賃貸アパート・マンション経営で知っておくべき6つのリスク

賃貸アパート経営の6つのリスク

アパート・マンションなどの賃貸経営は、節税効果が期待でき、長期的に安定した収入を得られるというメリットがあり、今や土地活用の定番ともいえる存在です。

しかしながらメリットばかりに目を奪われ、リスクをあまり意識せずに賃貸経営を始めたばかりに思わぬ失敗をすることも少なくありません。

失敗した人は、例外なくリスクに対する認識が甘く、適切な回避策をとっていない場合が多いようです。

これでは、成功しないのも無理はありません。

それでは、賃貸経営には、いったいどのようなリスクがあるのでしょうか？

主なものを挙げると、次の6つです。

 1.空室のリスク

賃貸経営を行う上でもっとも心配なのは、空室のリスクです。

空室が多くなると、それだけ家賃収入が減り、経営を圧迫します。空室が発生するのは、立地条件や家賃設定に起因しているものが多いようです。

つまり最寄り駅から離れているなどの立地が悪かったり、家賃が相場よりも高いと、入居者に敬遠されてしまうのです。

投資的な視点から利回りを考えると、どうしても家賃を高く設定しがちですが、入居者は家賃にはとてもシビアな面がありますので、相場に見合った適正な家賃の設定が不可欠といえます。

立地については、今さらどうしようもありませんが、立地の悪さを設備の充実度でカバーすることもできます。

2.家賃滞納のリスク

家賃の滞納は、賃貸オーナーが抱えている悩みの種の1つだといえます。

家賃の滞納があったとしても、うっかり忘れていた場合や旅行中で振込が遅れた場合など、支払い能力に問題がなく、一時的に支払いが遅れている場合は、すぐに催促することで問題が解決されます。

厄介なのは、まったく連絡がとれない場合やすぐに支払うと言いながらいつまで経っても支払ってくれないケースです。

いくら入居審査を厳しくしたところで、入居後の経済状況の悪化などで家賃の滞納が起こることがあり、リスクは避けられるものではありません。

数年前に1年以上も家賃を滞納しているのに退去してくれず、困っているという相談を受けたことがありました。

とても寛容な賃貸オーナーのようでしたが、対応が遅れれば遅れるほど、問題がこじれてしまいます。

家賃の滞納が起こった場合、早めの対応が早期解決につながることを覚えておきましょう。

3.家賃下落のリスク

賃貸住宅の家賃は、建物や設備の経年劣化により築年数の経過とともに下落するといわれています。

築10年の経過で5%~10%、築20年で10%~20%程度下落する可能性があります。

首都圏や関西圏などの大都市の人気エリアでは、下落率は低くなる傾向がありますが、それでもまったく下がらないということはあり得ません。

このような築年数の経過による家賃下落は、当然予想できるものですが、予想できないものもあります。

例えば、かつて一時期ブームを巻き起こしたメゾネットやタウンハウスのようなタイプの賃貸住宅は、ブームが去ると、一気に家賃相場が下落しました。

賃貸経営では、常に家賃下落のリスクが付きまとうことを覚えておく必要があります。

4.建物老朽化のリスク

賃貸アパート経営において、経年による建物の老朽化は避けて通ることができません。

建物の老朽化が進み、外観の見栄えが悪くなり、設備が陳腐化してくると、入居者の確保が難しくなり、家賃を下げざるを得ない状況に陥ります。

そして家賃を下げたからといって、思うように入居者を確保できないのも現実なのです。

賃貸アパート住宅といえども、今やエアコン完備やバス・トイレの完全分離は当たり前で、追い炊き機能付きバスタブや洗浄機能付き便座、システムキッチンや浴室換気乾燥機など、分譲マンション並みの設備を完備した賃貸住宅も見られる時代です。

古い設備のままでは、当然のごとく競争には勝てなくなり、入居者に見放されます。

5.地震・火災などの災害リスク

日本は言わずと知れた地震大国です。

そこに賃貸住宅を建てる以上、地震による被害のリスクがあることを覚悟しなければなりません。

地震が発生しても、部分的な建物の損傷であれば、修繕費用を支出するだけで済みますが、万一建物が倒壊してしまうと、賃貸経営を継続できないばかりか、未返済分のローンだけが残ってしまうという事態に陥ります。

地震と同様、火災も賃貸オーナーには防ぎようのない災害です。

特に木造の場合、1つの部屋で発生した火災が全体に広がり、全焼してしまうおそれがあります。木造の賃貸住宅を所有する場合は、火災による全焼のリスクは、常に頭にとめておくべきことです。

6.金利上昇のリスク

建築資金を手持ちの資金で賄えず、金融機関などから借り入れて賃貸住宅を建てた場合、毎月ローンを返済しなければなりません。

ローンを組んだ際、変動金利で借りていると、金利が上昇すると、その分の利息が増えることで返済額も増えてしまいます。

例えば、1億円を30年間、金利2%、元利均等返済で借りている場合、月づきの返済額は約369,600円。これが1%上昇し、金利が3%になると、返済額は約421,600円になります。

1%の金利の差が月づきの返済額で52,000円。年額で624,000円も負担増になるのです。

適切なリスクの回避策をとっておく！

賃貸アパート・マンション経営に6つのリスクがあることをご理解いただけたと思いますが、理解するだけでは足りません。

リスクの回避策も立てずに漫然と賃貸経営を続けていたところに、突然家賃相場が下落したり、地震や火災などの災害に見舞われたりしてはじめて、さあ、どうしよう？ と慌てても、もうどうにもなりません。

リスクの回避策の1例を紹介しておきます。

1.空室リスクは一括借り上げで回避！

空室リスクを回避するもっとも効果的な方法は、不動産管理会社に家賃保証一括借り上げ（サブリース）をしてもらうことです。

家賃保証一括借り上げとは、賃貸オーナーから不動産管理会社が一括して建物を借り上げ、入居者に貸し出す方式です。

管理会社は、入居者の有無にかかわらず家賃を保証し、家賃の80%~90%がオーナーに支払われます。

一括借り上げでは、賃貸オーナーは建物を管理する煩わしさから解放され、しかも家賃が保証されるというメリットがあります。

しかし通常は、家賃収入の10%~20%が管理会社の取り分になりますので、その分収益性が低くなるというデメリットがあります。

2.家賃滞納には家賃保証システムを活用！

賃貸オーナーを悩ます家賃滞納を回避する対応策として、最近よく利用されているのが家賃保証システムです。

家賃保証システムとは、賃貸借契約を締結する際、保証会社が入居者の連帯保証人を代行するサービス。

つまり入居者が何らかの事情で家賃を支払えなかった場合、保証会社が入居者に代わって家賃を立て替えてくれます。

銀行ローンを組む際、保証会社に保証料を支払って保証してもらうと同じような仕組みで、入居者が保証会社との間で保証委託契約を結ぶことになり、賃貸オーナーは直接にはかかわりません。

入居の際、この家賃保証システムを入居者に義務付ければ、万一家賃滞納が発生したとしても、保証会社が支払ってくれますので、賃貸オーナーとしては安心です。

しかし他方で、入居者は保証料を支払わなければならず、入居者の負担増になりますので、入居者の募集に影響するおそれがあります

3.家賃下落リスクを前提とした資金計画を立てる

建物の築年数の経過による家賃の下落に対しては、これを前提に資金計画を立てることで回避できます。

特にローン返済を抱えている場合は、資金計画に余裕がないと、すぐに経営が行き詰まるおそれがありますので、注意が必要です。

他方、予想できない家賃の下落については、資金計画に余裕をもたせるしか方法はありません。

回避策の1つとして、空室リスクと同様に家賃保証一括借り上げを利用することができます。

4.老朽化対策は、定期的なメンテナンスと設備の更新

建物の老朽化のリスクを回避するためには、建物の定期的なメンテナンスと設備の定期的な更新が不可欠です。

特に建物は、定期的なメンテナンスを施すことで、長もちさせることができます。支障が出たときに直せば良いという考え方は、建物の老朽化を速めるだけです。

3年~5年で定期的な点検を行い、10年~15年で定期的な修繕を行っていれば、少なくとも法定耐用年数内に大規模なリフォームをしなくても済みます。

もちろん定期的なメンテナンスと設備の更新には、それ相応の費用がかかりますので、普段からメンテナンス費用と設備の更新費用を積み立てておく必要があります。

5.災害リスクは保険を活用！

地震・火災などの災害リスクを回避する対策として効果的なのは、地震保険や火災保険に加入することです。

金融機関から融資を受ける場合は、火災保険の加入が義務付けられています。

しかし保険に加入しているからといって、安心はできません。

災害により被害を被った場合、保険金である程度はカバーできるものの、建物の修繕や建て替えに必要な額をすべて賄えるとは限りません。

場合によっては、自己資金をもち出さないと、建物を再建できない場合もあります。さらに修繕や建て替えをしている復旧期間中は、家賃収入が途絶えてしまいます。

6.金利の上昇に備えて余裕のある資金計画を立てる

金利上昇のリスクは、ローンを組む際、変動金利でなく、固定金利で借りることで回避できます。

しかし一般的に固定金利は、変動金利に比べると、利率が高くなりますので、多額の借入金を抱えている場合は、少しでも返済額を少なくするために変動金利を選ばざるを得なくなります。

変動金利の場合の回避策としては、金利が上昇したとしても、返済が滞らないように資金計画に余裕をもたせておく以外に方法は見あたりません。

リスクの認識不足や放置によるトラブル事例

これまでに私が勤務するコンサルティング会社にもち込まれた事例を紹介します。

いずれもリスクの認識が甘かったり、認識していても適切な回避策をとらなかったためにトラブルになった事例です。

タウンハウスのブームが去り、家賃が急落した事例

世田谷区千歳烏山のお客さまのケース。

最寄り駅から離れていたため3LDKの戸建て賃貸住宅を4棟建ててタウンハウスにしました。

建てた当初はタウンハウスが流行していた時期で、順調に経営できました。

しかしブームが去り、徐々にタウンハウスの家賃相場が下落し、必然的に家賃を下げざるを得なくなり、ローンの返済が苦しくなる事態に陥り、相談を受けました

よく調べてみると、そもそも戸建て賃貸のタウンハウスにする必要があったかどうかが疑問に思えてきました。

4階建ての賃貸住宅を建てられる用途地域でしたから、余裕のある敷地にファミリー層向きの全戸駐車場付きマンションを建てることができたからです。

しかし今になってはどうしょうもありません。これ以上家賃を下げることはしないで、リフォームをかけて設備を充実させることで、入居者の確保を図ることになりました。

半数以上が空室のアパートを建て替えた事例

中野区で築30年の木造2階建てアパートを所有しているお客さまのケース。

最寄駅から徒歩3分の立地の良さでどうにか入居者を確保してきましたが、5年前から空室が目立つようなり、それを家賃の値下げでカバーしようとしたのですが、思うように回復できませんでした。

これまで1度もリフォームしたことがなく、建物の老朽化により外観は見栄えが悪く、間取りや設備も陳腐化している状態で、最終的に半数以上が空室になり、当社に駆け込んできました。

お客さまは、資金的に余裕がないため木造アパートを全面リフォームする意向でしたが、いくら全面リフォームでリノベーションをしても、築30年の建物の構造躯体を考えると、10年、長くても20年が限度。

そこで、こちらからは、3階建てのRC造りに建て替えることをすすめました。

お客さまは、多額の借金をすることに難色を示しましたが、金融機関からの融資が決まったことで建て替えを決断しました。

3階建てに建て替えたお陰で、部屋数を増やし、RC造りで家賃を高めに設定できましたので、最大家賃は以前の2倍以上になり、順調にローンを返済できているようです。

建物の老朽化を放置していたために余分な費用がかかった事例

川崎市溝の口のお客さまのケース。

築15年の木造2階建てアパートの外壁の塗装が剥がれてきたので、修繕費の見積もりをとったところ、150万円程度かかることが判明。

ちょうどもう1棟別のアパートと建てたばかりの時期で150万円を捻出することができずにそのまま放置してしまったのです。

それから5年後、湿気が部屋にこもるようになり、結露がひどいと入居者からクレームが寄せられ、急いで修理をしたのですが、損傷が激しくなったことで、修繕費が350万円もかかってしまいました。

塗装の剥がれが見つかった時点ですぐに修繕しておけば、余分な出費を防げた典型的な事例です。