借地の更新料・承諾料の相場等。借地人が支払わなければならない一時金とは？

地主が借地人に建物を建てる目的で土地を貸す契約を締結した場合、その後の事情で借地人が地主に対して支払わなければならない一時金が発生することがあります。
この記事ではそれらの一時金に関して詳しく解説していきます。

借地人が支払う必要のある一時金とは

主な一時金を挙げると、次の4つが該当します。

それぞれの一時金について、内容や相場を見てみましょう。

契約期間満了時の更新料

借地借家法には、借地契約の更新料についての規定はありません。

賃貸借契約書で更新料が必要である旨を明記していれば、地主は問題なく更新料を要求できます。

しかし、明記されていない場合、いくら地主が要求しても、借地人が拒否すればそれまでということになりかねません。

ですが判例では、契約書に明記されていなくても、更新料の支払いを認めるものが多いようです。その理由は、

などです。確実に更新料を受けとるには、賃貸借契約書に明記することが不可欠でしょう。いざ受け取れなかった時泣き寝入りすることになるかもしれません。

一般的な更新料の相場は、借地権価格の5%程度。東京・横浜地区では、若干高めで更地価格の5%程度です。

例えば、土地の更地価格が5,000万円、借地権割合がD：60%の場合、借地権価格は3,000万円（5,000万円×60%）。

更新料は150万円（3,000万円×5%）程度。

東京・横浜地区では、250万円（5,000万円×5%）程度が一般的な相場になります。

建物の建て替えや増改築するときの承諾料

更新料と異なり、借地上の建物を建て替えたり、増改築する場合（契約条件に変更がない場合）、地主は必ず承諾料を受けとることができます。

通常、借地の賃貸借契約書には、建物の建て替えや増改築を行う場合、事前に地主の承諾を必要とする「無断増改築禁止特約」が付けられているからです。

一般的に地代は、土地の資産価値に比べて著しく低い価格に設定されています。ですから、地主としては、借地権が早期に消滅することを期待しています。

借地契約に無断増改築禁止特約が付けられるのは、建物が朽廃した時点で借地権を消滅させたいとする地主の期待の表われだともいえます。そうであるならば、建て替えや増改築を承諾することは、地主の期待権が失われることになりますので、これを補填するものとして承諾料の支払いが必要になるわけです。

建て替えや増改築の承諾料の相場は、更地価格の3%~5%程度。幅があるのは、床面積が大幅に増える建て替えや増改築から一部の部分的な改築まで、様ざまなケースがあるからです。

例えば、土地の更地価格が5,000万円の場合、建て替えや増改築の承諾料の相場は、100万円~250万円（5,000万円×2%~5%）程度になります。

建物構造や契約期間の変更など、契約条件を変更するときの承諾料

例えば、建物の構造を木造から鉄筋コンクリート造りに変更する場合や、借地権の契約期間を20年から30年に延長する場合なども承諾料を受け取ることができます。

当初契約した条件を変更する場合、地主は承諾料を受けとることができるのです。

このように建物の構造などで借地人が大きな利益を得ることになる場合、利益の一部を地主に分与するものとして、またはより強固な権利が創設されたと考えられます。

そのため、一種の権利金として地主に承諾料を支払う必要があるわけです。

契約条件を変更するときの承諾料の相場は、更地価格の10%程度です。

例えば、土地の更地価格が5,000万円の場合、契約条件を変更するときの承諾料の相場は、500万円（5,000万円×10%）程度になります。

借地権を第三者に売却するときの名義書換料

借地人が借地権を他人に譲渡・転貸するときは、地主の承諾を得なければなりません（民法612条1項）。

名義書換料は、地主が承諾を与える対価にあたるものです。民法では承諾料を必要とする旨の規定はありませんが、一般的に地主は譲渡や転貸に際して承諾料（名義書換料）を要求することが認められています。

後述する借地非訟においても、承諾料の支払いが認められています。

なお、相続の場合は、名義書換料は不要です。なぜなら、相続は譲渡に該当しないからです。

借地権を第三者に売却するときの名義書換料の相場は、借地権価格の10%程度です。

例えば、土地の更地価格が5,000万円、借地権割合がD：60%の場合。

借地権価格は3,000万円（5,000万円×60%）で、借地権を第三者に売却するときの名義書換料の相場は、300万円（3,000万円×10%）程度になります。

借地非訟手続き

更新料や承諾料の金額が折り合わず、地主が承諾を拒否している場合、借地人は地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができます。

いわゆる「借地非訟」と呼ばれている手続きです。

裁判所は、本来の訴訟手続によらず、簡易な手続で地主に代わる承諾を決定します。なお、借地非訟手続きについては、「借地上の自宅を賃貸併用に建て替えるには？」で詳しく解説していますので、参照してください。

借地非訟手続きでは、当事者から事情を聴取し、鑑定委員会の意見を参考に最終的に承諾料が決められます。

参考までに、これまで東京地裁の借地非訟で取り扱った承諾料の目安を紹介しておきます。ただしこれは、あくまでも1つの目安であり、最終的にはそれぞれの事情に応じて金額が決定されることになります。

そもそも承諾料は、当事者間で合意すれば、いくらであっても構わないものなのです。

更地価格とは？

更新料や承諾料を算出する際、「更地価格」という用語がたびたび登場しますので、ここで解説しておきます。

更地価格は、「その土地を更地状態で売買する場合の実勢価格」であると定義できます。

それでは、「実勢価格」とは、いったいどのような価格なのでしょうか？

実は、土地には「一物四価」という言葉があるように、1つの土地に次の4つの価格が存在します。

この4つのうち、更地価格には、実勢価格が使われるわけですが、過去の取引事例から得られる価格ですので、実状に一番近い価格（時価）といわれていますが、随時変動しています。

そこで、適正な実勢価格を算出するのに、よく用いられるのが、「鑑定評価額」です。

不動産鑑定士という国家資格を取得した専門家が、国土交通省の鑑定評価基準に基づいて厳密に評価した上で算出される価格です。この鑑定評価額がもっとも適正な土地の価格であるといわれ、不動産取引や投資の際によく使われています。

その他四つについては、「土地の価格・値段はどう調べる？」で詳しく解説していますので、ご参照ください。