土地を購入したり、建物を建てたりする際には、様々な制限が存在することをご存知でしょうか？これらの制限は、都市計画法や用途地域などの法令によって定められており、土地の利用に大きな影響を与えます。
今回のコラム記事では、土地の制限について詳しく解説します。具体的には、以下のような内容について取り上げます。
都市計画法による土地利用の制限
用途地域による制限
建ぺい率による制限
容積率による制限
高さ制限
土地の購入や建物の建築を検討している方はもちろん、将来的にそのような予定がある方も、ぜひ参考にしてください。
都市計画法や用途地域などの制限を理解することで、土地を有効活用し、理想の暮らしを実現することができます。
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目次
都市計画法による土地利用の制限
土地活用を考える際、まずその土地に建物を建てるのに、どのような法令上の制限があるかを調査する必要があります。
その法令のもっとも基本となるのが都市計画法です。
都市計画法では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために基本的な土地利用計画が定められ、3つの段階で、区域・地域が区分されて規制されています。
1.都市計画による区分
都市計画法では、都市計画を定めるエリアを「都市計画区域」、それ以外のエリアを「都市計画区域外」に区分しています。
都市計画区域外でも、無制限に開発などが行われると、将来都市計画区域として整備するときに支障が生じるおそれがあると認められる区域は、「準都市計画区域」に指定されます。
2.区域による区分
都市計画法では、「都市計画区域」をさらに細かく「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」の3つに区分しています。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域（既成市街地）、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。
市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑制する区域で、いわゆる街づくりを行う予定のない区域です。許可がある場合を除き、原則として建物を建てることができません。
非線引区域とは、区域区分が定められていない都市計画区域です。
3.用途地域による区分
市街化区域は、土地の利用用途によって住居系・商業系・工業系の3つの地域に大別され、さらに細かく13の地域に区分されます。
いわゆる「用途地域」と呼ばれているものです。
それぞれの用途地域で建築できる建物の種類や規模が細かく規制されています。市街化区域だけでなく、準都市計画区域や非線引区域にも用途地域が定められることがあります。
用途地域による制限
都市計画法により定められた13の用途地域と建築制限は、次のとおりです。
| 用途地域 | 概要 | |
|---|---|---|
| 住居系地域 | 第1種低層住居専用地域 | 低層住宅の専用地域。50m²までの住居を兼ねた店舗や小規模な公共施設、小中学校、診療所などが建てられる。 |
| 第2種低層住居専用地域 | 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域。150m²までの店舗などが建てられる。 | |
| 第1種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の専用地域。500m²までの店舗などが建てられるほか、中規模な公共施設、病院、大学なども建てられる。 | |
| 第2種中高層住居専用地域 | 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域。1,500m²までの店舗や事務所などが建てられる。 | |
| 第1種住居地域 | 大規模な店舗や事務所の立地を制限する住宅地のための地域。3,000m²までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる。 | |
| 第2種住居地域 | 住宅地のための地域。10,000m²までの店舗や事務所などが建てられる。 | |
| 準住居地域 | 自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域。10,000m²までの店舗や事務所、小規模の映画館、車庫、倉庫などが建てられる。 | |
| 田園住居地域 | 農地や農業関連施設などと調和して立地する地域。農産物の生産施設や倉庫のほか、500m²までの農産物の販売用店舗などが建てられる。 | |
| 商業系地域 | 近隣商業地域 | 近隣住民のための店舗や事務所などの利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設や事務所が建てられる。延べ床面積規制がないため、中規模以上の建物も建築可能。 |
| 商業地域 | 店舗、事務所などの利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設や事務所が建てられるほか、いわゆる風俗営業の施設も建てられる。延べ床面積規制がなく、容積率限度も高いため高層ビルも建築可能。 | |
| 工業系地域 | 準工業地域 | 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域。住宅や店舗が建てられる。ただし危険性の高い花火工場や石油コンビナートなどは建てられない。 |
| 工業地域 | 工業の利便の増進を図る地域。どのような工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。 | |
| 工業専用地域 | 工業の利便の増進を図る専用地域。どのような工場でも建てられる。住宅・店舗・飲食店・学校・病院・福祉施設・ホテルなどは建てられない。 | |
アパート・マンションなどの賃貸住宅は、工業系地域の工業専用地域以外であれば、どの用途地域でも建築が可能です。
店舗は、賃貸住宅と同様に工業専用地域以外であれば、どの用途地域でも建築できますが、住居系地域の第1種低層住居専用地域では50m²までの住居を兼ねた店舗、第2種低層住居専用地域では150m²までの店舗に制限されています。
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建ぺい率による制限
建物を建てる際、建築基準法などにより都市計画区域内の用途地域に応じて、建ぺい率・容積率・高さなどに制限が設けられています。前面道路や隣地との距離などによっても、建築面積や高さに差が生じます。
まずは、建ぺい率による制限から解説することにします。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。例えば、建ぺい率60%に指定された地域では、敷地面積が100m²の場合、
100m²×60%＝60 m²
で、1階の床面積が60 m²まで建築できることになります。
このような制限を設けたのは、敷地内に適当な空間を確保することにより、通風・採光・防災などの市街地の環境を保持するためで、用途地域によってその割合の上限が定められています。
敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、それぞれの地域に属する面積に所定の建ぺい率をかけて合算し、それを敷地面積で割ったものが建ぺい率になります。
容積率による制限
次に容積率について解説しましょう。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合。例えば、容積率200%に指定された地域では、敷地面積が100m²の場合、
100m²×200%＝200 m²
延べ床面積が200 m²まで建築できることになります。
この容積率は、建物の規模を一定限度に抑制することで、市街地の環境を良好に保持し、道路・公園・下水道などの公共施設と建物の均衡を図るために定められています。
なお共同住宅の場合、この容積率を計算する面積に、エントランスホール、エレベーターホール、共用廊下、共用階段などの面積は含まれません。
容積率の上限は、用途地域ごとに定められた一定の数値の中から自治体が選択し、条例で定めることになっています。
容積率を限度いっぱいまで適用できるのは、敷地が接する道路の幅が12m以上ある場合に限られ、12m未満の場合は、容積率が縮小されます。
敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、建ぺい率と同じ方法で計算した数値が容積率になります。
用地地域別建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率（%） 容積率（%） 住居系地域 第1種低層住居専用地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200 第2種低層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域 100・150・200・300 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 50・60・80 200・300・400 第2種住居地域 準住居地域 田園住居地域 商業系地域 近隣商業地域 60・80 商業地域 80 200・300・400・500・600・700・800・900・1000 工業系地域 準工業地域 50・60・80 200・300・400 工業地域 50・60 工業専用地域 30・40・50・60
高さ制限
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもの。用途地域や都市計画などによってそれぞれの上限が定められています。
主な高さ制限は、次の5つです。
- 絶対高さの制限
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
- 日影規制
1.絶対高さの制限
第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域内では、建物の高さは10m・12mのいずれかを都市計画で定めた高さが上限になります。
敷地面積や容積率に関係なく、10m・12mより高く建てることはできません。
これが「絶対高さの制限」と呼ばれている制限です。
高さ10m~12mは、通常の住宅の3階~4階に相当しますので、一般的な住宅は、特に問題なくクリアできる制限です。
2.道路斜線制限
次に道路斜線制限について解説します。
道路斜線制限
道路斜線制限とは、敷地が接する道路の反対側の境界線から、住居系地域では1mにつき1.25m、商業系地域・工業系地域では1mにつき1.5m上がる勾配による斜線によって建物の高さを制限するもの。
道路斜線制限があると、この斜線を突き出して建物を建てることはできません。外壁がとある階から突然斜めに折れたようになっている建物をみかけたことはありませんか？
あれは、この制限によるものです。
なお、前面道路の反対側からの適用距離が、容積率との組み合わせにより、住居系地域・工業系地域では20m~35m、商業系地域では20m~50mの範囲内で定められ、これを超える部分については、制限が及びません。
3.隣地斜線制限
この制限は、第1種・第2種低層住居専用地域には適用されません。これよりも厳しい「絶対高さの制限」があるからです。
隣地斜線制限は、隣地境界線から一定の高さと勾配を規制することにより建物の高さを制限するものです。
住居系地域では高さ20m、勾配1.25、非住居系地域では高さ31m、勾配2.5に定められています。他の高さ制限と比べると、緩やかな規制になっています。
北側斜線制限
この制限は、北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもので、第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域に適用されます。
隣地斜線制限と同様、隣地境界線から一定の高さと勾配で建物の高さを制限するものです。真北方向の隣地境界線、北側に前面道路がある場合はその反対側の境界線が起点になります。
高さは、第1種・第2種低層住居専用地域は5m、第1種・第2種中高層住居専用地域は10m、勾配はいずれも1.25です。
5.日影規制
日影規制とは、商業地域、工業地域、工業専用地域を除く地域において中高層建築物が、一定時間以上の日影を一定距離の範囲内に生じさせないように、建物の形態を制限するものです。
ここでいう中高層建築物とは、第1種・第2種低層住居専用地域においては、軒高7mを超えるものまたは地上階数3以上のもの。その他の地域においては、高さ10mを超えるもののことをいいます。
対象となる区域と日影時間については、自治体の条例などで定められています。
