高齢者施設で社会貢献を！老人ホームのメリット、デメリット

さらに需要が高まる高齢者施設

立地が良くない土地の有効活用を考える場合、賃貸住宅やテナントビルは、入居者の確保が難しくなるため適していません。

駅から離れていても、幹線道路や生活道路沿いであれば、ロードサイドテナントにすることも考えられますが、このような条件を充たさない場合は、諦めざるを得ません。

立地にあまり左右されず、今後さらに需要が見込める土地活用として高齢者施設を考えてみてはいかがでしょう？ 土地活用だけにとどまらず、社会貢献ができます。

ご存知のとおり今後はますます高齢化が進んでいきます。

内閣府が発行している「高齢者白書（2016年度版）」によると、総人口に占める65歳以上の高齢者の割合（高齢化率）は27.3%。これが2035年には33.4%まで上昇し、3人に1人が高齢者という割合になります。

さらに2055年には39.4%。実に日本国民の約4割が高齢者という恐るべき超高齢化社会が待ち受けているのです。

高齢者施設の需要はますます高まるでしょう。

土地活用に適した主な高齢者施設

高齢者施設には、医療法人や社会福祉法人などの公的機関が運営する「介護保険施設」、民間業者が運営する「有料老人ホーム」や「サービス付き高齢者向き住宅」などがあります。

土地活用に適した主な高齢者施設を紹介します。

成長市場として注目のサービス付き高齢者向き住宅

急速に進む高齢化により単身高齢者や夫婦のみの世帯が増え続けているのにもかかわらず、介護・医療などのサービスの付いた住宅の供給が、欧米に比べるとかなり遅れているといわれています。

この状況から脱却するため「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」が定められ、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する施設として「サービス付き高齢者向き住宅」を普及・推進させることになりました。

「サ高住（さこうじゅう）」と略される高齢者向きの賃貸住宅です。

普及・推進のために補助金制度が設けられ、1戸あたりの上限を100万円、建築費の10分の1の補助が受けられます。2025年までに60万戸の整備目標が掲げられ、今後の成長市場として注目を集めています。

高齢者施設の事業形態

土地オーナーが高齢者施設を建て、自ら運営するケースが考えられますが、高齢者施設を経営するには、高度な専門性が要求されますので、その分野の専門家でない限りかなり難しい事業といえます。

さらに高齢者施設の種類によっては、個人での経営が認められず、社会福祉法人や医療法人などの法人でないと経営できないもの、事業を始めるにあたって都道府県知事の認可が必要なものなどもあります。

よって、土地オーナー自らが高齢者施設を運営することは難しいと考えた方が賢明です。

一般的には、土地に高齢者施設を建て、医療機関や介護サービス業者などの事業パートナーに一括借り上げしてもらう方式（サブリース方式）、または施設を建てずに土地のみを事業パートナーに貸す方式（定期借地権方式）がとられます。

事業形態による収益性については、ほぼロードサイトビジネスと同じことがいえます。

自ら建物を建てるとなると、資金が必要になりますが、その分高い収益が見込めます。これに対して土地だけを貸す場合は、資金は不要ですが、収入は地代だけになり、当然収益性が低くなります。

高齢者施設のメリット

高齢者施設のメリットを見ていきましょう。

立地が良くなくても土地活用ができる

高齢者施設の一番のメリットは、賃貸住宅やテナントビルと異なり、立地が良くなくても土地活用ができることです。

入居者層に電車で通勤するような人がほとんどいませんので、近くにコンビニやスーパーなどの生活関連施設があれば、立地の影響をあまり受けません。

事業パートナーさえ見つかれば、土地と建物を一括して借り上げる場合も、土地だけを貸す場合も、長期的に安定した収入が見込めます。

節税効果がある

土地オーナーが建物を建て、一括して事業パートナーに貸している場合は、賃貸住宅やテナントビルと同様に節税効果があります。

土地は、「貸家建付地」として相続税評価額が借地権割合に応じて軽減され、所定の要件を充たせば、小規模住宅用地の特例により軽減されます（一定面積まで評価額が50%減）。

建物の相続税評価額も、借家割合分（30%）が減額されます。さらに小規模住宅用地に該当すれば、固定資産税や都市計画税が軽減されます。

補助金を受けられる

高齢者施設として「サービス付き高齢者向き住宅」を建てる場合は、補助金制度が設けられており、1戸あたりの上限を100万円、建築費の10分の1の補助を受けられます。

当面の整備目標は、2025年までに60万戸ですが、最終的には改修や建て替えを含めて100万戸に増やすといわれていますので、ますます需要が高まります。

社会貢献の実感を得られる

土地活用として高齢者施設を運営することは、単に儲けるために事業を行っているのではなく、高齢化社会に貢献しているという充実感が湧くのもメリットになります。

これまで慣れ親しんで長く暮らしていた地域にいつまでも住み続けたいと考える高齢者が多いのですが、高齢者施設の不足によりほとんど人が他の地域への引越しを余儀なくされています。

地元に高齢者施設を建てることは、その地域社会にも貢献できることになります。

高齢者施設のデメリット

ここまで高齢者施設のメリットについてお話しましたが、メリットがある以上デメリットもあります。デメリットについてもお話しますのでよく考えてみてくださいね。

すべては事業パートナー次第

サブリース方式の事業形態を主流とする高齢者施設では、事業パートナーとの提携が不可欠で、成功させるには、良い事業パートナーと提携することが前提になります。

言い換えれば、成否の鍵は、事業パートナー次第であると言っても過言ではありません。事業パートナーが見つからない場合は、土地活用そのものができなくなります。仮に見つかったとしても、事業パートナーが倒産したり、撤退してしまったりすると、直ちに収入の道が途絶えてしまいます。

他の用途への転用が難しい

例えば、サービス付き高齢者向き住宅の運営を始めたものの、うまくいかないので、アパートなどの賃貸住宅に転用しようとしても、簡単にはできません。

高齢者施設は、あくまでも高齢者が暮らしやすい住居としてつくられていますので、通常のアパートに転用したとしても、中途半端な仕様になり、競争力で劣ってしまいます。

 そのうえ、高齢者施設は立地を考えなくてもよいので駅から遠い場所に作ってしまった場合、入居希望者を募るのは難しいでしょう。

余程物件の設備やオプションがいいか、家賃が安くなければいつまでも部屋は埋まりません。しかし家賃が安すぎても投資が回収できないため、結局は頭を悩ませることになります。

競争が起こらないとは言いきれない

高齢者施設は高齢化が進むにつれ、ますます物件自体が不足し、需要が見込めますが、今後このような状態が未来永劫に続くという保証はありません。

市区町村によっては、高齢者施設の進出に規制をかけているところもあります。

高齢者施設が増えれば、その地域に暮らす高齢者が増えます。高齢者が増えると、介護保険料負担が増加して自治体の財政を圧迫することになるからです。

そうなると、規制のかからない地域に高齢者施設が乱立し、競争が激化する可能性があることも否定できません。

高齢者施設で成功した事例

管理人

サービス付き高齢者向け住宅を建てて成功した事例を紹介します。

江東区のお客さまで、かなりの資産家でしたので、相続税対策の相談を受けました。自宅以外に250坪の土地を所有していましたので、まずこの土地の活用を考えました。

最寄り駅から徒歩15分程度で、アパートを建てることも十分可能でしたが、少しでも地元に役立ちたいというお客さまの要望で、サービス付き高齢者向け住宅を建てることになりました。

幸運だったのは、事業パートナーとして地元で事業を拡張してようとしている介護サービス業者がすぐに見つかったこと。トントン拍子に話が進み、無事に建物が完成し、事業パートナーが一括借り上げして運営を始めました。

江東区は都内23区の東部に位置しており、東京湾に面しています。

都心であること、駅から徒歩15分という好立地でご家族が足を運びやすいこと、江東区は道路幅が広く運転しやすい道が多いため、入居時や外出時に交通の便がよいこと、東京湾に面していて景色がよいことなど、様々な好条件が重なったようです。

あまり交通の便を考えなくてもいい、とはいっても便利な土地であることにデメリットはありません。立地のよさやタイミングのよさも重なり、お部屋はどんどん埋まったそうです。

また、お客さまが資産家であったことも関わってくるのですが、内装や設備、食事などに力をいれたことも要因の一つです。

お客さま自身が設計したわけではございませんが、介護サービス業者のアドバイス通り、施設内の内装や設備を上質なものにしました。一度足を運ばせていただいたのですが、ラウンジは会員制のホテルのような落ち着きを保ち、シアタールームやペットルーム、お見舞いにきたご家族と歓談されるサロンなどを完備。

お食事は洋食、和食を固定にして、中華やイタリアン、丼ものなど3品から選べるだけでなく、食欲がない方のための軽食もご用意。

さらにレストランを併設することで、食欲旺盛な方や、ご家族とゆったりとした食事を楽しみたい方の要望を叶えられます。

老人ホーム、ときくとマイナスなイメージや、寂しいイメージを抱かれる方もいらっしゃるのですが、正反対のホテルのような施設にすることで、入居者もご家族も安心できる空間を作り上げました。

入居費用や月額で少々値が張ったとしても、大切なご両親には素敵な空間で過ごしてほしいですよね。