現役土地活用プランナーがお教えする、あなたの土地の活用法

失敗しない土地活用術

土地や不動産の相続

節税の可能性は3つのステップで考える!

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現金では節税できない!

 

土地は値上がりする財産という常識が崩れ、価値が変わらない現金を残すために、コツコツと貯蓄している人が少なくありません。子どもや孫に財産を残すために自分たちは節約して、何千万円も、中には億単位で貯蓄している人もいるようです。

しかし今や超低金利時代、預貯金の利息だけで生活することなどできない時代です。銀行に預けていても、ほんの僅かしか利息がつかないばかりか、万一相続が起こると貯めてきた現金の全額が課税対象になります。預貯金は、銀行に預けてある残高がそのまま財産評価になりますので、亡くなってからでは、節税することもできません。

例えば、親が1億円の現金を残して亡くなり、子ども1人が相続人であった場合の相続税を計算すると、次のとおり税額は1,220万円になります。

相続財産:1億円(現金)

-)基礎控除額:3,600万円(3,000万円+600万円)

=)課税対象額:6,400万円

×)税率:30%

=)相続税:1,220万円6,400万円×30%700万円(控除額))

1億円もの財産を相続したのだから、この程度の税負担は致し方ないと諦める人も多いかもしれません。しかしこの1億円で賃貸住宅を建てたり、購入したりして賃貸経営をしていれば、評価額の軽減と特例の適用により大幅な節税ができます。納税により目減りさせることなく、次世代に財産を継承させることができるのです。

超低金利時代では、現金はもっていれば増える財産ではなく、不動産などに投資して節税を図りながら収益を得ることを考えなければならない財産といえるのではないでしょうか。

 

節税対策は意思確認がとれるうちに!

 

実際に相続が発生してからでは、あまり節税の余地は残されていません。土地の評価を下げたり、特例を使って納税額を少なくすることぐらいです。

しかし生きているうちであれば、いろいろな方法で節税対策を立てることができます。ところが、対策を立てようとしてもできない場合があります。もっとも多いのは、被相続人本人の意思確認がとれない場合です。

誰でも元気で長生きできれば良いのですが、中には身体は元気なのに意思能力が低下し、「認知症」を発症することも珍しくありません。認知症を発症したために本人の意思が確認できなくなると、贈与するのも、売却するのも、賃貸経営を行うために工事請負契約や融資契約を結ぶこともできません。さらに財産管理の成年後見人が選任されると、相続人全員の合意があったとしても、前向きな節税対策が立てられないのです。

認知症と診断された場合でも、本人の生活費を補填する目的であれば、家庭裁判所の許可を得て財産を処分することができます。しかし財産管理はあくまでも財産の保全が目的ですから、節税対策を目的として財産を処分することなどは許されません。

このようなことを憂慮すると、生前対策は少しでも早い方が良いことになります。場合によっては今すぐにした方が良いこともあります。元気であればあるほど、まだもう少し先でも構わないと考えがちですが、いつ何が起こるか分かりません。あれこれ思い巡らしていては、間に合わなくなるかもしれないのです。

 

遺産分割でもめると節税できない!

 

相続の遺産分割の段階になって、親子や兄弟姉妹の間でもめることが少なくありません。話し合うために集まったのに、次第に感情的になり、昔のことまでもち出して責め合ってしまうと、身内だからこそ許せなくなります。そうなると、顔を合わせて話し合うことができなくなり、ただ許せない、譲れない、絶対に協力しない、ハンコを押さないなど、険悪な関係になり、修復できないまま絶縁状態になってしまうのです。最悪の場合は、家庭裁判所に調停や裁判を申し立てなければ、解決できなくなります。

財産が多いからもめるのではないかと思われがちですが、現実には、財産が少ない方が深刻にもめてしまう傾向があります。たいてい資産家であれば、資産管理をサポートする専門家を雇っていますので、トラブルになることが少ないのです。しかしそうでない場合は、相続人たちで遺産分割の手続きを進めることになり、調整役がいないことが多いのです。もめるケースは実の兄弟姉妹が圧倒的に多く、それも2人、3人と少ないほど簡単にもめてしまいます。財産が分けられないことも、もめてしまう要因の1つです。預貯金や株などの流動資産であれば、1円単位まで分けることができますが、不動産の場合、分けることができないケースがあるからです。

例えば、相続人が複数いるのに、相続財産が自宅の不動産だけというケースです。親が亡くなり、空き家になっている場合は、売却した代金を相続人で等分に分けることができますが、相続人の1人が住んでいる場合は、簡単には売却できません。自宅以外に預貯金などの財産があれば、それで調整することもできますが、ないと、1人の相続人だけが自宅を独占することになり、なかなかまとまりません。

遺産分割の協議がまとまれば、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを活用することで、相続税の節税が可能になります。効果的な節税対策を行うためには、もめずに遺産分割をまとめることが最低限の条件になるのです。

 

節税の可能性は3つのステップで考える

 

以上、①現金では節税できない。②節税対策は意思確認がとれるうちに行う。③遺産分割でもめると節税ができない。3つの節税対策のポイントを解説しましたが、実際に節税対策を行う際は、次の3つのステップで考えることをおすすめします。

 

Step1:相続発生時に可能な節税

何も対策がとれないまま相続に直面したとしても、相続税を申告する際に、もめることなく遺産分割協議がまとまれば、次の特例などを活用した節税ができます。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続した課税対象の遺産の額が16,000万円、または配偶者の法定相続分までであれば、相続税が課税されない制度。例えば、配偶者が2億円の遺産を相続したとしても、遺産の割合が法定相続分の範囲内(相続人が配偶者と子どもの場合は遺産の2分の1)であれば、相続税は課税されません。

 

小規模宅地等の特例

自宅の土地や事業に使っていた土地を相続したときに評価額を減額できる制度。適用される面積に限度がありますが、最大80%まで評価額を下げられますので、相続税を大幅に軽減できます。

土地の用途ごとの限度面積と減額率は、次のとおり。

区分 主な用途 限度面積 減額率
特定居住用宅地等 自宅の土地 330m² 80%
特定事業用宅地等 店舗・事務所などの事業用の土地 400m² 80%
貸付事業用宅地等 賃貸住宅などの貸付用の土地 200m² 50%

 

納税猶予の特例

農地を相続して農業を引き継ぐ場合は、納税猶予の特例が適用され、農地にかかる相続税のうち一定額の納税が猶予されます。さらに将来農地を相続した相続人が死亡した場合などは、猶予されていた税額が免除されます。ただし、相続人が農業をやめた場合や農地を売却した場合は、猶予されていた相続税を納付しなければなりません。

同じような納税猶予の特例は、非上場株式を相続した場合にも適用されます。例えば、被相続人がオーナー会社の社長でその会社の株式を相続した場合、事業を引き継いだ相続人は、株式にかかる相続税の80%の納税が猶予されます。さらに将来事業を引き継いだ相続人が死亡した場合などは、猶予されていた税額は免除されます。ただし、廃業や株式を売却した場合などは、猶予されていた相続税を納付しなければなりません。

 

土地の形状による減額調整

相続財産に土地が含まれている場合、その土地の評価額は、接している道路につけられた路線価(相続税評価額)をもとに計算されます。路線価は1m²の単価を示していますので、土地面積をかけて評価額を算出します。その際、土地の形状などによって評価が調整されますので、調整項目の中で減額要因を探し出して評価に反映させることで、土地の評価額を下げることができます。

次の土地は、評価の減額要因に該当する可能性があります。

  1. 奥行長大:道路からの奥行が長い場合。
  2. 間口狭小:道路に面している幅が狭い場合。
  3. 不整形地:形がいびつな土地。
  4. 無道路地:公道に接していない土地。
  5. がけ地:土地の一部が斜面になっている土地。

 

Step2:生前贈与などの特例を活用してできる節税

贈与は、生きているうちにできる確実な節税対策です。贈与する側と受ける側の合意があればできますので、大きな決断をすることなく、簡単に取り組むことができます。贈与税の基礎控除や非課税枠の特例などをうまく活用すれば、大幅な節税効果が期待できます。

主な生前贈与による節税対策を紹介します。

基礎控除の活用

贈与税は、11~1231日までの1年間で贈与を受けた財産の合計金額が、基礎控除額(110万円)を超えた場合に課税され、110万円を超えた金額が贈与税の課税対象になります。つまり毎年110万円以内の贈与であれば、贈与税を支払わずに生前贈与ができるのです。

 

相続時精算課税の特例

60歳以上の贈与者(親・祖父母)から20歳以上の受贈者(子・孫)に贈与する場合に限定されますが、2,500万円までが非課税になります。2,500万円を超える場合は、超えた部分に一律20%の贈与税が課税されます。なお、受贈者が贈与者を相続した場合は、相続財産に相続時精算課税による贈与財産を合算して相続税が計算されることになります。

 

住宅取得資金贈与の特例

子や孫が住む住宅の購入資金を親や祖父母から贈与を受ける場合、要件を充たせば、最大3,000万円までが非課税になります。

 

夫婦間の贈与の特例

婚姻期間20年以上の配偶者に居住用の不動産を贈与する場合、2,000万円までが非課税になります。夫から妻、妻から夫、どちらでも適用されます。贈与を受けた不動産に引き続き住み続けることが要件になりますので、注意が必要です。なお、前述したとおり夫婦間には高額な「配偶者の税額軽減」がありますので、夫婦間での生前贈与による節税対策の必要性はあまりないといえます。

 

教育資金贈与の特例

30歳未満の子や孫に対する教育資金の贈与は、1,500万円までが非課税になります。1,500万円の非課税枠が適用されるのは、学校に直接支払われる入学金・授業料など。学校以外(学習塾や予備校など)の費用は500万円まで。この特例は、2013年4月1日から2019年3月31日までの期間限定措置。

 

結婚・子育て資金贈与の特例

親や祖父母から20歳以上50歳未満の子や孫の結婚・子育て資金の贈与は、1,000万円(結婚資金300万円)までが非課税になります。結婚資金は、結婚式や結納の費用、結婚に伴う引越し費用などです。子育て資金は、妊娠や出産、不妊治療などにかかる費用、子どもの医療や保育にかかる費用などです。この特例は、2015年4月1日から2019年3月31日までの期間限定措置。

以上紹介した6つの対策のうち、基礎控除を活用して非課税枠の110万円を毎年贈与する方法がもっともポピュラーでよく利用されています。しかしこれには注意が必要です。毎年同じ贈与者から同じ額の贈与を受け続けていると、税務署に最初からまとまった金額の贈与をするつもりであったと見なされ、全額に対する贈与税が課税されるおそれがあるのです。

例えば、毎年110万円を10年間、合計1,100万円を一括贈与したと見なされると、次の計算式により271万円もの高額な贈与税が課税されることになります。

1,100万円-110万円(基礎控除額)=990万円

990万円×40%(税率)-125万円(控除額)=271万円

これを回避する対策としては、基礎控除額の110万円を少し上回る金額を贈与し、超えた額の贈与税を申告することです。僅かですが、贈与税を支払うことで贈与が行われたことを自ら明らかにすると、疑われにくくなるのです。

今後価値の上がる相続財産は、相続時精算課税を利用するのが効果的です。相続財産としての評価額は、贈与時の評価額が適用されるからです。贈与するタイミングを見定めることがポイントになります。逆に経年に伴い価値が減少する建物や値下がりが確実な財産は適していません。

いずれにしても、相続時精算課税の特例の適用を受けるためには、通常の「暦年課税」でなく、「相続時精算課税」を選択することを申告しなければなりません。一度相続時精算課税を選択すると、その年分以降のすべてに適用され、暦年課税に戻せないので、注意が必要です。

 

Step3:現金・不動産を活用してできる節税

Step1Step2で節税対策を検討したあとは、実際に相続税を計算してみましょう。

まず土地、建物、現金・預貯金、有価証券、生命保険など、すべての相続財産を洗い出し、その評価額を計算します。次に借入金などの負債を差し引き、相続財産の総額を出します。ここから相続税の基礎控除額を差し引いて課税対象額を出し、最後に課税対象額に相続税率をかけると、税額が計算できます。

この計算で相続税が課税される場合は、いよいよ積極的な節税対策が必要になります。現金や不動産を活用してできる具体的な節税対策を立てなければなりません。

すでに「不動産を活用したさまざまな節税対策」で解説していますが、次のような節税対策の検討をおすすめします。

  1. 現金よりも不動産で贈与する。
  2. 現金で建物を建てる。
  3. 現金で賃貸不動産を購入する。
  4. 土地を売却して買い換える。

 

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