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賃貸住宅の所有名義を誰にするか？
土地活用のコンサルティングを依頼されるお客さまから、「新しく建てる賃貸住宅の所有名義を誰にした良いのか？」という質問をよく受けます。
この質問に対しては、「賃貸経営を行う目的によって異なり、ケース・バイ・ケースで判断することになります」と答えるしかありません。目的によって期待する節税効果が異なるからです。
そのためここでは、賃貸住宅の所有名義を誰にするかを、いくつかのパターンを想定して検討することにします。
仮に土地所有者で将来被相続人になる可能性がある人を「A」、Aの配偶者や子どもなどの家族を「B」、賃貸経営を法人化する際に設立した法人を「X法人」として解説することにします。
- 賃貸住宅を土地所有者Aの名義にする。
- 賃貸住宅をBの名義にする。
- 賃貸住宅をAとBの共有名義にする。
- 賃貸住宅をX法人の名義にする。
- 賃貸住宅だけでなく、土地もX法人の名義にする。
それぞれの節税効果は？
まずは、それぞれの内容と土地の権利関係を明らかにした上で、節税効果を考えることにします。なお、節税効果については、所得税と相続税の両面から検討します。
1. 賃貸住宅を土地所有者Aの名義にするパターン
土地所有者Aが賃貸住宅を所有する場合、家賃収入はすべてAに帰属することになります。減価償却費をうまく活用することで、開業後しばらくは不動産所得が赤字になり、所得税の節税効果が期待できます。しかしいったん黒字に転換すると、逆に所得税の負担が増えていくことになります。
賃貸住宅を建てた土地は、「貸家建付地」になり、相続税評価額が軽減されます。建物の相続税評価額も、建築費の約60%に軽減され、さらに借家として借家権割合（30%）が適用され、合わせて42%程度に軽減されます。土地と建物の両方で相続税の評価が軽減されますので、もしAが死亡して相続が発生した場合､このパターンがもっとも節税効果を期待できます。
2. 賃貸住宅をBの名義にするパターン
家賃収入は賃貸住宅の所有者であるBに帰属しますので、所得税はBが負担するになり、Aの所得を大幅に削減できます。ただし、Aは土地所有者である以上、土地からの収入は依然としてAに帰属することになります。この収入については、土地の権利関係によって異なりますので、次の2つに分けて考えることにします。
① 土地につきA・B間で無償の使用貸借契約を締結する場合
無償といっても、Bは土地の固定資産税などの税金を負担するのが一般的です。この場合Aには、土地からの収入がなく、不動産所得は一切なくなります。無償の使用貸借であるため土地は、相続税の評価としては「自用地」として扱われ、相続税の節税効果は期待できません。建物の節税効果も所有者Bに帰属することになりますので、Aにとっては、相続税の節税効果はほとんどありません。
② 土地につきA・B間で賃貸借契約を締結する場合
有償の賃貸借契約では、BはAに地代を支払うことになりますので、Aに地代分の収入が入ります。地代のみの収入になるため所得は少なくなりますが、所得税の負担は残ります。Aが所有する土地の相続税の評価は、賃貸借契約を締結しているため「貸宅地」として軽減されますので、節税効果があります。
3. 賃貸住宅をAとBの共有名義にするパターン
土地の権利関係については、Aの持分については自用地、Bの持分については使用貸借になりますが、相続税の評価としては「自用地」として扱われますので、相続税の節税効果は期待できません。
AとBの共有にすることで不動産所得を分散化できますので、Aの所得税の節税効果が期待できます。AとBの持分の配分にもよりますが、Aの持分が多いと1.のパターンに近づき、少ないと2.のパターンに近づくことになります。
4. 賃貸住宅をX法人の名義にするパターン
2.のパターンで家賃収入のすべてがBに帰属すると、Bの所得税の負担が大きくなるので、Bの代わりにX法人に所有させると考えることもできます。
土地の権利関係については、2.のパターンの賃貸借契約を締結した場合と同じです。AはX法人に土地を貸して地代を受けとるだけで、賃貸住宅からの家賃収入はすべてX法人に帰属することになります。A所有の土地は、「貸宅地」として相続税評価額が軽減されますが、建物は、X法人の所有のため相続の問題は起こりません。
AやBは、X法人の役員になることで役員報酬を得ることができます。この場合、他で給与を受けとっていなければ、給与所得税控除を受けることができ、節税効果が期待できます。
役員報酬を得ない場合は、Aの不動産所得は地代だけになります。一般借地権を設定した場合、地代が高額になる可能性があり、Aの所得税の節税にならないケースも考えられます。その場合は、定期借地権を設定して地代を低く抑えることもできます。ただし定期借地権にすると、相続税の節税効果も低くなってしまいますので、注意が必要です。
5. 賃貸住宅だけでなく、土地もX法人の名義にするパターン
土地と建物がAの所有ではなくなるため、Aには家賃収入が一切入らないことになり、所得税を負担することもありません。しかも土地と建物については、相続問題が起こりませんので、相続税対策としてはこれほど効果があるものはないと考えられます。
ところが、土地をX法人の所有にするには、AからX法人に譲渡するしかありません。建物は新築した時点でX法人の所有にしておけば、譲渡という問題は生じませんが、土地の所有権を移すには、AからX法人に売却するしかありません。そうなると、必然的に売却代金がAに入ってAの財産が増えることになり、別の相続税対策が必要になるのです。
さらに法人として株式会社を設立する場合、Aが株主になると、A所有の株式はAが死亡した際に相続財産になってしまいます。これにも相続税対策が必要になります。もっとも効果的な対策は、Aの子どもや孫を株主にしてAは株主にならないことです。
最後に注意点をもう1つ挙げると、法人を設立して3年以内にAが死亡して相続が発生すると、本来適用される土地と建物の相続税評価額の減額が適用されず、時価での評価になってしまうことです。これを避けるためには、余裕をもって法人化する必要があります。
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所有名義は目的に合わせて決める
管理人次に見方を変えて所得税と相続税、どちらの節税効果を目的にするかという視点から、所有名義を考えることにします。
所得税の節税を目的とする場合
管理人Aの所得税の節税効果を重視すると、次の3つのパターンが考えられます。
① 開業当初は賃貸住宅をAの所有にして、将来X法人に譲渡するパターン
開業当初は、減価償却費をうまく活用して不動産所得が赤字になるようにして、所得税の節税を図ります。その後、不動産所得が黒字になり始めたら、X法人を設立して、賃貸住宅を譲渡するのです。以降の家賃収入はすべてX法人に帰属することになります。
② 所得の分散化を図るため賃貸住宅を共有にするパターン
共有者はA・Bの2人に限らず、何人いても差し支えありません。多ければ多いほど、分散化を図ることができます。もっとも効果的なのは、将来の継承者を決めておいて、その家族の共有にすることです。例えば、長男に賃貸住宅を継承させるのであれば、長男、長男の妻、長男の子どもなどが共有者の候補になります。
③ X法人の所有にして無償返還の届出をするパターン
土地所有者AとX法人が借地契約を締結する際、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出して、地代を下げることでAの所得を少なくできます。無償返還の届出とは、将来土地を返還する際に借地権等の買取を申し立てないことを約束するものです。この届出には、Aの所得税だけでなく、相続税の節税効果もあり、相続税評価額を20%軽減できます。
相続税の節税を目的とする場合
管理人Aの相続税の節税効果を重視すると、次の2つのパターンが考えられます。
① 土地・賃貸住宅ともにAの所有にするパターン
Aの相続税の節税効果でもっとも効果があるのは、土地・建物ともにAの所有するにすることです。
土地は貸家建付地として、建物は借家として続税評価額が大幅に軽減されるからです。
② 土地・賃貸住宅ともにX法人の所有にするパターン
土地と建物がAの所有ではなくなり、Aの相続財産になりませんので、相続税対策としてはもっとも効果があると思えますが、実は大きな問題をかかえることになります。それは、前述したように土地の売却代金がAの相続財産に加わることです。この現金を生前贈与などによって分散化しておかないと、土地を所有していたときよりも高額の相続税が課税されるおそれがあります。
2つの法人を設立して成功した事例
管理人賃貸経営を法人化して成功した事例を紹介します。
世田谷区喜多見の70代のお客さまのケース。子どもが長男と次男の2人。2棟のアパート経営でそれぞれ会社を設立して、2人の息子さんに引き継がせるようにしました。ご本人は、1株だけの属人的株式を所有して両方の会社の代表権を持ち、元気な間は、ご自身で両方の会社を運営することにしました。将来ご本人が亡くなり、相続が起こったときは、それぞれの息子さんに代表権が移るようにしたのです。
このようにすれば、確実に息子さんたちに財産を継承させることができ、相続の争いも起こりません。会社を2つもつくると言い出したときは、さすがに驚きましたが、将来の争いを避けるためには、有効な手段だったと評価できます。
賃貸経営の法人化にはさまざまなメリットがありますが、もっとも大きいのは、法人には相続税がかからないことです。設立当初から法定相続人である息子さんや娘さんを株主にしておけば、相続問題は一切起こりません。
