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立地の良くない土地にはトランクルームを!メリット、デメリット

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かつて貸倉庫は地方の土地活用の定番だった!

 

貸倉庫は、昔から土地オーナーの間で知られてきた土地活用の定番でした。

アパートやマンションには向いていていない駅から遠く離れている土地でも、道路付けが良いと、貸倉庫を経営する土地オーナーが多かったようです。

アパートやマンションに比べると、収益性は落ちるものの、建築費や管理費が安く抑えられるからです。

しかし貸倉庫は賃貸住宅以上に景気に左右されやすく、供給が過剰になった現在では、空きが目立つ状態になっています。

しかも景気の低迷により企業はコストダウンを強いられ、流通在庫を減らさざるを得なくなり、貸倉庫の需要はますます減少しています。

 

 

一般消費者をターゲットにするトランクルームが登場!

 

企業が利用する貸倉庫の需要が減少しています。

しかし他方で、個人住宅の収納スペースが足りていないことから、一般消費者が一時的に不要なものや普段使わないものを預ける小規模な貸倉庫の需要が高まっています

使わなくなった家具や季節外れの衣類、趣味にしているスポーツ用品やレジャーグッズなど、一般家庭では、保管場所に困るものを保管しておく貸倉庫です。

トランクルームと呼ばれる小規模の貸倉庫は、「もう1つの保管庫」「屋外にあるクローゼット」として、今や全国各地に設置され、手軽に利用できることから、すでに多くの人びとに利用されています。

このような一般消費者をターゲットにするトランクルームは、これまでの企業を顧客とする貸倉庫に代わって、土地活用の1つとして考えられるようになりました。

 

トランクルームとは一体なんなのか?

 

トランクルームの具体的なイメージが浮かびづらい方のために少々触れておきましょう。ご存知の方は「トランクルームの形式」まで読み飛ばしてください。

管理人
「トランクルーム」ときいて皆さんはどのようなイメージを思い浮かべるでしょうか?

簡単なプレハブ小屋のような、いわゆる「物置き」に近い形でしょうか。幼少期に遊びに行った祖父母のお家の敷地内に、離れのような小さな小屋はございませんでしたか?

トランクルームはそれと似たようなものです。

家の中に入りきらないもの、普段は使わないからしまっておきたいものを収納しておけるのが「トランクルーム」です。昨今はマンションに住む人も増え、マイホームを持たない人も多いことからこういったトランクルームの需要が増えています。

一般個人の利用方法としては趣味やレジャー用品など、日常的に使用しないものを収納することが多いようですが、利用するのは個人だけではありません。

企業が利用するケースも増えているようです。企業においては使用頻度の少ない事務機器や、書類を収納しているようです。

また、近年日本では震災が多発しています。

地震、台風、大雨など、自然の猛威に見舞われました。命が第一というのはもちろん大前提なのですが、住まいや家財道具、思い出の品といった人生の一部も守りたいですよね。

災害に被害から守るため、家財道具や思い出の品などを自宅以外の場所に収納しておくといった「リスク分散」の観点からもトランクルームの利用は広がっているようです。

 

トランクルームとレンタルボックスの違いとは?

 

「トランクルーム」について調べていると、「レンタルボックス」や「レンタル倉庫」といった単語もよく目にすると思います。

この二つは同じものを別の言い方で表現している、というわけではなく、明確に違いがあるのはご存知でしょうか?

一言で違いを表すならば、トランクルームとは倉庫業者が運営しているもので、レンタル倉庫は非倉庫業者が運営しているものです。

トランクルームは倉庫業者が運営する荷物を預けるサービス、借りたエリアに自由に物品を置くというより、物品を一つ一つ業者に預けるイメージです。

大してレンタルルームは不動産賃貸借契約に基づいたサービスであり、場所を借りる契約です。倉庫業者とは違い、利用者が預けた物品に対して責任を持ちません。

業者によってサービス内容がかなり異なり、自由にでいりできるサービスが多いため、防犯セキュリティや保険の有無が重要になります。

レンタルルームは自由なサービスである一方、運営側・利用側ともに気を付けなければトラブルを招きかねません。

 

最近では様々なトランクルームが増えているため、国土交通省が「優良トランクルーム」認定を発行するようになりました。

認定条件には様々な項目が設定されていますので、一度目を通しておくといいかもしれません。

物流:倉庫業法‐国土交通省

 

トランクルームの形式

 

トランクルームには、大別すると、「コンテナ型」と「ルーム型」の2つの形式があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

形式 概要
コンテナ型 屋外にコンテナを並べただけのものや並べたコンテナに階段や廊下を設置したものがある。主に郊外に設置されるケースが多い。設備の投資コストを抑えられる反面、見栄えが悪く、屋外にあるため温度や湿度の調整が難しい。
ルーム型 賃貸住宅などの空き部屋や貸しビルの空きフロアをロッカーやパーティションなどで区分してトランクルームにするもの。主に都市部に多い。設備の投資コストがかかる反面、室内の温度や湿度の調整が容易で、様ざまなものを収納できる。

 

ルーム型のトランクルームは、入居者にあまり好まれない賃貸住宅の陽当たりの悪い1階の部屋や、立地の悪いテナントビルの空きフロアを有効利用するのに効果的な活用法といえます。

しかしここでは、土地活用としてのトランクルームを取り扱っていますので、以後、コンテナ型のトランクルームを前提に解説することにします。

 

 

コンテナ型トランクルームの事業形態

 

コンテナ型トランクルームの事業形態には、次の5つの形態があります。

  1. 独自運営方式
  2. フランチャイズ方式
  3. 業務委託方式
  4. 一括借り上げ(サブリース)方式
  5. 事業用定期借地方式

 

1.独自運営方式

土地オーナーがトランクルームを設置して自ら運営する方式。

自分で資金を調達してコンテナを設置して自ら管理しますので、管理に手間と時間を要することになります。

ですが、その分トランクルームからの収益をすべて自分のものにできます。

 

2.フランチャイズ方式

独自運営では集客が難しいため「フランチャイズ方式」を採用するケースがよく見られます。

知名度のあるトランクルーム業者の名前と管理システムを借りて運営する方式です。

すでに名前の知られている業者名で募集しますので、集客がしやすくなり、管理システムが使えるため円滑に運営できます。

しかし初期登録料やロイヤリティなどの費用がかかることがデメリットになります。

 

3.業務委託方式

土地オーナーが自らの費用でトランクルームを設置しますが、管理業務をトランクルーム業者に委託する方式です。

管理業務を委託するため委託料がかかりますが、管理の手間と時間を省くことができます。

サラリーマンなどが副業として行う場合に適した方式です。

 

4.一括借り上げ(サブリース)方式

土地オーナーがトランクルームを設置し、それを一括してトランクルーム業者に賃貸する方式

独自運営やフランチャイズ、業務委託に比べると、収益性が低くなりますが、安定した収入が見込まれ、管理する手間が一切かかりません

業務委託方式と同様にサラリーマンの副業に適した方式です。

 

5.事業用定期借地権方式

土地オーナーが土地に事業用定期借地権を設定してトランクルーム業者に貸し出しトランクルーム業者がトランクルームを設置して運営する方式。

土地オーナーは土地を貸すだけになりますので、収入は地代に限られ、収益性がもっとも低くなります

 

 

コンテナ型トランクルームに必要な設備

 

コンテナ型トランクルームは、コンテナを設置しただけでは営業できません。

営業に必要な最低限の設備を挙げておきますので、参考にしてください。

 

設備 概要
駐車場 通常はトランクルームに保管するものを車で運んでくるので、駐車場が不可欠になる。
看板 周辺住民にトランクルームが利用できることを告知するために目立つところに看板を掲げる必要がある。可能であれば、利用料金表を掲げておくと良い。
電灯・照明 トランクルームは24時間いつでも利用できるのが一般的。夜間でも快適に利用できるよう電灯・照明設備は必須。
監視カメラ 盗難などのトラブルを未然に防ぐために、トラブルが起きたときの証拠としても監視カメラは必須。

 

コンテナ型トランクルームのメリット

 

投資額が少なくて済む

コンテナ型トランクルームの投資額は、主にコンテナの設置と関連設備の整備ですから、アパート・マンションなどの賃貸住宅などに比べると、投資額が比較的少なくて済みます

その分利回りが高くなりますので、比較的短期間で投資額を回収することができます。

賃貸経営に比べると、失敗するリスクは、格段に低いといえます。

 

管理の手間がかからない

トランクルームの出し入れは、利用者のセルフサービスで行いますので、管理の手間はそれほど多くありません

アパート・マンションなどの賃貸住宅などに比べると、経年劣化により多少の不具合が生じても、トランクルームの運営上支障をきたすことが少ないといえます。

入退去があっても、清掃などを行うだけで対応できますので、あまり手間がかかりません。

 

陽当たりや騒音などの環境面を気にする必要がない

人が住む賃貸住宅では、陽当たりや騒音などの環境面がとても重視されますが、トランクルームはものを保管する場所として使用するため環境面を気にする必要はありません

 

コンテナ型トランクルームのデメリット

 

用途地域によってトランクルームを設置できない場所も!

トランクルームは、どこの場所でも設置できるとは限りません。

都市計画法や建築基準法などで設置できない場所がありますので、事前に役所に問い合わせて確認する必要があります。

一般的には「市街化調整区域」では設置不可。「市街化区域」であっても、低層・中高層の住居専用地域では、設置できません。

 

集客方法が限られる

賃貸住宅では、ネット上に多くの賃貸物件情報サイトがありますが、トランクルームにはそのようなサイトがまったくありません。

そのため集客は、チラシを配布したり、看板を掲げて告知したりするほかなく、せっかくトランクルームの営業を始めても、地域住民に知らしめる効果的な方法がありません

 

利用者が見つかるまで時間がかかる

トランクルームの需要が高まっているとはいえ、一般的な認知度はまだまだ低く、周知されているとはいえません。

前述したように効果的な宣伝方法がなく、集客方法が限られることで、利用者が見つかるまで時間がかかることを覚悟しなければなりません。

 

節税効果が低い

土地活用としてトランクルームを運営しても、トランクルームは居住用の賃貸住宅でないため節税効果はあまり期待できません

通常アパート・マンションなどの賃貸住宅に認められる相続税や固定資産税の軽減特例が適用されることは一切ありません。

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