現役土地活用プランナーがお教えする、あなたの土地の活用法

失敗しない土地活用術

土地活用の基本

土地活用はなぜ必要なのか?

更新日:

土地活用が必要な理由

 

土地活用が不要だった土地神話時代

 

かつて戦後からバブル期まで、土地の値段は永遠に上がり続けるものという

土地神話

がありました。

オイルショックが起きた一時期、土地価格が低迷したことはありましたが、ほぼ一貫して 右肩上がりに値上がり を続けてきました。この時代では、持たざるリスクが大きく、誰しもが多少無理をしてもマイホームを手に入れようとしました。

土地の値段が下がることはありませんから、多額の借金があっても、いざとなれば売ればいいという安心感がありました。土地は値上がり続けていますので、できるだけ早く買った方が得であると考えられていたのです。

 

 

土地が値上がり続け、いったん土地を手に入れると、なかなか売ろうとしません。それよりも儲けたお金を不動産に投資するようになります。

ヘタな商売をするよりも、土地を持っていれば、より大きな利益を得られたのです。土地の値段はますます上がり、いつの間にか土地は庶民には手の届かない値段になってしまいました。

この時代では、土地は投資の対象として持つものであり、活用しようとなどは考えもしなかった のです。

 

「持たざる不安」が「持つ不安」へ

 

しかしバブル崩壊後、「土地神話」は脆くも崩れ去りました。

「持たざる不安」が「持つ不安」に変わり、今では「持っていれば大変」という時代になりました。土地価格が低迷しているにもかかわらず、固定資産税などの税金 が上がり続けているからです。

土地が将来確実に値上がりするのであれば、多少のことは我慢しても持ち続ける価値がありますが、値下がってしまうリスクもあるのです。それならいっそのこと、売ってしまおうかと考えても、簡単には思うような価格では売れないのが現実です。

八方ふさがりの土地の所有者ですが、「持っていれば大変」という時代になってしまった以上、持っているだけでお金がかかる土地を活用するほかはありません。

いわゆる 「土地の有効活用」 と呼ばれるものです。土地を活用して少しでも収益を上げ、「持っていれば大変」を解消するしかないのです。

 

土地の所有者を脅かす相続税問題

 

かつて土地が値上がりを続けていた時代は、土地の所有者は、なかなか土地を売ろうとはしませんでした。

売ったあと、さらに高値で取引されるのが通例でしたから、売った分だけ損をすることになり、売らずに持ち続けていれば、その分得をすると考えられていたのです。

 

それが今では、売りたくても思うような価格で売れるとは限らず、急いで売ろうとすると安く売るほかないのです。かといって、持っているだけで固定資産税をはじめとする税金の負担が大きく、土地は厄介な代物に変わってしまいました。

さらに土地の所有者を脅かしているのが 相続税 の問題です。

かつて相続財産としては、土地が一番有利な時代がありました。

その理由は、実勢価格と比べて 相続税の基礎となる相続税評価額(路線価)がとても低く、実勢価格の数分の1程度の評価だったので、現金よりもはるかに有利だったからです。

当時は、土地さえあれば、金融機関からいくらでも融資を受けられたので、相続税の支払いに困ったときでも、土地を担保にお金を借りられたのです。

 

土地を担保にお金を借りたい

 

 

土地は相続財産の劣等生?

 

このように相続財産の優等生であったといえる土地が、今や一番の劣等生になってしまったのです。

その理由を簡単に説明すると、相続財産としての現金 は、財産価値がそのまま相続税評価額 になります。

 

例えば、1億円の現金は相続税評価額も1億円。これに対して土地の場合は、実勢価格1億円の土地は、理論上は7,000万円程度に評価されるはずです。

しかし土地価格の低迷が、実勢価格と相続税評価額との差を縮め、地域によっては、相続税評価額が実勢価格を上回る「 逆転評価 」を起こしているのです。

 

つまり 実際には1億円、最悪の場合は1億以上 に評価されてしまうのです。

 

さらに相続税の支払いに充てない限り土地を売却すると、譲渡税 がかかります。この税額も半端なものではなく、売却益の4割近く にも及ぶのです。

 

 

賃貸住宅は相続税評価額上の評価が低い!

 

今や相続財産の劣等生になってしまった土地ですが、土地活用により相続税の恐怖から逃れようとすることがよく行われています。

土地活用でもっともポピュラーなものといえば、賃貸住宅やテナントビルなどですが、このような 賃貸用の土地や建物は、相続税の評価が低く なります。

また、土地活用するために金融機関などから融資を受けた場合、借入金は、「マイナス財産」として課税額を引き下げる効果 があるのです。

 

管理人
建設会社時代のお客さまのケースを紹介します。

そのお客さまは、世田谷区喜多見の道路沿いに約1ヘクタールの農地を所有していました。

70歳になったときに、万一自分が死んだ場合の相続税を知り合いの税理士に計算してもらったところ、20億円から30億円になると言われたそうです。とても払える額ではありません。

取り敢えず10億円程度安くなる対策を考えました。農地の半分を残し、一部を売却して資金を作り、残った土地に賃貸住宅を建てました。喜多見駅から徒歩で30分程度かかるところでしたので、全戸駐車場付きの賃貸住宅です。

宅地化する農地は、5年間は非課税。それに賃貸住宅を建てれば、1戸あたり1,000m²が非課税になる特例をうまく活用しました。相続税から土地を守る土地活用の典型的な事例です。

 

土地は活用してこそ価値がある

 

土地の所有者にとって、相続税は頭の痛い問題です。しかし何も相続税だけに限ったことではありません。今や土地を持っている限り、あらゆる税法の網から逃れられなくなっているのです。

それでは、いったい土地の所有者はどうすれば、良いのでしょうか?

対応策は2つ しかありません。

1つは、土地を売却して現金に換える こと。

もう1つは、土地を有効活用して、土地にお金を稼がせる ことです。

土地は活用してこそ価値があるのです。活用しない土地は思いきって売却し、持ち続ける土地は、有効活用することをおすすめします。

人の性格は十人十色といわれていますが、土地にも色々なものがありますので、それぞれの土地に合った 最適な活用法 を見つけるようにしましょう。

 

土地活用のメニュー

土地活用の種類

 

土地は持っているだけでは、税金がかかるだけで、利益を生み出しません

この意味では、何もしない土地は資産価値が失われていると言っても過言ではないのです。これからの時代、土地を持ち続けるには、いかにして収益できるものに変えていくかが、土地オーナーにとって大きな課題になります。

一般的に土地の有効活用と呼ばれているものには、次の5つがあります。

 

  1. アパート・マンション経営
  2. テナントビル経営
  3. 駐車場ビジネス
  4. ロードサイドビジネス
  5. 定期借地権

 

アパート・マンション経営

 

従来土地の有効活用の定番とされてきたのは、アパート・マンション経営 です。身近なもので分かりやすく、入居者さえ見つかれば、安定した収益 が見込めるからです。

しかし最近は、住宅ストックが増えるに伴い、競争が激しくなり、家賃の下落や空室率の上昇。

ただアパートを建てれば、儲かるという時代ではなくなりました。入居者の要望を充たす充実した設備や管理サービスの提供が、アパート・マンション経営に求められる時代になっています。

 

テナントビル経営

 

都市部の立地条件の良い土地の有効活用 は、テナントビル経営が最適 だといわれています。

なぜなら、テナントに恵まれれば、投資効果が抜群だからです。このビジネスの課題は、いかにして優良テナントを見つけるかです。

テナントで埋まっているテナントビルは、高い収益を上げられますが、テナントに退去されてしまうと、代わりのテナントを見つけるのに苦労する場合が少なくありません。

賃貸住宅であれば、家賃を下げることで入居者を見つけることができます。条件の悪さを家賃の安さでカバーするわけです。

 

しかしテナントビルの場合、商売の拠点になる店舗や事務所は、納得できる条件でないと出店しないことが多く、いくら家賃を下げても入ってくれないことが多いのです。

 

駐車場ビジネス

 

駐車場

 

駐車場ビジネスの最大のメリットは、極めて リスクが少ない ことです。

アパート・マンションやテナントビルを建てるとなると、それなりの投資が必要になりますが、駐車場の場合は、投資が必要な場合でも少額で済みます。

ただし、投資が少なくて済む分、収益率も低いというデメリットがあります。

 

駐車場ビジネスのもう1つのメリットは、アパートやテナントビルの入居者には、借地借家法などの法令により一定の権利が発生する可能性がありますが、駐車場の場合、そのようなおそれがありません

将来その土地を別の有効活用に転用する場合、スムーズに実行できます。

 

将来は本格的な活用を考えているが、まだ内容が決まっていない場合など、「つなぎの活用」や「暫定的な利用」として、駐車場ビジネスを始めてみるのも良いかもしれません。

 

ロードサイドビジネス

 

ロードサイドビジネスとは、幹線道路などの交通量の多い道路沿いの土地を活用して商業施設を経営することです。

通常は、土地オーナーが店舗を建築し、テナントを募集して共同で事業を進める形態をとります。業種としては、スーパー、家電量販店、ドラッグストア、コンビニ、飲食店、レンタルビデオ店、パチンコ店などが多いようです。

駅から遠い土地は、アパート・マンションやテナントビルには向きませんが、ロードサイドテナントは、車での来店を見越していますので、駐車場さえ完備すれば、駅から遠くても経営が成り立ちます。

 

定期借地権

 

定期借地権 とは、1992年の借地借家法の改正で新たに認められた 借地権。従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はできません

この改正により、土地の所有者は安心して土地を貸すことができ、借主は少ない負担で建物を所有でき、土地の貸借が円滑に行われるようになりました。

定期借地権には、次の3つのタイプがあります。

 

タイプ 内容
一般定期借地権 借地期間50年以上。期間満了後は、原則として更新や建物の買取請求を認めず、借主は建物を撤去して土地を返還しなければならない。
建物譲渡特約付借地権 借地期間30年以上。期間満了時に土地所有者が 建物の買取を約束 するもので、買取時点で借地権が消滅する。
事業用借地権 借地期間 10年以上20年以内。事業用建物を対象とする定期借地権で、住宅には利用できない。2008年の改正で借地期間が最長50年まで延長。

 

前述のロードサイドビジネスで、土地オーナーが自ら店舗を建築するのではなく、テナント業者に事業用借地権として土地を貸し出すこともよく行われています。収入が地代に限定されますので、収益性は低くなりますが、長期的に安定した収入を得ることができます。

 

土地活用の事業形態

 

土地活用の事業形態は、土地オーナーが「直接経営」する場合と土地活用を手がける企業との「共同事業」で行う場合とに大別されます。

オーナー直営方式では、手持ち資金で行う「自己資金方式」と金融機関などから資金を借り入れて行う「借入金方式」があります。

共同事業方式は、土地オーナーとデベロッパー、ハウスメーカー、信託銀行、不動産会社などが共同して行うもので、主に次の5つ方式があります。

 

共同事業形態 内容
事業受託方式 共同企業に一括して事業経営を任せる方式。土地オーナーは、共同企業から事業収益に応じて配当金を受けとる仕組み
土地信託方式 信託銀行による土地活用シムテム。内容は事業受託方式とほぼ同じであるが、土地・建物が信託銀行の名義になる点が異なる。ただし、この所有権移転は形式的なもので、土地オーナーの権利は保護されている。
等価交換方式 土地にデベロッパーなどが建物を建て、土地の一部と建物を交換する方式。土地オーナーにとっては、土地の持ち分は減るが、借金なしで収益を得られるメリットがある。
建設協力金方式 ロードサイドテナントに多い形態で、建物の費用と金額または一部を「建設協力金]という名目でテナントが土地オーナーに貸与する方式。契約期間内に受け取る賃料からテナントに返済。
借地権方式 土地オーナーが土地に借地権を設定して共同企業に貸与する方式。前述のとおり「一般定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」「事業用借地権」の3種類の方式がある。

 

その土地に適した活用法・事業形態を選ぶ

 

このように土地活用には、色々なやり方があり、一概にどれが良いとは言いきれません。

基本的には、土地の広さ、立地条件、坪あたりの資産価値などを勘案した上で、最適の活用法を見つけるほかはありません。

事業形態についても同様です。土地活用の最終目標が収益性ですから、どのような活用法や事業形態をとれば、収益を最大化できるか という観点も、忘れてはなりません。

 

管理人
数年前にコンサルティング会社に依頼されたケースを紹介します。

山梨県甲府市のお客さまでした。私の会社は東京都内に事務所を構えていますが、声がかかれば全国どこへでも駆けつけます。

早速甲府まで出向いて事情をお聞きすると、そのお客さまは、甲府駅から車で40分のロードサイドの土地600坪を所有。その活用法で悩んでいました。

具体的な活用法としては、この規模の郊外の土地ですと、郊外型の量販店や飲食店などのロードサイドビジネスが適しているといわれていますが、お客さまは決断できずにいました。テナント経営は収益性が高くなりますが、失敗するリスクも少なくないからです。

ロードサイドビジネスのほかにも色々な活用法を提案した結果、そのお客さまはテナント経営を諦め、手堅くアパート経営を選びました。

最終的に収益性よりも節税効果を重視したようです。

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