赤字経営でもメリットがあるアパート賃貸経営

不動産所得が赤字の場合、確定申告は権利に！

不動産所得が赤字の場合、当然のことながら確定申告の義務はありません。しかし赤字の場合、確定申告は1つの権利になります。

その理由は、所得税は損益通算ができるからです。

つまり不動産所得が赤字になった場合、所定の順序で他の黒字になった所得から赤字分を差し引くことができるのです。

給与所得からも差し引くことができますので、例えば、サラリーマンがサイドビジネスとして賃貸経営を行っている場合、給与所得から赤字分が差し引かれるのです。

通常サラリーマンは、給与から源泉徴収の形で所得税が天引きされていますが、これは給与所得にかかる税金です。

この天引きされた税金と不動産所得の赤字分を差し引いた所得に対する税金との差額が、確定申告によって戻ることになります。

収入と所得の違いは？

不動産所得が赤字になるといった場合の「所得」とは、どのようなものなのか、ご存知ですか？

「所得」とよく間違えるのが「収入」です。しかし収入と所得とは、まったく別なものです。

収入とは、いわゆる売上げのことで、賃貸経営では、家賃、礼金、敷金、保証金、更新料、共益費、管理費、駐車料など、入居者から受けとるものすべてがこれに該当します。

これに対して、所得とは、収入から必要経費を差し引いたものです。必要経費は、その収入を得るために使った費用のことです。具体的には、

…などが挙げられます。賃貸経営では、建物や設備などの減価償却費という実際の支出を伴わない経費が認められていることが大きな特徴です。

なお、所得は税務上10種類に分類され、「不動産所得」「事業所得」「給与所得」などがあります。

複数の所得がある場合は、すべての所得を合計した総所得額に対して課税されます。

所得税の算出方法

それでは、実際の所得税額を算出する方法について、順を追って説明します。税金のしくみを知ることは、節税対策の第一歩につながります。

1）所得＝収入－必要経費

まずは収入から必要経費を差し引いて所得を求めます。ポイントになるのが必要経費で、上記の賃貸経営にかかった経費を漏れなく計上します。

2) 課税所得＝所得－所得控除

次に所得から所得控除を差し引いて課税所得を求めます。所得控除には、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などがあります。

3）税額＝課税所得×税率

ここでは、いったん課税所得に税率をかけて税額を算出します。複数の所得がある場合は、損益通算が行われます。

4）納税額＝税額－税額控除

最後に税額控除があれば、税額から差し引いて納税額が決まります。税額控除の代表的なものは、住宅ローン控除。所得控除とは異なりますので、注意してください。

損益通算とは？

損益通算とは、ある所得が赤字になった場合、他の黒字になった所得と合算して所得額を求められることです。

つまり赤字所得を黒字所得から差し引けるのが、損益通算なのです。上記の3）で税額を算出する際、複数の所得があれば、損益通算された課税所得が対象になります。

注意しなければならないのは、損益通算できる赤字の所得は、

に限られることです。さらに譲渡所得であっても、株式等の譲渡による赤字（損失）は、他の所得との損益通算の対象になりません。

損益通算は、所定の順序で差し引くことが定められています。

不動産所得が赤字の場合、まず給与所得と事業所得から差し引き、それでも赤字が残る場合は、譲渡所得から差し引くことになります。

青色申告なら損益通算の繰り越しができる

損益通算をしても、なお赤字が残る場合、一般の確定申告（白色申告）では、残った赤字はその年で切り捨てられます。

しかし青色申告では、損益通算をしても引ききれなかった赤字は、3年間繰り越しができます。

賃貸経営を始める際、どうしても初年度の赤字がもっとも大きくなりますので、青色申告の届け出を忘れないようにしましょう。

青色申告と白色申告の違いは？

確定申告をする場合、青色申告・白色申告のいずれかを選択しなければなりません。青色申告を選ぶには、事前の届出が必要になります。

この2つの大きな違いは、白色申告では、所得が300万円以下であれば、帳簿の記帳義務がありませんが、青色申告では、全ての場合に帳簿の記帳義務があり、一定の帳簿を備えなければならないことです。

青色申告の方がかなり煩雑ですが、その分様々な優遇措置があります。

事業税の対象になる「事業的規模」を充たしている場合、そのメリットはさらに大きくなります。事業的規模については、「賃貸経営にかかる税金」で解説しています。

帳簿の記帳義務といっても、賃貸経営の場合は、小売業などと比べるとシンプルなもので、会計ソフトを使えば、専門的な税務知識がなくても簡単に帳簿を作成できます。

節税効果が期待できる青色申告が有利といえます。

青色申告と白色申告のメリットの比較

最後に青色申告・白色申告のそれぞれのメリットを比較してまとめてみました。

アパート建築における本体工事費は全体の7割

土地活用における賃貸住宅を建てるのに必要な費用は、「建築工事費」と「諸費用」に分けられます。そして建築工事費は、「本体工事費」と「付帯工事費」に区分されます。

解体工事やエクステリアなどの費用は、ケースバイケースで必要になり、工事内容が異なることが多いので、通常は本体工事から外されているようです。

一般的に工事費は、本体工事費7割、付帯工事費2割、諸費用1割だといわれています。

業界でよく使われている「坪単価」とは、本体工事費のみの坪単価を示しますので、例えば、坪単価100万円の建物を延床50坪で建てると、その費用を5,000万円で済むと考えるのは早計です。実際には7,000万円以上もかかってしまうのです。

主な付帯工事費

本体工事とは別に必要になる工事としては、解体工事や造成工事などの本体に付随する工事、インテリアやエクステリアなどに関連する工事があります。

その費用は、通常「付帯工事費」と呼ばれますが、「別途工事費」と呼ばれることもあります。主な付帯工事費として、次のものが挙げられます。

主な諸費用

アパート建築の工事費以外に必要な費用としては、印紙税や登録免許税などの税金、ローン関連費用、火災・地震保険料などがあります。

これらの費用は「諸費用」と呼ばれ、通常ローンでは賄えませんので、自己資金として用意する必要があります。なお、税金については、「賃貸経営にかかる税金」で詳しく解説しています。

ローン利用上の注意点

賃貸住宅を建てる場合、通常の戸建て住宅と比べて建物が大型化しますので、その分建築費が嵩み、どうしても借入金を利用せざるを得なくなります。

ローンを利用するとなると、当然のことながら返済の負担が重くのしかかりますので、少しでも有利な条件でローンを組む必要があります。

金利や返済期間で大きく変わる収支

例えば、1億円を借り入れたときの月づきの返済額をシミュレーションしてみることにします。

返済期間が25年の場合、金利が3%では、474,200円。4%では、返済額は527,800円になり、僅か1%の違いですが、53,600円も高くなります。1年間で643,200円の差が生じます。

同じことが返済期間にもあてはまります。

金利3%の場合、返済期間が20年であれば554,600円。30年になると421,600円。10年の差が月づきで133,000円。

1年間で1,596,000円の差が出てきます。返済期間を長くすると、利息が嵩み、返済総額が増えるものの、月づきの負担がグッと軽くなります。

借金はなるべく早く返したいと考えるのはもっともなことですが、経営を安定化させるには、無理をせず返済期間に余裕をもたせた方が無難です。

利息が嵩むといっても、賃貸経営では、利息を必要経費に計上することができます。

返済中であっても、資金に余裕ができれば、一部繰り上げ返済することも可能なのです。

どのような金利のタイプを選ぶか？

金利のタイプには、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利は、ローン返済期間中の金利が固定されているもので、返済額は一定です。

低金利のときに固定金利で借りておけば、その後、金利が上昇してもローン金利は変わらないというメリットがあります。

他方、変動金利は、金利情勢によって定期的に適用される金利が変動するものです。

通常は固定金利よりも利率が低く設定されているというメリットがあり、お得感があります。

しかし情勢によっては、予想以上に金利が上がる可能性があり、借りた時点で返済の総額がいくらになるか分からないのも、不安材料になります。

なお、第3のタイプとして、「固定金利期間選択型」があります。

固定金利と変動金利の折衷型で、始めた当初の一定期間は固定金利、その後、固定金利と変動金利のどちらかを選択できるタイプです。最近、利用する人が多いようです。

賃料収入とバランスがとれたローン

一般の住宅と異なり、アパート経営における賃貸住宅は収益を目的として建てられますので、土地や建物に担保価値があれば、100%ローン、つまり必要資金の全額を借入金で賄うことが可能です。

注意が必要なのは、ローンは建築資金を融資するもので、前述したように税金やローン関連費用、火災・地震保険料などの諸費用は対象になりません。これらの諸費用は、別途用意しなければなりません。