不動産所得に課税される所得税の計算方法
賃貸経営で不動産所得があると、所得税が課税されます。
毎年1月1日~12月31日までの1年間の所得を計算して税額を申告することが義務付けられています。「確定申告」と呼ばれるもので、例年2月16日~3月15日までに申告しなければなりません。
確定申告の際、次のように所得税の納税額を計算します。
- 所得＝収入－必要経費
- 課税所得＝所得－所得控除
- 税額＝課税所得×税率
- 納税額＝税額－税額控除
まず家賃、礼金、敷金（契約で一部を償却する旨を定めている場合は契約時に償却分を、退去時に補修費などを差し引いて返還する旨を定めている場合は精算日に差引分を収入に計上します）、保証金、更新料、共益費、管理費、駐車料など、入居者から受けとったすべてを「収入」として計上し、収入を得るために使った「必要経費」を差し引き、「所得」を出します。
次に「所得」から、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などの「所得控除」を差し引いて「課税所得」を求めます。求めた「課税所得」に「税率」をかけると、「税額」が求められます。
最後に住宅ローン控除などの「税額控除」があれば、「税額」から差し引くと、所得税の「納税額」を計算することができます。
必要経費とは？
上記の1で「所得」を出すときに「収入」から差し引くことができるのが「必要経費」です。賃貸経営で収入を得るために使った費用のことです。
主な必要経費としては、土地・建物に課税される固定資産税・都市計画税などの公租公課、減価償却費、火災保険料、建物の修繕費、管理業者に支払う管理委託料、仲介業者に支払う募集委託料、宣伝広告費などが挙げられます。家賃収入から、その収入を得るために使った費用を差し引き、実質的な収入、つまり「所得」を計算するために税法上認められた経費といえます。
必要経費に計上できるのに、それを知らずに申告すると、余分な税金をとられてしまうことになりかねません。ここでは、不動産所得を計算する際、どのようなものが必要経費として計上できるのか、できないのかを解説することにします。可能な限り必要経費を計上することにより所得を圧縮できれば、所得税の節税対策になります。
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必要経費として計上できるもの
賃貸経営の必要経費にはさまざまなものがありますが、ここでは、考えられる経費をすべて挙げることにします。
1. 公租公課
賃貸事業に関連する税金は経費として計上できます。主なものは次のとおり。
- 土地・建物に課税される固定資産税・都市計画税。
- 賃貸物件を取得した際に課税される印紙税・登録免許税・不動産取得税。
- 賃貸事業が一定規模以上の場合に課税される事業税。
- 業務用車両を所有している場合の自動車税。
2. 減価償却費
賃貸経営では、建物や設備などの「減価償却費」という実際の支出を伴わない名目上の経費が計上できます。
新築した賃貸住宅や設備は、経年とともに劣化したり、価値が下がったり、いつかは使いものにならなくなります。この価値が減少する分を経営上1つの経費として計上する、言い換えれば、投資した資金を一定の年数をかけて回収しようとするのが減価償却費です。
例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年。定額法で1年間に22分の1ずつ価値が減少すると考えると、毎年建築費の22分の1を経費として計上できることになります。
なお、減価償却費については、「減価償却費の算出方法」で詳しく解説していますので、参照してください。
3. 損害保険料
金融機関から融資を受ける際は、火災保険の加入が義務付けられています。これ以外に地震保険や施設賠償責任保険などに加入している場合は、保険料を経費として計上できます。因みに、施設賠償責任保険とは、建物の欠陥や施設の不備によって他人に怪我を負わせた場合（対人事故）や他人の所有物を壊した場合（対物事故）に、賠償額を補償する保険です。
注意すべき点は、一括払いで保険料を支払った場合でも、当年分しか経費に計上できないことです。例えば、10年分を一括して支払ったとしても、計上できるのは1年分（10分の1）だけになります。
4. 修繕費
建物の修繕費を経費に計上できるのは、通常の維持管理に要する費用や破損した箇所を現状回復するための費用に限られます。具体的には、次の費用が該当します。
- おおむね3年以内の期間を周期として行われる定期的な修繕費。
- 内壁クロスの貼り替え、畳の取り替え、障子や襖の貼り替え、外壁の補修や塗り替えなどの費用。
- トイレ、浴室、キッチンなどに備え付けた設備の修理にかかる費用。
ところが、建物自体の価値を高めたり、耐久年数を延長させるための改修や改築の工事費用は、修繕費の対象にならず、資本的支出として一度資産として計上したあと、減価償却することになります。例えば、次の費用は、修繕費として経費に計上できません。
- 建物の用途変更のための改修や改築に要した費用。
- 避難階段の取り付けなど、新しく建物に付け加えたものに要した費用。
5. 管理委託料
賃貸住宅の管理や清掃などの管理業務を管理業者などに外注している場合は、管理業者に支払う管理委託料を経費として計上できます。
6. 募集委託料
入居者の募集業務を仲介業者などに外注している場合も、仲介業者に支払う仲介委託料を経費として計上できます。
7. 広告宣伝費
仲介業者に支払う仲介委託費とは別に、募集用パンフレットやチラシの作成、賃貸物件情報サイトの掲載、広告看板などの広告宣伝費を支出した場合は、その費用を経費として計上できます。
8. 業務委託報酬
確定申告業務を税理士に委託している場合は、税理士に支払う業務委託報酬を経費として計上できます。
簡易な白色申告であれば、自分で申告することが可能ですが、さまざまな優遇措置がある青色申告で行うとなると、複式簿記による帳簿の記帳が必要になり、税務上の専門知識や煩雑な作業が要求されます。そのため税理士に申告業務を委託する賃貸オーナーが少なくありません。業務委託報酬を支払う必要がありますが、手間と時間が節約できます。
9. 借入金利息
建物の建築資金を調達するために金融機関から融資を受けた場合、借入金の利息を経費として計上することができます。ただし、ローン返済額のうち元金に相当する部分は経費に計上できませんので、注意が必要です。
10. ローン保証料
金融機関から融資を受ける際、保証会社にローン返済の保証をしてもらうために保証料を支払っている場合は、経費として計上できます。損害保険料と同様、一括払いで保険料を支払った場合でも、当年分しか経費に計上できません。
11. 専従者給与
日常生活で生計をともにしている家族が賃貸経営に従事している場合、青色申告で確定申告を行うと、所定の要件を充たせば、家族の給与を「専従者給与」として経費に計上できます。ただし、白色申告で確定申告を行う場合は、専従者給与を経費に計上できません。この場合、「事業専従者控除」として一定額まで控除の対象になります。
12. 光熱水費
賃貸住宅の共用部分で消費される電気料金や水道料金などの光熱水費を経費として計上できます。
13. 交通費
管理業者や仲介業者との打ち合わせやセミナーなどに参加するためにかかる交通費を経費として計上できます。例えば、電車・バスの運賃、自動車のガソリン代・駐車場代・高速道路料金などです。業務用車両を所有している場合は、車検や整備費用、自動車保険料なども含めることができます。
14. 通信費
賃貸経営で使用する電話の通話料やインターネットの接続料などの通信費を経費として計上できます。
15. 備品・消耗品購入費
賃貸経営を継続して行うには、さまざまな備品や消耗品が必要になります。不動産業界の動向などの情報を収集するための新聞や雑誌・書籍、賃貸住宅の外観や内部を撮影するためのデジタルカメラ、賃貸物件情報の検索や確定申告書を作成するためのパソコンやプリンター、コピー用紙やインク・トナーなどの消耗品、文具などの事務用品などです。これらの購入費を経費として計上できます。
16. 交際接待費
交際接待費が経費として認められる場合もあります。業務を委託している管理業者や仲介業者、税理士などと打ち合わせる際の飲食費や不動産業界が主催する交流パーティーの参加費などです。
必要経費として計上できないもの
今度は、必要経費として計上できないものをまとめておきます。
1. 所得税や住民税
賃貸事業に関連する税金（固定資産税・都市計画税・事業税など）は経費として計上できますが、事業により得られた不動産所得にかかる所得税や住民税などの税金は、経費として計上できません。
2. ローンの元金返済額
ローンの返済において、利息分は経費として計上することができますが、元金に相当する部分は計上できません。
3. 建物の改修・改築の費用
建物自体の価値を高めたり、耐久年数を延長させるために行われる改修や改築の工事費用は、資本的支出として一度資産として計上したあとに減価償却することになりますので、経費として計上できません。
4. 個人の生活費
自宅の光熱水費、私用として使ったガソリン代・駐車場代・高速道路料金、個人の携帯電話の通信費、私的な飲食費など、個人の生活費と見なされる費用は、経費として計上できません。なお、業務分と私用分を明確に区分できない場合は、案分して経費として計上することができます。
5. 罰金や追徴課税金
業務用車両を運転しているときにスピード違反や駐車違反を犯したために科せれた罰金、確定申告を期限内に申告しなかったために課された追徴課税金などは、経費として計上できません。
賃貸経営の適切な経費率とは？
ここまでの解説で、どのようなものが必要経費として計上でき、できないのかをご理解いただけたと思います。一般的に賃貸経営の適切な経費率は、家賃収入の15%~20%であるといわれています。しかしこの15%~20%という数値は、標準的な数値を示しているだけで、すべての場合にあてはまるとは限りません。鵜呑みにするのはとても危険です。少なくとも次の事項を念頭において経費率を計算するようにしましょう。
1. 地域や建物構造によって公租公課に大きな差が出る
当然のですが、地価が高い都市部ほど、土地にかかる固定資産税や都市計画税などの税金が高くなります。建物も鉄筋コンクリート造りなどの建築費が高い建物ほど、税金が高くなります。古い木造アパートを鉄筋コンクリートのマンションに建て替えて、固定資産税が想像以上に高くて驚かれる賃貸オーナーも多いようです。地域や建物構造によっては、公租公課の負担が家賃収入の10%程度になることもあるようです。
2. エレベーターの維持・管理費が予想以上にかかる
木造2階建てアパートでは必要ありませんが、中高層のマンションでは、入居者の生活の利便性を考えると、エレベーターの設置が不可欠になります。このエレベーターの維持・管理費が予想していた以上にかかるのです。稼働にかかる電気料金や法定点検を含めたメンテナンス費用で、家賃の1・2戸分が消えるともいわれています。
3. 築年数が経過するほど修繕費がかかる
賃貸住宅は、築10年までは定期的な点検を行うだけで、あまり修繕費はかかりません。しかし10年を過ぎると、だんだんと補修や修理が必要な箇所が出てきて、修繕費がかかってきます。20年を経過すると、大規模修繕が必要になり、ますます修繕費が嵩んできます。
4. 募集が悪くなると宣伝広告費をかけなければならない
入居者の募集が順調で満室状態であれば、あまり宣伝広告費をかける必要はありませんが、募集が悪くなると、宣伝広告費をかける必要が生じます。つまり一方で空室が生じて収入が減るのに対して、他方で経費が増えることになりますので、経費率がますます高くなります。
