悪化した資金繰りの改善法

賃貸経営の資金繰りが悪化する要因

賃貸オーナーには、資金繰りで苦しんでいる人が少なくありません。しかしそれはある意味仕方がないことだともいえます。なぜなら、賃貸経営は何も対策をとらなければ、年月の経過とともに資金繰りが悪化、つまり資金が不足する状態になる仕組みになっているからです。

その要因としては、「キャッシュフローの悪化」と「所得税・法人税の増加」の2つが挙げられます。それぞれについて、詳しく解説することにします。

キャッシュフローの悪化

最近の賃貸市場では、同じ賃貸物件であれば、築年数が経るにつれ家賃相場が下落し、入居率が低下する傾向があります。しかしながら他方で、経年とともに固定資産税や都市計画税などの公租公課、建物の維持費やメンテナンス費用、光熱水費などの運営経費が増えていきます。その結果、家賃収入が年々減少するにもかかわらず、運営経費が増えることで資金不足に陥り、経営が悪化してしまうのです。

さらに賃貸住宅の建築費用を賄うために金融機関から融資を受けている場合、毎月ローンを返済しなければなりません。仮に返済期間が30年の場合、最低でも30年間は賃貸経営を継続して、家賃収入の中から返済し続けなければならないのです。

このようなキャッシュフローの悪化は、賃貸経営を継続していく上では避けて通れません。確かに、賃貸経営は相続税対策として有効ですが、安定した経営を長期間継続するには、それ相応の経営努力が求められるのです。

所得税・法人税の増加

賃貸経営で「所得」が生じると、個人の場合は所得税、法人の場合は法人税が課税されます。

その所得は、「収入」から「必要経費」を差し引いて求められます。賃貸経営では、建物や設備などの「減価償却費」という実際の支出を伴わない名目上の経費が計上できます。他方、賃貸住宅の建築資金を金融機関から借り入れた場合、ローン返済額のうち利息分は経費に計上できますが、元金分は経費に計上できないのです。詳しくは「必要経費として計上できるもの」で解説していますので、参照してください。

そうすると、賃貸経営を始めた当初は、実際に支出するのに経費にできないローンの元金返済額が、実際に支出しないのに経費にできる減価償却費よりも少ないので、所得も少なくなり、所得税の節税ができます。しかし通常は8年~12年経過すると、これが逆転し、ローンの元金返済額が減価償却費よりも多くなり、必然的に所得も多くなります。つまり手もとに残る額よりも、申告した所得の額の方が多くなってしまうのです。この現象を賃貸経営の「デッドクロス」と呼ばれています。

このデッドクロスを理解していないと、黒字倒産という事態に陥りかねないのです。つまり帳簿上の利益が黒字なのに手もと資金が不足し、黒字に対して課税される所得税を支払えなくなるのです。土地活用を行う際は、10年、20年先の所得がどのようになるのかをきちんと予測しておく必要があるのです。

デッドクロスのシミュレーション

それでは、具体的にデッドクロスが起きるタイミングをシミュレーションすることにします。ここでは、次の賃貸経営を想定して解説することにします。

○建物構造：木造2階建てアパート1棟。1DK 10戸。

○床面積：1階70坪（231m²）、2階60坪（198m²）、延床面積：130坪（429m²）。

○建築費：本体工事費6,500万円、付帯工事費1,730万円、諸費用430万円。

○資金計画：事業資金8,660万円うち借入金7,000万円、自己資金1,660万円。

借入金7,000万円は、金利年2%、返済期間25年、元利均等返済で借り入れることにします。

減価償却費については、建物構造や設備・備品の種類などによって法定耐用年数が異なりますが、ここでは、便宜上本体工事費（6,500万円）は、耐用年数22年、定率法により償却率0.091で償却。付帯工事費（1,730万円）は、耐用年数10年、定額法により償却率0.1で償却して計算することにします。

ローンの元金返済額、本体工事と付帯工事の減価償却費、減価償却費から元金返済額を差し引いた額は、次表のとおりです。賃貸経営を開始して11年目でデッドクロスが起きることになります。

悪化した資金繰りの改善法

賃貸経営におけるデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。

デッドクロス＝「ローンの元金返済額」＞「減価償却費」

これを回避するには、「ローンの元金返済額」＜「減価償却費または経費」の状態にすることです。これには次の4つの回避策があります。

1. 事業的規模にする

賃貸経営を事業化することで、青色申告の特別控除や専従者給与などの経費を新たに発生させることができます。すでに10室以上の規模であれば、書類上の手続きだけで事業化することができます。なお、事業化すると、不動産所得が黒字の場合は、事業税が課税されます。

事業税の税額＝（総収入－必要経費－事業主控除額290万円）×5%。

① 事業化できる建物の貸付の規模

② 事業化による税務上のメリット

2. ローンの返済期間を延長する

融資を受けている金融機関に返済期間の延長を申し入れて、延長を承諾してもらえれば、毎月のローンの元金返済額を減らすことができます。もし返済期間の延長を承諾してくれない場合は、他の金融機関でローンを借り換えて、返済期間を延長することもできます。借り換えの際、これまでよりも金利を下げることができれば、理想的といえます。

しかしキャッシュフローの状況を改善させるのが急務である場合、たとえ金利が上がることになったとしても、返済期間の延長を優先しなければなりません。返済期間を延ばすことで、毎月のローン返済額を減らし、手もとの資金を確保できます。返済期間の延長により結果的に利息分の支払いが増えることになりますが、利息分は経費に計上できます。経費が増えれば、その分所得税が減り、収支が改善されるのです。

3. ローンの繰上返済を行う

ローンの繰上返済を行うことによって、元金そのものを減らしてしまえば、毎月のローンの元金返済額が少なくなります。ただし、繰上返済が可能な資金が手もとにあることが条件になります。おすすめは、減価償却費を多くとれて所得税を節税できるうちに資金を貯めておくことです。将来建物の経年劣化により修繕費が大幅に増えることにも備えることができます。

4. 新たに賃貸住宅を建てる

新たに賃貸住宅を建て、損益通算を行えば、減価償却費を増やすことができます。新たに賃貸物件を購入する場合も同様な効果があります。建築資金や購入資金を金融機関から借り入れると、その利息分の支払いが新たに経費として計上できます。注意すべき点は、中古物件を購入する場合、法定耐用年数の残存期間が残り少ないと、減価償却できる期間も短くなることです。