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土地診断の必要性
建物を建てる場合、自分の土地だからといって、好き勝手に建てられないことをご存知ですか？
土地にはさまざまな建築制限があるからです。アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てるときも同様です。法令上の建築制限の範囲内で「建築確認」や「開発許可」を受けないと、賃貸住宅を建てることはできないのです。
土地の特性を活かし、可能性を最大限に引き出す土地活用をプランニングするには、土地の現状や建物を建てる際の法令上の制限などを調査する「土地診断」が不可欠になります。
土地診断の主な内容は、次のとおりです。
- 土地の現状の調査
- 建物を建てる際の法令上の建築制限の調査
- 地盤の強度の調査
- 周辺環境の調査
それでは、順を追ってそれぞれの内容を解説することにします。
土地の現状の調査
土地を測量して正確な形状を把握し、測量した面積が登記簿上の面積（公簿面積）と一致するかを確認します。
公簿面積は古いデータによるものが多く、一致しないことが少なくありません。
土地の形状が公図と異なる場合もあり、そのような場合は、建物は実測の面積・形状に合わせて設計することになります。
隣地や道路との高低差を把握することも重要です。
高低差が大きい場合は、「擁壁」、つまり斜面の土が崩れ落ちるのを防ぐための壁をつくる必要があります。
すでに擁壁がある場合は、十分な強度があるか、排水のための水抜き穴が設けられているかなどを調べる必要があり、万一強度が不十分な場合は、擁壁を施工し直さなければなりません。
電気・ガス・上下水道の配管の有無も調べる必要があります。
中でも上水道の引き込み管の口径は、以前は13mmが一般的でしたが、現在は20mmが標準になっています。土地に引き込み管がきていない場合、新規に引き込むことになりますが、当然のことながら工事費がかかります。
土地の現状調査における主な調査項目は、次のとおりです。
- ①測量面積が公簿面積と一致するか。
- ②登記簿の地目と現在の利用状況に違いがないか。
- ③土地の形状が公図と違いがないか。
- ④隣地・道路との高低差がないか。
- ⑤接している道路は、公道か、私道か。幅員はどれぐらいあるのか。
- ⑥電気・ガス・上下水道が土地内に引き込まれているか。
- ⑦土壌汚染や埋設物の可能性がないか。
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建物を建てる際の法令上の建築制限の調査
土地に建物を建てる場合、自分の土地だからといって、自由に建てられません。
建築基準法などの法令により都市計画区域内の用途地域に応じて、建ぺい率・容積率・高さ・斜線などが制限されています。
前面道路や隣地との距離などによっても、建築面積や高さに差が生じます。中高層の建物を建てる場合、特に高さ制限に注意する必要があります。
主な法令上の建築制限は、次の4つです。
- 用途地域による建築制限
- 建ぺい率・容積率による制限
- 高さ・斜線制限
- 道路との関係による制限
用途地域による建築制限
都市計画法では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために基本的な土地利用計画が定められ、都市計画区域内では、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引区域
の3つの区域に区分されます。
さらに市街化区域は、13の「用途地域」に区分され、それぞれの用途地域で建てられる建物と建てられない建物が決められています。例えば、工業専用地域では、住宅や店舗は建てられません。
建ぺい率・容積率による制限
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。すべての建物は、定められた建ぺい率・容積率の範囲内で建てなければなりません。
例えば、建ぺい率60%、容積率200%に指定された地域では、敷地面積が100m²の場合、1階の床面積が60 m²（100m²×60%）、延べ床面積が200 m²（100m²×200%）を超える規模の建物を建てることができません。
高さ・斜線制限
採光や通風を確保するために建物の高さそのものが制限される地域があり、「絶対高さの制限」と呼ばれています。
これ以外にも、前面道路や隣地境界線、北側境界線から一定の斜線を引き、その斜線内に建物が収まらなければならないという斜線制限があり、
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
によって制限されています。
さらに一定時間以上の日影を一定距離の範囲内に生じさせないように、建物の形態を制限する「日影規制」があります。
道路との関係による制限
建物を建てるには、その土地が原則として幅4m以上（特定の区域では6m以上）の道路に2m以上接していなければなりません。
ただし幅4m未満であっても、特定行政庁が指定した道路については、道路の中心線から2m（6m以上の特定区域では3m）後退した地点が道路の境界線と見なされ、建物を建てることができます。
このような法令上の建築制限は、建物の設計に大きく影響を及ぼします。
あとになって建てられないことが判明しても、どうしようもありません。法令上の制限は、予め綿密に調査しておく必要があります。
なお、建物の法令上の建築制限については、「用途地域による建築制限」で詳しく解説していますので、ご参照ください。
地盤の強度の調査
建物を支えるのは基礎、その基礎を支えるのは地盤です。もし地盤が軟弱で建物の重さに耐えきれない場合は、建物は沈んでしまいます。建物を建てる際は、必ず地盤の強度を調査します。
地盤の強度を調べるには、「地耐力調査」と呼ばれる調査を行います。
住宅の場合は、「スウェーデン式サウンディング調査」という方法を用いて、地盤の強度や地質を調べるのが一般的です。先端がスクリュー状になっている棒の頭部に重さを加え、地中に貫入させて強度を調べます。
地盤が軟弱と判明した場合は、地盤の補強工事を行います。補強工事には、
- 表層改良工法
- 柱状改良工法
- 小口径鋼管杭工法
の3種類があります。
地盤の補強工事 工事の概要 表層改良工法 軟弱地盤の土砂にセメント系の固化剤を混ぜ、固化させて支持地盤を強化する工法。軟弱地盤が2m程度の深さの場合に採用される。 柱状改良工法 セメント系の固化剤を軟弱地盤に注入しながら、かき混ぜて柱状に固める工法。軟弱地盤が2m~8mの場合に採用される。低騒音・低振動の工事であるため近隣の迷惑が少ない。 小口径鋼管杭工法 小口径鋼管杭を支持層まで打ち込んで建物を支える工法。柱状改良工法で対応できない場合に採用される。使用する機械によっては、狭小地にも対応できる。 いずれの工法も、建物の重さを支持層にしっかりと伝えることで、建物の沈下や傾きを防ぎます。一般的には、表層改良、柱状改良、小口径鋼管杭の順で工事費が高くなります。
つまり軟弱地盤が深くなればなるほど、地盤強化のコストがかかることになります。
周辺環境の調査
土地診断の最後は、交通の利便性や生活関連施設の有無や距離など、周辺環境を調査することです。
近くに大学や企業などがあるかどうかにより、単身者向けやファミリー向けなど、ターゲットにすべき入居者層が想定できます。
同時に周辺のアパートやマンションなどの賃貸住宅の状況や家賃相場を調べておきましょう。
周辺環境の調査項目は、次のとおりです。
調査項目 調査内容 1. 交通の利便性 最寄駅からの距離・徒歩時間。 2路線以上利用可能な駅から徒歩5分圏内がベスト。徒歩15分までが許容範囲。それ以上かかる場合は、賃貸住宅には不適な可能性が高い。
2. 陽当たり 南側に陽当たりを妨げる高層建物がないかどうか。 賃貸住宅の陽当たりの良し悪しは、入居者の募集や家賃の設定に大きく影響する。
3. 生活の利便性 商店街やスーパーなどの買い物施設、学校・幼稚園・保育園などの教育施設、病院・診療所などの医療施設、銀行・郵便局などの金融施設、市役所・区役所などの公共施設などの生活関連施設の有無。 徒歩圏内にほとんどの生活関連施設があるのがベスト。まったくない場合は賃貸住宅には不適な可能性が高い。
4. 嫌悪施設の有無 「嫌悪施設」とは、「その存在が周囲の人から嫌われる施設」のこと。具体的には、①風俗店など住宅地としての品格を下げるような施設、②騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、地盤沈下などを引き起こす公害発生施設、③不快感・嫌悪感を与える施設（原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、ガスタンク、火薬類貯蔵施設など）。 このような施設が近くにあると入居者に敬遠されるおそれが高いため周辺にないことが望ましい。
