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土地活用のコツ

借地上の自宅を賃貸併用に建て替えるには?

更新日:

 

 

地主の承諾が必要

 

借地上の建物を建て替える場合、地主の承諾が必ず必要だと思っている人が多いですが、これは正確ではありません。

例えば、非堅固建物を所有する目的で期間を30年に定めて賃貸借契約を締結した場合、特約がなければ、非堅固建物であれば期間内は自由に建て替えることができるのです。

 

非堅固建物とは:簡単に言うと、木造住宅のこと。

堅固建物とは:非堅固建物の逆でコンクリート造や煉瓦造等、土造の建物のこと。

賃貸借契約とは:簡単に言うと、賃貸物件を借りるための契約書のことです。賃貸借契約書を作成するうえで、重要な項目は以下の12点。

  • 契約金の表示
  • 家賃の支払い期日・方法
  • 用途の規定・定員の名器
  • 契約期間内の解約
  • 賃料の改定
  • 契約の更新料
  • 遅延利息
  • 修繕費の負担
  • 契約の解除
  • 現状変更の禁止
  • 原状回復
  • 損害賠償の規定

 

ただし最近の契約書では、「無断増改築の禁止」を特約として規定している場合がほとんどで、地主の書面による承諾が建て替えの条件にしています。

この特約があると、地主の承諾が必ず必要になります。

もし承諾なしに建て替えると、契約違反になり、借地の賃貸借契約を解除されてしまうことにもなりかねません。

 

なお、法律上「改築」といった場合、古い建物を取り壊して建物を新築することを意味し、文字どおり建て替えのことです。

いわゆる「改修」は、改築ではありませんので、地主の承諾なしに行うことができます

 

借地人が地主に建物の建て替えを申し出た場合、通常地主から承諾する代わりに承諾料の支払いを求められます

建て替えの承諾料の相場は、更地価格(更地で売買した場合の実勢価格)の3%~5%程度です。

 

 

木造を鉄筋にする場合は契約条件の変更

 

借地上に所有する木造の建物を、鉄筋コンクリート造りなどの堅固な建物に建て替える場合についてお話します。

当初の契約が非堅固建物を所有する目的であったときは、契約条件の変更に該当し、地主の承諾が必要になります。

この場合も、通常地主から承諾する代わりに承諾料の支払いを求められます。契約条件を変更するときの承諾料の相場は、意外に高く、更地価格の10%程度です。

仮に借地上に木造の自宅があり、それを鉄筋コンクリート造りなどの堅固な賃貸住宅に建て替えるとします。

その場合、建物の建て替え契約条件の変更の両方についての地主の承諾が必要になり、承諾料は、両方を合わせた額で更地価格の13%~15%程度が必要になります。

 

建て替え前 建て替え後 契約内容 承諾の要不要 備考
非堅固建物 非堅固建物 特約無 期間内は自由に建て替えることができる
非堅固建物 非堅固建物 特約有 必要。3~5%の承諾料が請求される。 改修することは可能。
非堅固建物 堅固建物 非堅固建物を所有する目的 契約条件の変更に該当するため必要。10%程。 建て替えと契約条件変更の承諾料として13~15%かかる。

 

 

借地非訟手続き

 

地主が建物の建て替えを拒否して承諾してくれない場合や、承諾してくれたが、承諾料の金額が折り合わない場合などは、借地人はいったいどうすれば良いのでしょうか?

このような場合、借地人は地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができます。

いわゆる「借地非訟」と呼ばれている手続きです。

裁判所は、本来の訴訟手続によらず、簡易な手続で地主に代わる承諾を決定します。

 

借地非訟の主な申立

 

借地非訟には、主に次の4つの申立があります。いずれも借地借家法借地非訟事件手続規則で規定されています。

 

借地借家法とは

借地借家法:借地権および建物の賃貸借契約などに関して定めた法律。借主を保護するための法律で、借主の意に反して住居を奪われることがないようにしています。

 

1.借地条件変更申立

 

借地契約で借地上に建築できる建物の構造(堅固・非堅固など)や用途(居住用・事業用など)などに制限が設けられているのに対し、借地人が条件変更を希望するとします。

この場合、契約条件の変更を地主と合意する必要があります。

ところが地主が条件変更に応じない場合、借地人は裁判所に

借地条件変更申立

をすることができます。裁判所が相当と認めれば、条件変更が認められます。

例えば

  • 木造(非堅固建物)を鉄筋コンクリート造り(堅固建物)に建て替える場合
  • 居住用建物を所有する目的で締結した借地契約を事業用建物に変更する場合

などが主な事例として挙げられます。

 

2.増改築許可申立

 

借地契約で建物の増改築を希望する際に行う可能性のある申立です。

事前に、地主の承諾が必要である旨の無断増改築禁止特約を定められていた場合です。

この時、借地人が改築を希望したにも関わらず、地主が増改築を承諾しないときは、借地人は裁判所に「増改築許可申立」ができます。

裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる許可を受けられます。

  • 建物を建て替えたいが、地主の承諾が得られない場合
  • 建て替えにつき地主の承諾を得たが、承諾料の金額が折り合わない場合

などが主な事例です。

 

3.借地権譲渡・転貸許可申立

 

借地人は、所有する建物を第三者に売却する際、借地権付きで売却することができますが、それには地主の承諾が必要になります(民法6121項)。

地主がこの承諾を拒む場合、借地人は裁判所に「借地権譲渡・転貸許可申立」ができます。裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる許可を受けられます。

なお、地主は第三者に優先して借地権付き建物を裁判所が決めた価格で買いとることができます。介入権」と呼ばれる地主に認められた権利です。

借地権付きで建物を売却したいが、地主の承諾が得られない場合、借地権の譲渡につき地主の承諾を得たが、承諾料の金額が折り合わない場合などが主な事例です。

 

借地権

借地権とは1992年の借地借家法の改正で新たに認められた定期借地権のことです。

改正によって、定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新ができなくなりました。

これによって土地の所有者は安心して土地を貸すことができるようになり、借主は少ない負担で建物を所有できるので、土地の貸借が円滑に行われます。

定期借地権には次の3つのタイプがあります。

共同事業形態 内容
事業受託方式 共同企業に一括して事業経営を任せる方式。土地オーナーは、共同企業から事業収益に応じて配当金を受けとる仕組み
土地信託方式 信託銀行による土地活用シムテム。内容は事業受託方式とほぼ同じであるが、土地・建物が信託銀行の名義になる点が異なる。ただし、この所有権移転は形式的なもので、土地オーナーの権利は保護されている。
等価交換方式 土地にデベロッパーなどが建物を建て、土地の一部と建物を交換する方式。土地オーナーにとっては、土地の持ち分は減るが、借金なしで収益を得られるメリットがある。
建設協力金方式 ロードサイドテナントに多い形態で、建物の費用と金額または一部を「建設協力金]という名目でテナントが土地オーナーに貸与する方式。契約期間内に受け取る賃料からテナントに返済。
借地権方式 土地オーナーが土地に借地権を設定して共同企業に貸与する方式。前述のとおり「一般定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」「事業用借地権」の3種類の方式がある。

 

 

 

4.競売に伴う土地賃借権譲渡許可申立

 

裁判所の競売によって借地上の建物を買い受けた場合、買受人は借地権も譲り受けることになるため、地主の承諾が必要になります。

ところが地主が承諾しない場合、買受人は裁判所に「土地賃借権譲渡許可申立」ができます。裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる許可を受けられます。

なお、借地権付きの建物が競売される場合、地主は第三者に優先して借地権付き建物を裁判所が決めた価格で買いとることができるのは、借地権譲渡・転貸許可更申立の場合と同様です。

借地非訟では、その名のとおり借地にかかわる事件だけを取り扱います。

 

借家にかかわる事件では、借地非訟を申し立てることができません

借地にかかわる事件でも、地代の値上げにかかわる係争や地代の不払いによる契約解除など、上記にあてはまらない場合は、借地非訟の申立ができず、通常の訴訟や調停を申し立てるしかありません。

 

借地非訟の手続きの流れ

 

借地非訟の手続きの流れは、次のとおりです。

手続きは、簡易な訴訟手続で行われますが、それでも結論が出るまでに半年から1年近くかかります。

 

  1. 借地人が借地非訟を申し立てる。
  2. 裁判所が第1回審問期日を定め、申立書を地主に送付する。
  3. 裁判所は、審問を開いて当事者から陳述を聴取する。審問は、必要に応じて数回開かれる。
  4. 裁判所は、鑑定委員会に許可の可否や承諾料などについて意見を求める。
  5. 鑑定委員会は、当事者立会のもと現地の状況を調査する。
  6. 鑑定委員会は、裁判所に意見書を提出し、裁判所はそれを当事者に送付する。
  7. 裁判所は、鑑定委員会の意見書について、当事者から意見を聴取するために最終審問を開く。
  8. 裁判所は、決定書を作成し、当事者に送付する。

 

借地の存続期間は?

 

ここで借地の存続期間について解説をしておきます。

実は、19928月に新しい借地借家法が施行され、以降の契約に新法が適用されることになりましたが、これより以前に締結された契約には依然として旧法が適用されるため、両方が混在し、複雑で分かりにくくなっています。

まず旧法から説明します。

 

旧法の借地の存続期間

 

借地契約で借地の存続期間を定めていない場合は、堅固建物は60年非堅固建物は30年の期間を設定したものと見なされます。

堅固と非堅固の区別を定めていない場合は、非堅固建物の所有を目的としたものと見なされ、存続期間は30年になります。

なお、一度期間が満了して更新された場合、次の存続期間は20年になります。

借地の存続期間を定めている場合でも、次の最低存続期間を超える期間を設定しなければなりません。

万一超えない期間を設定した場合は、期間の定めがないことになり、堅固建物は60年、非堅固建物は30年を設定したものと見なされます。

 

  • 堅固建物を所有する目的の場合、借地期間は30年以上
  • 非堅固建物を所有する目的の場合、借地期間は20年以上

 

新法の借地の存続期間

新しい借地借家法では、堅固と非堅固の区別が廃止され、存続期間は一律30年になりました。

これよりも長い期間を設定することはもちろん可能で、例えば、40年、50年という期間を設定できます。

しかし30年未満の期間の設定は無効になり、例えば、20年に設定したとしても、30年として取り扱われます。

更新による存続期間に制限が設けられ、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上に設定しなければなりません。こ

れよりも短い期間を設定した場合は、無効になり、20年と10年として取り扱われます。

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