ローン利用の手続きと費用

公的ローンと民間ローン

賃貸住宅の建築資金を対象とした融資は、「アパートローン」と呼ばれ、一般の住宅ローンと同じように公的金融機関と民間金融機関で取り扱っています。

公的金融機関の代表的なものは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）。民間金融機関は、都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、商工中金、住宅金融会社、生命保険会社などです。

一般的には、融資条件の有利さでは公的ローン（公的金融機関が取り扱うローン）、使いやすさでは民間ローン（民間金融機関が取り扱うローン）といわれています。しかし住宅金融公庫が廃止されて以降、公的ローンは、子育て世帯向けや高齢者向けの賃貸に限られるものが多くなっています。他方民間ローンは、低金利時代を背景に積極的な融資が行われ、利用者が増えています。

住宅金融支援機構の活用

住宅金融支援機構では、賃貸住宅の建築資金を対象に次の融資を提供しています。なお最近は、子育て世帯向けや高齢者向けなど、特定の目的に特化した融資が多くなっているようです。この中で一般的な賃貸住宅で利用可能な「まちづくり融資（長期事業資金）」を紹介します。

「まちづくり融資（長期事業資金）」の概要

地震や火災に強い住宅市街地をつくるために役立つ賃貸住宅に建て替えるために必要な建設資金の融資です。このまちづくり融資を受けるには、計画しているまちづくり事業が、「どこで（地域要件）」、「どのような手法により（事業要件）」、「どのような建築物を建てるか（建築物要件）」の3つの要件に該当する事業でなければなりません。

1.地域要件：次のいずれかの地域であること。

2. 事業要件：次のいずれかの事業であること。

3. 建築物要件：次のすべての要件を充たす建物であること。

民間ローンの活用

一般的に民間ローンの方が公的ローンよりも借りやすいといわれています。返済能力などの利用条件は公的ローン並みに厳しいものの、物件に対する融資条件は緩やかで融資限度額が高めに設定されているからです。

融資の手続きも簡素化されているため、賃貸住宅の建築資金の融資では、民間ローンを利用する人が多くなっています。特に最近は、公的ローンの代表格である住宅金融支援機構が、子育て世帯向けや高齢者向けなどに特化した融資にシフトしたことから、ますます民間ローンを利用する人が増えているようです。

提携ローンの利用

ハウスメーカーや建設業者などに賃貸住宅の建築を発注する場合、そのメーカーと提携している民間金融機関が建築資金を融資してくれるのが、「提携ローン」です。直接個人で金融機関と交渉するよりも、融資条件が有利な場合が多く、活用することをおすすめします。はじめての土地活用で賃貸住宅を建てる場合、金融機関の融資の確約がとれないと、このまま事業を進めて良いか不安になりますが、提携ローンがあれば安心できます。ただし、すべてのハウスメーカーや建設業者に提携ローンが用意されているとは限りません。

提携ローンがない場合は、自ら取引している金融機関にローンを申し込むほかはありません。返済能力や土地・建物の担保価値などから融資限度額が決められます。金融機関の中には、賃貸住宅に特化した「アパートローン」の融資制度を設けているところがありますので、事前に利用条件や融資条件を調べることができます。

民間金融機関のアパートローンの例

融資額を決める要素

融資額は、家賃などの収入から見込まれる返済能力と土地・建物の担保価値の査定により、限度額が決まります。ただし、家賃収入以外に収入がある場合は返済能力に加算されます。

民間ローンでは、完済時の年齢制限（75歳未満）、変動金利型か固定金利型の選択、団体信用生命保険（1億円以内）の任意加入など、融資の条件が公的ローンに比べると比較的緩やかです。採算が見込める賃貸住宅の建築資金であれば、とても借りやすいといえます。金融機関によっては、親子2世代に渡って共同で返済する制度を設けているところもあり、資産の継承に役立てることができます。

融資の手続き

1. 融資手続きの流れ

 2. 融資に必要な書類

民間金融機関の融資にかかる諸費用

1. 事務手数料：32,400円（都市銀行の例）

2. 保証料：融資金額100万円あたりの借入期間別保証料（一括前払い）の例

3. 火災保険料の概算：住宅総合保険料の例

4. 抵当権設定登記費用：登録免許税「借入金額×0.4%」（別途司法書士の報酬（5万円~10万円）が必要）

5. 金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙（印紙税）：第1号文書に関する契約書