入居者から受けとるものすべてがこれに該当します。

これに対して、所得とは、収入から必要経費を差し引いたものです。必要経費は、その収入を得るために使った費用のことです。具体的には、

  • 公租公課(土地・建物に課税される固定資産税・都市計画税など)
  • ローンの返済額
  • 建物の修繕費
  • 管理会社に支払う管理委託料
  • 減価償却費
  • 火災保険料
  • 借地料

…などが挙げられます。賃貸経営では、建物や設備などの減価償却費という実際の支出を伴わない経費が認められていることが大きな特徴です。

なお、所得は税務上10種類に分類され、「不動産所得」「事業所得」「給与所得」などがあります。

複数の所得がある場合は、すべての所得を合計した総所得額に対して課税されます。

 

 

所得税の算出方法

 

それでは、実際の所得税額を算出する方法について、順を追って説明します。税金のしくみを知ることは、節税対策の第一歩につながります。

 

1)所得=収入-必要経費

まずは収入から必要経費を差し引いて所得を求めます。ポイントになるのが必要経費で、上記の賃貸経営にかかった経費を漏れなく計上します。

 

2) 課税所得=所得-所得控除

次に所得から所得控除を差し引いて課税所得を求めます。所得控除には、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などがあります。

 

3)税額=課税所得×税率

ここでは、いったん課税所得に税率をかけて税額を算出します。複数の所得がある場合は、損益通算が行われます。

 

4)納税額=税額-税額控除

最後に税額控除があれば、税額から差し引いて納税額が決まります。税額控除の代表的なものは、住宅ローン控除。所得控除とは異なりますので、注意してください。

 

 

損益通算とは?

 

損益通算とは、ある所得が赤字になった場合、他の黒字になった所得と合算して所得額を求められることです。

つまり赤字所得を黒字所得から差し引けるのが、損益通算なのです。上記の3)で税額を算出する際、複数の所得があれば、損益通算された課税所得が対象になります。

注意しなければならないのは、損益通算できる赤字の所得は、

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得

に限られることです。さらに譲渡所得であっても、株式等の譲渡による赤字(損失)は、他の所得との損益通算の対象になりません

損益通算は、所定の順序で差し引くことが定められています。

不動産所得が赤字の場合、まず給与所得と事業所得から差し引き、それでも赤字が残る場合は、譲渡所得から差し引くことになります。

 

 

青色申告なら損益通算の繰り越しができる

 

青色申告

 

損益通算をしても、なお赤字が残る場合、一般の確定申告(白色申告)では、残った赤字はその年で切り捨てられます。

しかし青色申告では、損益通算をしても引ききれなかった赤字は、3年間繰り越しができます

賃貸経営を始める際、どうしても初年度の赤字がもっとも大きくなりますので、青色申告の届け出を忘れないようにしましょう。

 

 

青色申告と白色申告の違いは?

 

確定申告をする場合、青色申告・白色申告のいずれかを選択しなければなりません。青色申告を選ぶには、事前の届出が必要になります。

この2つの大きな違いは、白色申告では、所得が300万円以下であれば、帳簿の記帳義務がありませんが、青色申告では、全ての場合に帳簿の記帳義務があり、一定の帳簿を備えなければならないことです。

青色申告の方がかなり煩雑ですが、その分様々な優遇措置があります。

事業税の対象になる「事業的規模」を充たしている場合、そのメリットはさらに大きくなります。事業的規模については、「賃貸経営にかかる税金」で解説していますので、ご参照ください。

帳簿の記帳義務といっても、賃貸経営の場合は、小売業などと比べるとシンプルなもので、会計ソフトを使えば、専門的な税務知識がなくても簡単に帳簿を作成できます。

節税効果が期待できる青色申告が有利といえます。

 

 

青色申告と白色申告のメリットの比較

 

最後に青色申告・白色申告のそれぞれのメリットを比較してまとめてみました。

区分 青色申告 白色申告
事前の届出 必要 不要
特別控除 事業的規模の場合、複式簿記の採用で65万円の特別控除が必要経費に計上できる。 なし
専従者給与 事業的規模の場合、青色専従者給与として全額必要経費に計上できる。 配偶者は86万円、それ以外は50万円まで必要経費に計上できる。
損失の繰越 損失を3年間繰り越すことができる。 不可

 

 

アパート建築における本体工事費は全体の7割

 

ローンを利用する際に大切なこと

 

土地活用における賃貸住宅を建てるのに必要な費用は、「建築工事費」と「諸費用」に分けられます。そして建築工事費は、「本体工事費」と「付帯工事費」に区分されます。

解体工事やエクステリアなどの費用は、ケースバイケースで必要になり、工事内容が異なることが多いので、通常は本体工事から外されているようです。

一般的に工事費は、本体工事費7割、付帯工事費2割、諸費用1割だといわれています。

業界でよく使われている「坪単価」とは、本体工事費のみの坪単価を示しますので、例えば、坪単価100万円の建物を延床50坪で建てると、その費用を5,000万円で済むと考えるのは早計です。実際には7,000万円以上もかかってしまうのです。

 

 

主な付帯工事費

 

本体工事とは別に必要になる工事としては、解体工事や造成工事などの本体に付随する工事インテリアやエクステリアなどに関連する工事があります。

その費用は、通常「付帯工事費」と呼ばれますが、「別途工事費」と呼ばれることもあります。主な付帯工事費として、次のものが挙げられます。

 

名称 工事の内容
解体工事費 建物を建て替える場合、古い建物を解体するための費用。建物の規模によっては足場を組む必要があったり、周囲に埃や騒音などで迷惑をかけないようシートで覆うなどの養生が必要になるケースがあります。さらに門や塀、庭の植木、カーポート、物置などがある場合、その処分や移設するための費用がかかります。
造成工事費 敷地内に高低差や段差がある場合、整地する費用や盛土が崩れ落ちるのを防止する擁壁を設ける費用が必要になります。
地盤補強工事費 地盤が弱いために重量鉄骨や鉄筋コンクリート造りなどの建物が建てられない場合、地盤の補強工事が必要になります。地面をセメントで固める工事や地中深く杭を打つ工事などを行います。
インテリア費用 照明器具や空調設備、収納やカーテンレールの取付など、インテリアにかかわる工事は、通常本体工事に含まれていません
エクステリア費用 門柱や門扉、道路と敷地の境界につくる塀、玄関のアプローチ、カーポートや駐車場などの外構工事の費用です。庭をつくる場合は、植木や花壇などの造園にかかる費用も含まれます。

 

 

主な諸費用

 

アパート建築の工事費以外に必要な費用としては、印紙税や登録免許税などの税金、ローン関連費用、火災・地震保険料などがあります。

これらの費用は「諸費用」と呼ばれ、通常ローンでは賄えませんので、自己資金として用意する必要があります。なお、税金については、「賃貸経営にかかる税金」で詳しく解説していますので、ご参照ください。

 

諸費用の種類 諸費用の内容
印紙税 建築工事を発注する業者と「建築工事請負契約書」、ローンを利用する場合は、金融機関などと「金銭消費貸借契約書」を取り交します。これらの契約書は、課税文書として所定の収入印紙が必要になります。
登録免許税 建物完成後の「所有権保存登記」、ローンを利用する場合の「抵当権設定登記」には、所定の登録免許税が必要になります。
不動産取得税 建物が完成すると、不動産を取得したことになりますので、不動産取得税が課税されます。
建築確認申請手数料 新築する建物が建築基準法などの法令に適合しているかを審査するのが建築確認申請。この申請は工事開始前に行われるもので、通常は工事費に含まれず、手数料が別途請求されます。
登記費用 所有権保存登記や抵当権設定登記など、法務局への登記申請を委託する司法書士に支払う報酬。登録免許税とは別に必要になります。
ローン手続き費用 ローンを利用する際に必要な費用。金融機関によって異なりますが、代表的なものを挙げておきます。

事務取扱手数料:金融機関などに支払う事務手続きの手数料。

保証料:連帯保証人を立てる代わりに保証会社に保証をしてもらうために支払う費用。

団体信用生命保険料:万一返済の途中で契約者が死亡または高度障害状態になったときに保険金でローン残額が返済される保険の保険料。

火災・地震保険料 ローンを利用する場合、ほとんどの金融機関では火災保険の加入が義務付けられています。地震保険は、任意加入にしているケースが多いようです。
地鎮祭・上棟式費用 地鎮祭は、建築を始めるにあたって、土地の神を鎮め、工事の無事を祈る儀式で、「安全祈願祭」とも呼ばれています。上棟式は、柱や梁などの基本構造が完成して棟木を上げるときに行われる儀式です。

 

 

ローン利用上の注意点

 

ローン利用上の注意点

 

賃貸住宅を建てる場合、通常の戸建て住宅と比べて建物が大型化しますので、その分建築費が嵩み、どうしても借入金を利用せざるを得なくなります。

ローンを利用するとなると、当然のことながら返済の負担が重くのしかかりますので、少しでも有利な条件でローンを組む必要があります。

 

金利や返済期間で大きく変わる収支

 

例えば、1億円を借り入れたときの月づきの返済額をシミュレーションしてみることにします。

返済期間が25年の場合、金利が3%では、474,200円。4%では、返済額は527,800円になり、僅か1%の違いですが、53,600円も高くなります。1年間で643,200円の差が生じます。

同じことが返済期間にもあてはまります。

金利3%の場合、返済期間が20年であれば554,600円。30年になると421,600円。10年の差が月づきで133,000円

1年間で1,596,000円の差が出てきます。返済期間を長くすると、利息が嵩み、返済総額が増えるものの、月づきの負担がグッと軽くなります。

借金はなるべく早く返したいと考えるのはもっともなことですが、経営を安定化させるには、無理をせず返済期間に余裕をもたせた方が無難です。

利息が嵩むといっても、賃貸経営では、利息を必要経費に計上することができます。

返済中であっても、資金に余裕ができれば、一部繰り上げ返済することも可能なのです。

 

どのような金利のタイプを選ぶか?

 

金利のタイプには、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利は、ローン返済期間中の金利が固定されているもので、返済額は一定です。

低金利のときに固定金利で借りておけば、その後、金利が上昇してもローン金利は変わらないというメリットがあります。

他方、変動金利は、金利情勢によって定期的に適用される金利が変動するものです。

通常は固定金利よりも利率が低く設定されているというメリットがあり、お得感があります。

しかし情勢によっては、予想以上に金利が上がる可能性があり、借りた時点で返済の総額がいくらになるか分からないのも、不安材料になります。

なお、第3のタイプとして、「固定金利期間選択型」があります。

固定金利と変動金利の折衷型で、始めた当初の一定期間は固定金利、その後、固定金利と変動金利のどちらかを選択できるタイプです。最近、利用する人が多いようです。

 

賃料収入とバランスがとれたローン

 

一般の住宅と異なり、アパート経営における賃貸住宅は収益を目的として建てられますので、土地や建物に担保価値があれば、100%ローン、つまり必要資金の全額を借入金で賄うことが可能です。

注意が必要なのは、ローンは建築資金を融資するもので、前述したように税金やローン関連費用、火災・地震保険料などの諸費用は対象になりません。これらの諸費用は、別途用意しなければなりません。

ポイント

100%ローンが可能だといっても、借入金が多くなれば、それだけ実収入が減り、経営を圧迫します。空室発生率が予想を上回れば、すぐに資金繰りが苦しくなりますので、賃料収入とバランスがとれたローンを組むことを心がけましょう。

 

 

 

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