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失敗しない土地活用術

土地活用会社を徹底比較

土地活用会社を徹底比較!高松建設

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高松建設

高松建設公式HPより)

高松建設は、1917年創業、100年以上の歴史を誇る老舗の建設会社。建設会社でありながら土地活用を主軸に建物の企画、設計、施工、管理に至るまで、あらゆる建設事業を展開しています。

C&Cカンパニー(Consultant Construct Company)を企業理念とする高松建設は、もてる技術を駆使し、知識と知恵のすべてを提供した土地活用を通じて、社会に貢献することを使命としています。つまり計画から完成までのすべてをサポートし、入居者の満足度の高い建物を供給するためにあらゆるノウハウをお客さまに提供することを「Consultant 」、完成度の高い建物をつくるには、設計段階から施工方法も考慮に入れる必要があり、設計と施工を合わせることを「Construct」とし、この2つの「C」を通して、お客さまに「やっぱり髙松建設に頼んで良かった」と言ってもらえるC&Cカンパニーを目指しています。

耐震構造の鉄筋コンクリート造りの建物を得意とする高松建設は、耐震性を向上させるため建築基準法の1.15倍の地震力で設計しています。一般的に数百年に1度程度発生する地震(震度6~震度7)でも倒壊、崩壊しないことが建築基準法で定められています。これが「耐震等級1」で集合住宅などに適用。耐震等級11.25倍の「耐震等級2」は病院や学校など、1.5倍の「耐震等級3」は消防署などに適用されます。

高松建設では、十分な安全性を確保するため標準で建築基準法の1.15倍の地震力で構造設計を行っています。さらに要望に応じて耐震等級2・耐震等級3にも対応しています。

 

 

高松建設の土地活用の特徴

 

鉄筋コンクリートの在来工法を主力とする高松建設は、耐震構造の競争力のある賃貸マンションを供給し、これまで多くの実績を積み重ねています。

主な特徴は、次の4つです。

 

特徴1:100年の実績とノウハウを活かした幅広い土地活用

髙松建設の営業は、コンサルティング営業。計画予定地を徹底的にリサーチし、その土地に合った最適なプランを提案。悩みや困りごとも一緒に解決し、最適な土地活用をサポートします。  

髙松建設の土地活用は、鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションをメインにしていますが、それ以外にも土地の形状や周辺環境などに合わせてさまざまな土地活用を提案しています。

主な活用法は、

  1. アパート・マンション
  2. 店舗・駐車場
  3. オフィス・事業拠点
  4. 工場・物流センター
  5. 病院・医療施設
  6. 高齢者施設
  7. ホテルなど

アパート・マンション経営は、土地活用の定番で相続税対策に効果があり、収益性が高いのが魅力です。都市部の立地条件の良い土地は、オフィスビルや商業ビル。アパート・マンション経営よりもさらに高い収益性が見込めます。駅から離れていても幹線道路沿いの土地であれば、ロードサイド店舗。自動車での来店を見込むため駐車場が必要になりますが、立地を問いません。

高齢化が加速する日本で、今後ますます需要が見込まれるのが高齢者施設。髙松建設は、2015年より企画設計・施工から介護サービス運営まで、一括サポートする高齢者向け住宅事業に本格参入。これまで積み上げてきた経験とノウハウを活かし、安全性はもちろん、機能的でスタッフが働きやすい環境、事業コンセプトに合わせた外観、 入居者が心地よくストレスフリーに過ごせる快適空間など、高齢化時代に価値ある施設を提供しています。

 

特徴2:土地活用の問題点をすべて解決できるコンサルティング営業

C&Cカンパニーとして4,600棟を超える確かな実績を誇る髙松建設は、ただ建物を建てるだけの会社ではありません。土地オーナーの要望を伺うだけでなく、何気ない日常会話や困りごとの相談から本質的な問題を汲み上げ、解決を含めたベストプランを提案するというコンサルティング営業を行っています。

まず土地診断を行い、計画予定地の特性を調査します。そして特性を把握した上で建築プランを作成し、そのプランに最適の事業計画を提案します。

主なコンサルティングの内容は、次のとおりです。

 

土地診断

その土地にマンションが適しているのか。適しているとしたら、どのような入居者を想定して設計プランを立てるのがベストなのかを診断します。

  • 立地診断:計画予定地周辺の環境・地域性・人口推移などを調査。
  • 周辺地域の利便性:ベストな建物用途を検討。
  • 入居者層の把握:学生・単身者・新婚・世帯向けなど、どのような入居者が多いのかを調査。
  • 家賃相場の調査:周辺のマンションやアパートなどの間取りタイプや家賃相場を調査。

建築プランの作成

計画予定地に建築可能な建物の設計図面を作成します。

  • 建築ボリューム(建物の階数・床面積)の算定。
  • 各部屋の間取りや内装設備の検討。
  • 建物の外観、仕上げ方法などの検討。
  • 既存建物解体を含めた全体工期の検討。

事業計画の作成

建築にかかる費用と収入、ローンの返済計画など、具体的な事業計画を作成します。

  • 工事費や初期投資費用の概算見積もり。
  • マーケティングリサーチによる収入見積もり。
  • 年間の管理費や長期的に必要となる修繕積立金などの費用の見積もり。
  • ファイナンス可能な借入条件でのローン返済計画の作成。
  • 手残り金額と表面利回り、実質利回りの算出。

 

特徴3:入居者目線で選定した競争力のある住宅設備

安定した賃貸経営を継続するには、高い入居率を維持し続けなければなりません。それには時代のニーズに合った住宅設備を備えることが不可欠。100年の実績に裏づけられた賃貸マンションを提案してきた髙松建設では、入居者目線で時代のニーズに合った住宅設備を選定し、標準装備することで競争力をつけています。入居者目線で選定した主な住宅設備を紹介します。

 

① 防犯対策

髙松建設では、設計段階から住戸内・建物共用部の各所に適切な防犯設計を組み込みます。「強靭なオリジナル防犯ドア(防犯効果を高めたオリジナルの玄関扉)」や「破壊が困難な防犯合わせガラス(1階住戸)」など。オプション仕様になりますが、エレベーター内に防犯カメラを設置することや警備会社と連携したセキュリティシステムを導入することもできます。異常発生時にスタッフが急行するともに、必要に応じて警察や消防に通報しますので、さらに安心感が高まります。

 

インターネット完備

賃貸物件情報検索サイトでは、「インターネット無料」を検索条件項目としているところが多く、インターネットが無料の場合、そうでない物件に比べて入居が決まりやすい傾向があります。民間プロバイダー業者と委託契約を締結することになりますが、選ばれる賃貸マンションとしては、今やインターネット完備は必須です。

 

③ 防災対策

道路に対して高さを確保できない建物は、台風や集中豪雨などで冠水する危険性がありますので、建物への浸水を防ぐためエントランスの出入口に防潮板を設置。建物を水害から守ります。

防潮板以外にも、地震や冠水時に自動停止するエレベーターの管制装置、非常時に貯水された約300L(3~4日分)の水を各住戸で使用できる電気温水器、地震時にドア枠が歪んでも開閉が可能で避難経路を確保できる耐震枠付き玄関扉など、万全な災害対策を施しています。

 

省エネルギー対策

さらに髙松建設では、省エネ対策にも取り組んでいます。断熱性を高める建具、節湯水栓を採用したキッチン水栓、節水仕様のシャワーヘッドを採用したユニットバス、節水便器を採用したトイレなど。

さらにオプション仕様になりますが、エコジョーズ(ガス)・エコキュート(電気)の省エネ給湯器や太陽光発電システム(パネル+蓄電池)を設置することも可能です。

 

特徴4:万全の運営管理サポート

髙松建設が設計・施工する賃貸マンションの運営管理は、入居者募集から建物の管理、保守点検に至るまで、すべての業務をグループ会社が連携してサポートします。

 

① 入居者フォロー

高い入居率を確保するためグループ会社「髙松エステート」が充実したサポート体制を用意。

不動産業者とのネットワークを活かし、物件周辺のマーケティング調査により、成約家賃を調査し、築年数や設備なども考慮した適切な家賃設定を提案。住まいのトラブルやクレームは、24時間体制でサポート。コールセンターや警備会社との連携により、入居者の安全・安心をバックアップしています。髙松エステートは、関西圏で屈指の管理戸数を誇り、入居率は95%を超えています。

さらにカード会社との業務提携により、毎月の家賃を口座引落で徴収して送金。カード会社が入居者に代わり家賃を先に立て替えますので、滞納や遅延の心配がありません(最大6ヵ月)。

 

一括借上げ

髙松エステートが賃貸マンションを一括で借上げることにより、空室リスク、建物メンテナンス、入居者トラブル、家賃滞納などのリスクやトラブルを解消し、安定したマンション経営を実現。すべての管理業務を髙松エステートが代行しますので、定期的に報告を受けるだけのスムーズな賃貸経営が可能です。

 

③ アフターメンテナンス

建物を建てたあと、住宅性能を長く維持することは、髙松建設の大きな責任の1つ。竣工後グループ全体で図面や仕様を一貫管理。メンテナンス作業に代行業者を使わず、高度な技術を持った社員がいち早くより確実にメンテナンスを実施します。

グループ会社「髙松テクノサービス」では、24時間365日の監視システムで建物の各所を遠隔管理する「ピースフル24」を提供。夜間の水もれや停電、ポンプの故障など、想定外のトラブルや問題が発生した場合は、髙松テクノサービスの社員が迅速に対応します。

 

 

高松建設のアパート・マンション建築の商品ラインナップと坪単価・費用

 

高松建設の建築費の坪単価については、公表されていませんので、建築費用を知るには、実際に建築プランを立てて見積もりをとるしかありません。利用者の口コミを総合的にまとめると、高松建設の賃貸住宅の建築費の坪単価はやや高めで、60万円~80万円。

高松建設の鉄筋コンクリート造りは、建設現場で型枠を組んで鉄筋を配し、セメントを流し込んで固める在来工法。お客さまのニーズに応じた設計・施工による建設を行いますので、商品ラインナップというものはありません。ここでは、高松建設の賃貸マンションの主な特徴を紹介しておきます。

 

1)設計・施工のメリット

高松建設では、営業・設計・監理・施工・技術監査が一丸となって設計・施工による建設を行います。設計、施工どちらに問題が発生したとしても責任は髙松建設がすべて負います。設計側と施工側の間に責任の所在が埋没しないクリアな関係になります。社内に「技術監査部」という品質を検査する独立した専門部門を配置し、検査に合格しないと次の工事に進めさせない権限をもった厳格な体制で、品質管理を徹底しています。

 

2)長寿命化の取り組み

① 耐久性・美観を長期維持するコンクリート

コンクリートは強アルカリ性ですが、空気に触れることで空気中の炭酸ガスに反応し、少しずつ中性化します。中性化が進行すると、その分CO²の侵入範囲が広がり、いずれ内部の鉄筋に届きます。CO²が鉄筋に触れると酸化が始まり、サビができて鉄筋が膨張し、コンクリートがひび割れや剥離を起こします。劣化を防止することはできませんが、進行を遅らせることはできます。

高松建設では、コンクリートを構成するセメント成分の比率を高く、水の比率を低くしています。水の比率を減らし、水分が抜けたあとの空間を少なくすることで、劣化スピードを抑制しているのです。

強度を増した外壁の採用

髙松建設では、ひび割れを分散させ、強度と美観を長期間保つために外周に面する耐力壁の鉄筋量を2倍にしています(鉄筋間隔200mmの場合)。

③ メンテナンスをしやすい設備計画

永く快適に住み続けるためにメンテナンスや破損時・老朽化時の配管の交換、柔軟なリフォームに対応できる維持管理対策を織り込みずみで設計。例えば、給排水・ガス配管などの地下埋設管を通す場所に、配管ピットとなる空間と点検口を設けることで維持管理を容易に行うことができます。住戸内は、置床工法を採用して2重床の空間に配管を通すことでメンテナンス性だけでなく、将来的なリフォームにも柔軟に対応できます。

 

3)耐震・免震・制震から最適の構造を選択

鉄筋コンクリート造りは、地震に対しては最も実績がある構造といわれています。過去に大きな地震が起こるたびに構造基準が見直され、現在では、世界でもトップレベルの耐震性能を誇る基準が採用されています。髙松建設では、耐震構造のほかに土地の形状や周辺環境、予算などに合わせて、免震構造や制震構造も選択できます。

① 耐震構造

丈夫に建てることで地震に耐える。

② 免震構造

地盤と建物を絶縁することで地震の揺れを低減させる。

③ 制震構造

揺れ幅が大きい高層建築で採用。地震エネルギーをダンパーなどで吸収して建物の揺れを抑え、破損を防止する。

 

このような人には高松建設の土地活用・アパート・マンション経営がおすすめ!

高松建設の土地活用は、100年の実績とノウハウを活かした幅広い土地活用、競争力のある住宅設備、万全の運営管理サポートなど、たくさんの魅力がありますが、中でも次のような人には高松建設がおすすめです。

 

オールラウンドな土地活用を考えている人

髙松建設は、賃貸マンションをメインにした土地活用事業を展開していますが、それ以外にも土地の形状や周辺環境などに合わせてさまざまな土地活用に対応しています。例えば、店舗・駐車場、オフィス・事業拠点、工場・物流センター、病院・医療施設、高齢者施設、ホテルなど。中でも、今後ますます需要が増えると予想される高齢者向け住宅事業に本格参入しています。

鉄筋コンクリートの在来工法を主力とする髙松建設ですが、低層のアパートなどでは、木造2×4(ツーバイフォー)工法にも対応しています。営業エリアが関東・中部・近畿の大都市に限定されますが、賃貸住宅に限らずオールラウンドな土地活用を考えている場合は、おすすめの建設会社です。

 

鉄筋コンクリートの賃貸マンションで土地活用を考えている人

鉄筋コンクリート造りは、耐震性・耐火性・遮音性・断熱性などの住宅性能に優れているので、入居者にとても人気があります。しかも鉄筋コンクリート造りは中高層の建築が可能で、高く建てることで床面積を広くとることができ、高収益を期待できます。都市部の狭小地などに適した活用法です。さらに鉄筋コンクリート造りは、木造や鉄骨造りに比べるとはるかに耐用年数が長く、長期的な賃貸経営が可能になり、収益を持続できます。鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションで長期的な土地活用を考えている場合、高松建設の賃貸マンションは、一考に値するといえるでしょう。

 

賃貸マンションに競争力を付けたい人

髙松建設では、高い入居率を維持できる競争力を付けるために入居者目線で選定し、時代のニーズに合った住宅設備を開発。安定した賃貸経営には、これらの設備が重要なファクターになります。

主な設備は、

  1. 防犯対策(強靭な防犯ドア、防犯合わせガラス、エレベーター内防犯カメラ、警備会社と連携したセキュリティシステム)
  2. インターネット完備
  3. 防災対策(防潮板の設置、エレベーターの管制装置、備蓄できる電気温水器、耐震枠付き玄関扉)
  4. 省エネ対策(高断熱性の建具、節湯水栓のキッチン、節水仕様のユニットバス・トイレ、省エネ給湯器、太陽光発電システム)など。

これらの設備で競合物件に負けない競争力をつけたい場合は、ぜひ高松建設にご相談ください。

 

 

高松建設の評判と口コミ

 

高松建設で土地活用を行った人の体験談を紹介します。ぜひ参考にしてください

 

老朽アパートを建て替えて長く愛される賃貸マンションが完成

老朽化したアパートを市の補助制度を活用して建て替える際、まず重視したのは、今後長く愛される賃貸マンションにすることでした。そこで、髙松建設に相談し、戸数を増やすことよりも、暮らしのグレードを高めることを意識して、いろいろと将来性を見越した提案をしてもらいました。

その1つが中庭の植栽。共用部も自分の部屋のように愛着をもってもらえるデザインにすることは、愛されるマンションとして必要不可欠な要素と感じました。

設備面では、長期的に安心感があり、オーナーにとっても災害リスクの軽減などのメリットが大きいオール電化や浴室暖房乾燥機などを装備。将来性を見越した設備は、間違いない選択だったと思っています。

 

地震に動揺しない「在宅避難」ができる賃貸併用マンション

父親から引き継いだ築50年以上の自宅兼マンションを建て替えることになったとき、真っ先に浮かんだのは、東日本大震災で多くの人たちが避難所暮らしを余儀なくされている光景でした。もし自分の家族や入居者がそのような状況になったら‥‥。高齢者や乳幼児など、非難しづらい家族がいる場合の苦労と精神的な負担を思うと、これからのマンションに必要なのは、避難所に行かずとも「自宅でそのまま生活しながら避難できる」高いレベルの耐震性だと思いました。

ただひと口に耐震性といっても各社さまざま。振動を吸収することで地震に対処する「免震」という方向も検討しました。しかし今後予想される直下型の縦揺れを重視した結果、都市直下型地震であった阪神・淡路大震災で倒壊被害がなく、どの建物も使用できる強靭さを保っていた髙松建設の耐震構造を選択しました。この先どんな災害が起こるか予想がつかないからこそ、現在で考えられるもっとも安全な備えをしておきたい。そのような思いから最高の「耐震等級3」を採用しました。

さらに東日本大震災で強く実感したのは、水の大切さです。マンション内に防災備蓄倉庫を設け、飲料水を常時1トン以上保存。トイレなどの生活用水として使える防災井戸も設置。食糧などは、入居者もある程度は備えていますので、オーナーとしてすべきことは、ライフラインである水の確保だと思ったのです。

次の世代に安全をつなげるためにも、強靭な建物で家族と入居者の暮らしを守っていきたいと思っています。

 

先代から受け継いだ事業を転換した賃貸マンション

1951年創業の銭湯を先代から受け継ぎました。私自身もこの銭湯には思い入れが強く、日本の文化を残すためにも毎日休む暇もなく働きました。しかし時の流れには勝てず、利用者は減少。さらに老朽化により大規模な設備交換が必要になり、このまま続けるか、事業を転換するかで随分と悩みました。長年通ってくださる常連さんもいましたので、簡単に決断できませんでした。

そんなとき、髙松建設から賃貸マンションの提案をいただいたのです。市場調査や税務、融資面、将来にわたる事業性を十分に検討した上での提案。そして何よりも、銭湯の梁や池などを再利用し、この地に銭湯があったことを形に残せる提案だったので、すべてに納得して事業転換を決意しました。

賃貸マンションは竣工時には満室。自分の時間がないほど働いていた日々が嘘のように、時間的な余裕と安定的な収入が生まれました。髙松建設のお蔭で、自分たちの方法で先代から受け継いだ資産を活かしていくことの大切さを学びました。

 

 

高松建設の会社情報

 

社名(商号) 髙松建設株式会社
本社所在地 大阪府大阪市淀川区新北野1-2-3
設立年 1917年
資本金 50億円
従業員数 1,340人(2018年4月現在)
売上高 702億円(2018年3月期)
営業エリア 関東・中部・近畿
主な事業所 本店;大阪・東京、支店:千葉・埼玉・横浜・名古屋・神戸・京都、営業所:船橋・城東
グループ会社:髙松テクノサービス・髙松エステート・住之江工芸・JPホーム・金剛組・中村社寺・ミブコーポレーション。
主な事業内容
  • 集合住宅・オフィスビル・福祉施設・生産施設・物流施設・店舗・宿泊施設・研究施設・医療施設の建設事業。
  • リノベーション事業。

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土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
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  • 現在土地を持っているが 何も活用できていない
  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
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こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

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