現役土地活用プランナーがお教えする、あなたの土地の活用法

失敗しない土地活用術

土地活用の種類

煩わしさや不安がない事業受託と土地を託して配当を得る土地信託

更新日:

事業パートナーと経営相談

 

事業パートナーに事業経営を委託する

 

事業受託方式とは

デベロッパーやハウスメーカー、不動産会社などを事業パートナーにして、一括して事業経営を委託する方式。土地活用の共同事業方式の1つです。

 

その仕組みは、土地オーナー から委託を受けた デベロッパーなどの事業パートナー が、

  • 土地診断
  • 事業資金の調達
  • 建物のプランニング
  • 収支プランの立案
  • 施工手続き
  • テナントの募集
  • 完成後の管理・運営

などを 一括して引き受ける ものです。

土地オーナーが事業主体になるため 土地・建物は、オーナー名義 になります。なお、事業パートナーが建物を一括借り上げして収益保証をする場合もあります。

資金調達は、金融機関からの借入金が中心になりますが、テナントや事務所、レストランやホテルなどの業務用の場合、テナントなどからの保証金や建設協力金で一部を賄うことができたり、事業パートナーが保証金を肩代わりする場合もあります。

立地条件が良い場合は、テナントなどからの保証金や建設協力金ですべての事業費を賄えるケースもあります。

 

事業受託方式の流れ

 

受託方式

 

  1. 計画・準備
    土地オーナーから依頼を受けた事業パートナーは、土地の形状、道路状況、周辺環境、法令上の制約など の調査をした上で、最適のプランニング を行います。もちろん土地オーナーの意向や希望、条件などが出された場合は、それをもとによく話し合い、収支予想や資金調達の方法、スケジュールなども提案します。
  2. 基本協定の締結
    事業パートナーが提案したプランに 土地オーナーが合意 すると、両者で 基本協定を締結 します。以降、建物の設計プランの完成、土地測量の実施、建築施工業者の選定、許認可手続きなどを進めます。
  3. 建設工事の着工
    土地オーナーと施工業者 とで 工事請負契約を締結 すると、建物の建設工事が始まります。建物の完成までに一括借り上げなどの管理・運営方法について、事業パートナーと取り決めます。
  4. 共同事業の営業開始
    建物が完成すると、テナントが入居して営業を開始します。建物の管理・運営は、基本的に 事業パートナーに任せる ことになります。
  5. 共同事業の契約期間満了後
    共同事業の 契約期間が満了 すると、原則として 建物は土地オーナーに返還されます が、入居中のテナントとの 賃貸契約は継続 します。もちろん共同事業の契約を延長することもできます。延長された場合は、引き続き事業パートナーにテナントの管理・運営を任せることになります。

 

事業受託方式のメリット

 

特別な知識が不要で様々な土地活用ができる

土地活用の専門家であるデベロッパーやハウスメーカーを事業パートナーにして、一括して事業経営を任せますので、土地オーナーに特別な知識がなくても様々な土地活用ができます

専門家のノウハウを最大限に発揮できれば、土地オーナーには思いもよらない事業展開が可能になります。

 

面倒な管理を任せられるので、煩わしさや不安がない

事業受託方式では、プランづくりから、資金の調達、工事の手続き、テナントの募集、建物の管理や設備のメンテナンスまで、一括して事業パートナーが引き受けてくれます。

土地オーナーは、面倒なことから解放され、煩わしさや不安がありません。

 

長期的に安定した収入が見込める

事業期間には法令上の制約はありませんが、契約期間を10年~15年にするのが一般的です。土地オーナーは、長期的に安定した収入を得ることができます

事業パートナーが建物を一括借り上げして収益保証をする場合は、さらに収入が安定します。

 

利用勝手の悪い土地でも活用できる

貸地や借地などの利用上制約がある土地でも、ノウハウを備えた事業パートナーの調整力により活用の道が開ける可能性があります。変形の狭い土地や路地状敷地などでも、事業パートナーの斡旋で隣地オーナーとの共同開発により価値の高い事業を可能することもあります。

 

事業受託方式のデメリット

 

資金調達は土地オーナーの仕事

事業受託方式では、土地オーナーが事業主体となりますので(土地・建物はオーナー名義)、基本的には 資金調達は、オーナーの仕事 になります。

もちろん事業パートナーは、資金調達の方法を提案したり、テナントなどから保証金や建設協力金を募る場合は、その交渉もやってくれます。

しかしあくまでも事業主体は土地オーナーですから、金融機関から事業資金を借り入れる場合、土地オーナーが債務者になり、返済の責任を負わなければなりません

 

オーナー直営よりも収益性が低くなる

当然のことですが、すべての業務を一括して引き受けてくれる事業パートナーに業務委託料を支払わなくてなりません。

オーナー直営方式で事業を行うときと比べると、その分収益性が低くなることになります。

 

事業パートナーによって得意分野が異なる

土地活用の事業パートナーになるデベロッパーやハウスメーカー、不動産会社などには、それぞれ 得意分野 というものがあります。これをしっかり見極めてパートナーを選ぶ必要があります。

 

注意ポイント

土地活用は、いったん方向性が定まると、引き返すことが難しくなります。どの企業をパートナーするかが成否の鍵を握っていると言っても、過言ではありません。

 

信託銀行に土地の運用を託す

銀行のイメージ

 

土地信託方式

土地信託方式とは、信託銀行による 土地活用事業 です。土地を信託された信託銀行は、資金を用意して賃貸用の建物を建て、管理・運営を行って得た収益の一部を土地オーナーに配当する仕組みです。

 

これは「 賃貸目的 」と呼ばれる手法で、「分譲目的」で行う土地信託もあります。分譲目的では、土地を処分したいオーナーのために宅地造成や建物の建築などの付加価値をつけて分譲を行い、配当するものです。

管理人
ここでは、賃貸目的の土地信託を取り上げることにします。

賃貸目的の土地信託方式は、前述した「事業受託方式」とよく似ています。異なるのは、土地・建物が 信託銀行の名義 になる点です。

もっともこの所有権移転は形式的なもので、信託期間が満了すると、確実に返還されますので、土地オーナーの権利は保護されています。

 

土地信託と信託受益権

 

土地信託方式 では、土地の所有権が信託銀行に移転します。当然土地オーナーは所有権を失うことになりますが、その代わりに「 信託受益権 」を得ることになります。

信託受益権

信託受益権 とは、土地の運用で得た収益から配当を受ける権利のことです。信託受益権は法的に認められた権利で、売買の対象 にもなります。

信託契約の締結により土地オーナーの権利が、一時的に所有権から信託受益権に代わりますが、実質的な所有者であることに変わりはありません。

 

 

土地信託方式の流れ

  1. 信託銀行と信託契約を締結
    土地信託方式では、土地オーナーと信託銀行とで信託契約を締結 します。
    契約期間は10~30年が一般的。長期に及ぶのは、賃貸収入から建物建築費を回収するには、一定の期間が必要だからです。
    契約により土地の所有権は信託銀行に移り、登記も移転されます。以降、信託銀行が土地の所有者となり、土地オーナーは信託受益権を得る ことになります。
  2. 信託銀行による運用開始
    土地を信託された信託銀行は、その土地に賃料収入を得られる賃貸物件を建築します。
    事業計画は、信託銀行が立案しますので、基本的に土地オーナーはそれに同意するだけで、事業に参画する必要はありません。テナントの募集や物件の管理などは信託銀行が行い、事業に必要な建築費なども信託銀行が用意 します。
  3. 土地オーナーへの配当
    信託銀行は、賃貸物件の運用で得た収入から、借入金の返済、土地・建物にかかる固定資産税などの税金、管理委託料などの必要経費、信託報酬などを差し引き、残りを配当として土地オーナーに支払います
    ただし、利益が残らない場合は、当然のことながら配当はありません。土地信託では、固定額の配当が保証されているわけではありません
  4. 信託契約の期間満了に伴う土地の返還
    信託契約の期間が満了すると、土地が信託銀行から土地オーナーに返還されます。土地とともに信託銀行が建てた建物も同時に返還されます。
    建物が信託財産に組み込まれているから です。この点は、定期借地権の借地期間が満了した際、建物を撤去して更地の状態で返還するのと、取り扱いが異なります。

土地信託方式のメリット

 

自己資金が不要である

土地信託方式の最大のメリットは、自己資金がなくても土地活用ができること です。

建物の建築に必要な資金はすべて信託銀行が用意してくれます。当然のことながら金融機関などから融資を受けなくても済みます。多額の借入金は精神的な負担が大きく、土地活用をためらうオーナーも少なくありません。

 

専門的な知識がなくても土地活用ができる

自らアパートを建てて賃貸ビジネスを行う場合、土地活用や経営の知識は不可欠です。知識も経験もない素人が手を出すと、失敗するだけです。

しかし土地信託では、信託銀行に企画・立案から管理・運営まですべてを任せますので、信託や経営の専門的な知識がなくても土地活用ができます

土地オーナーは、信託銀行に土地を託すだけで、あとは何もする必要はありません

 

リスクが少ない

土地信託は、資産運用のプロである信託銀行に運用のすべてを任せます。知識と経験が豊富な信託銀行は、企画力や経営力でも、個人よりも格段に優れています。信用力のある信託銀行が貸主になりますから、入居者やテナントを確保しやすくなります。

個人で土地活用を行うよりも、はるかに失敗するリスクは少なくなるといえるでしょう。

 

土地が建物付きで返還される

前述しましたが、信託契約の期間満了後、土地が返還される際、土地とともに建物も土地オーナーに返還 されます。

土地オーナーは、その建物で運用を継続することも、建物付きで土地を売却することもできます。とてもお得な気分になりますが、実は、建物の建築費は、信託期間中の運用益から支出されていますので、実質的には土地オーナーが支払っている のです。

 

土地信託方式のデメリット

 

常に配当があるとは限らない

土地信託では、賃貸物件の運用で得た収入から、借入金の返済、土地・建物にかかる固定資産税などの税金、管理委託料などの必要経費、信託報酬などが差し引かれ、残りが配当になりますが、何も残らなければ、配当はありません

配当はあくまでも運用実績次第で、常に配当を得られるとは限らないのです。

 

すべての土地が信託できるわけではない

どのような土地でも土地信託ができるわけではありません。土地信託は、収益性があると信託銀行が判断した土地に限定さます。

土地信託は、比較的運用の幅が広いといわれていますが、それでもある程度の広さとその地域に需要がある建物が建てられることが 最低限の条件 になります。

 

収益性が低くなる

収益が低いイメージ

 

土地信託では、運用収入から信託報酬として信託銀行の 手数料が差し引かれます

つまり本来得られる収益よりも、信託報酬分が少なくなりますので、自ら運営する場合と比べると、収益性が低くなります。

自己資金が不要でしかもリスクが少ない土地信託では、当然の結果で納得するしかありません。

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土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
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  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
  • 所有している・相続する土地が 田舎 にある      …etc
こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

土地は持っているだけで税金がかかる

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