土地活用の専門家、コンサルタントに依頼するメリット

眠っている土地を有効活用したい、将来に向けて資産を増やしたいと考える方にとって、土地活用は重要な選択肢の一つです。しかし、土地活用には様々な課題があり、知識や経験のない人が独学で取り組むのは困難を伴います。

そこで、土地活用の成功確率を高め、より多くの収益を得られる可能性を高めるのが、土地活用の専門家であるコンサルタントへの依頼です。

コンサルタントは、土地活用の豊富な知識と経験を活かし、土地所有者のニーズに合わせた最適な活用方法を提案します。また、手続きや調査などの手間を代行し、土地所有者の負担を軽減します。さらに、土地活用に潜むリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることで、土地所有者のリスクを回避します。

このコラム記事では、コンサルタントに依頼する具体的なメリットや、コンサルタントを選ぶ際のポイントなどを詳しく解説します。

土地活用で成功を収め、理想の暮らしを実現するために、ぜひ参考にしてください。

土地活用に専門家の助言やアドバイスが必要な理由

例えば、不動産を売買する場合、ほとんどの人は当たり前のように仲介手数料を支払って、プロの仲介業者に依頼します。

管理人

それなのに、土地活用を始めようとするとき、専門家に依頼しようとする人が少ないのは、どうしてでしょうか？

冷静に考えてみてください。土地活用で賃貸住宅を建てるとなると、通常の戸建て住宅やマンションなどを購入する以上の高額な資金を投資することになります。

土地オーナーにとっては、失敗が許されない大事業です。この大事業を土地オーナーが自分だけの判断で決断することは、無謀ではないでしょうか？

売買などと比べて、賃貸経営にはさまざまな課題やリスクがあります。

まず土地活用として賃貸経営自体が必要であるかどうかを判断しなければなりません。

次に

• 住宅・店舗・事務所など、どのような用途の建物にするか。
• 建設資金をどうするか。
• 借入が必要な場合、どのぐらい借り入れるか。
• 金利タイプはどうするか、返済期間を何年にするか。
• さらに建物の設計をどこに依頼するか。
• 建設業者はどこにするか。
• 管理をどうするか。

などなど、検討しなければならいない課題は、山積みできりがありません。

売買は買ってしまえば完結ですが、賃貸経営は長期事業です。

一度賃貸住宅を建てると、気に入らないからとか、失敗したからといって途中で投げ出すことは許されません。

始める前に、入念に検討を重ね、慎重な判断が求められるのです。それには、どうしても経験豊かな専門家の助言やアドバイスが必要になるのです。

建設業者だけに頼りきれない

ハウスメーカーに賃貸住宅の建築を発注すると、営業担当者が窓口になって工事が進められていきます。

そもそもハウスメーカーの営業マンの提案がきっかけで賃貸住宅を建てる場合は、何の疑問も生じないかもしれません。

しかし一見楽に思えるこの進め方は、土地オーナーにとって必ずしも有利に働くとは限らないのです。

なぜならハウスメーカーの営業担当者は、建築の専門家であっても、節税対策や税務処理、賃貸住宅の管理や運営の専門家ではないからです。

このような場合、コンサルタントを味方に付けておくと、不安を解消できます。

コンサルタントは、土地オーナーの代弁者となり、有利になる状況をつくり出してくれます。賃貸住宅が完成するまで多くの関係者がかかわってきます。

設計事務所、建設業者とその下請け業者、融資を受ける金融機関などの交渉の窓口になり、まとめ役になり、建築工事が円滑に進められるように総合的に監督する役割を担ってくれるのです。

あからさまに建設業者が手抜き工事をすることはないにしても、施工図面どおりに建物を完成させる過程でいろいろなことが想定されます。

施工図面がきちんとできていても、いざ現場で作業を行う段階になって、経費を抑えるために変更したり、設備の品質を下げたりすることがまったくないとは言いきれません。

このような事態を未然に防ぐためにも、第三者の確認やチェックがあった方が安心でき、コンサルタントに依頼する価値があるのです。

土地活用の相見積もりで建築費を削減できた事例

世田谷区のお客さまより、セカンドオピニオンとして意見を求められた事例を紹介します。

建設業者のすすめで土地活用を行い、RC4階建てを建てることになりましたが、建築費が予想以上に嵩み、利回りが低くなったことで不安になり、相談を受けました。

建築工事の請負契約を締結する前でしたので、いったん建物の計画を白紙に戻し、この建設業者の他に2・3社から提案を受けることにしました。

その結果、別の業者に軽量鉄骨3階建てを発注することになり、部屋数は少なくなりましたが、建築費を抑えられたため利回りが格段に良くなりました。

建物の建築は、ある程度は建設業者に頼らざるを得ませんが、どうしても建設業者は建てるという意識が強いので、計画が決まれば、強引に工事までもっていこうとします。

やはり建築費を抑えるには、2・3社から相見積もりをとり、競わせた方が良いでしょう。

その際、単に建築費を比較するだけなく、家賃収入から利回りを出した上で、比較・検討することも忘れないように。

収益が見込めることが絶対条件

相続税の節税対策を目的としてよく土地活用が行われています。

空き地に賃貸住宅を建てて賃貸経営を行えば、節税効果があり、借入金をすると、さらにその効果が高くなります。

確かに、相続が発生したとき、建築費の借入金が残っていると、相続財産から差し引くことができるので、確実に節税効果を得ることができます。

しかしいくら節税効果があるとしても、それだけを目的に土地活用を行うのはとても危険なことです。相続はいつ起こるか分かりません。

賃貸住宅の建築費は高額な上に、それを借入金で賄うとなると、長期間に渡って返済し続けなければならないのです。

鉄筋コンクリート造りの賃貸住宅を建てれば、少なくとも50年はもちます。建築したあとほどなくして相続が発生したとしても、その時点で賃貸経営をやめるわけにはいきません。

賃貸経営を始めるにあたっては、経営が長丁場になることを自覚しておかなければなりません。

そのためには節税対策だけではなく、長期的に経営できる余裕のある収支計画が不可欠です。確実に収益が見込めること、これが賃貸経営を始める絶対条件なのです。

「借金をしておけば相続税対策になる」というは、妄想にすぎません。

利回りよりも手取りを重視する

不動産の投資効果を表わす指標として「利回り」がよく用いられます。

利回りとは、投資額に対して1年間でどのぐらい利益が得られるか、投資効率を表した数値です。

不動産の場合、例えば、全6戸のワンルームの賃貸住宅を5,000 万円で購入し、家賃収入が1戸あたり月額6万円の場合、表面的な利回りは、次のとおり8.6%になります。

利回り（%）＝432万円（6万円×6戸×12月）÷ 5,000万円 ＝8.6%

ところが土地活用の場合、もともと土地を所有しているため土地の取得費はかかりません。建物の建築費だけを投資額として利回りを算出したとしても、正確な利回りとはいえないのです。

収支計画を立てる場合、利回りではなく、家賃収入から建築費のローン返済額、管理費などの差し引いた「手取り」で考える方が現実的です。手取りの基準は、家賃収入の半分程度が1つの目安になります。

例えば、全10戸の賃貸住宅を総額8,000 万円で建築し、全額をローンで賄ったとします。家賃を1戸あたり月額8万円に設定した場合、おおよそ収支計画は次のようになります。

家賃収入：800,000円（8万円×10戸）
－）ローン返済額：337,283円（借入期間30年、利率3%、元利均等方式）
－）管理費：60,480円（家賃の7%+税）
＝）手取り：402,237円（50.3%）

これが月額収支の目安になります。この手取りから、固定資産税や修繕費、清掃費、建物・設備のメンテナンス費用などを賄うことになります。

このように実際の手取りを計算することで、実質的な収支バランスの判断ができます。表面的な利回りは、やり方によっていくらでも出すことができますので、過信は禁物です。

利回りで判断するのであれば、空室率や建物の修繕費、設備の更新費など、予測されるリスクやコストを折り込んだ実質利回りで判断しなければ、意味がありません。

土地活用コンサルタントを選ぶのは慎重に！

土地活用で専門家の助言やアドバイスを求めるのであれば、土地活用を専門にするコンサルティング会社に依頼するのが最適です。

私が勤務するコンサルティング会社では、土地活用の相談に対しては、専門家である土地活用プランナーが担当してコンサルティングを行っています。

コンサルタントに依頼すれば、土地活用のあらゆる可能性を提案し、現状の問題点やその解決策などのアドバイスを受けられます。

直接土地活用にかかわりませんので、客観的な意見が聴けるというメリットがありますが、別途費用が発生するというデメリットもあります。

これまで、私が勤務するコンサルティング会社で取り扱った事例を数多く紹介してきましたが、積極的にコンサルティング会社に依頼することをおすすめしていません。

その理由は、最近多くのコンサルティング会社が出没し、その実力はピンからキリまであるからです。実力不足のところに依頼しても、成功は望めないでしょう。

そもそもコンサルティング会社を依頼したからといって、必ず成功するとは言いきれません。それだけ土地活用は難しい事業なのです。

コンサルティング会社を選ぶ際は、実力を慎重に判断しなければなりません。

これまでの実績などを調査し、口コミなどを参考にして慎重に選ぶようにしましょう。実際に選ぶ際は、担当のコンサルタントの熱心さも判断材料の1つです。

土地活用の知識やノウハウ以上に、親身になって一緒に土地活用を考えてくれるコンサルタントがベストです。

土地活用コンサルタントに依頼するメリット

最後にこれまで解説したコンサルタントに依頼するメリットをまとめておきます。

1.力強い見方になってくれる

賃貸アパート・マンション住宅を建てることは、高額な資金を投資することになり、土地オーナーにとって失敗が許されない大事業といえます。

建物の設計から、建築工事を経て引渡を受けるまで、いろいろと決断しなければならない課題が山積みです。

すべてを建設業者に任せるわけにはいかず、かといって、土地オーナーが1人で処理するのは、荷が重すぎます。

設計事務所、建設業者、融資を受ける金融機関など、すべての関係者のまとめ役になり、工事が円滑に進められるように総合的に監督する役割を担ってくれるコンサルタントが、土地活用には不可欠なのです。

コンサルタントは、土地オーナーが大事業で成功を収めるための力強い味方になってくれるはずです。

2.賃貸アパート経営に安心感がもてる

賃貸住宅を建てることは、たとえ目先の相続税の節税対策が目的であったとしても、土地オーナーにとっては長期事業を始めることになります。

20年、30年の間に経済状況に変化が起こることを想定すると、始めるときに注意しなければならないのは、長期的な収支バランスがとれた資金計画が立てられているかです。

家賃収入から建築費の借入返済や管理費、その他の費用を差し引いても、まだ十分な残りがあるような収支計画を立てることが不可欠になり、それには専門的知識と経験が要求されます。

素人に難しいことは、専門家の力を借りるしかありません。

3.オーダーメイドの賃貸アパート住宅を建てられる

今や供給が過剰になり、競争が激化している賃貸業界では、個性もこだわりもない平凡な賃貸住宅を建てても、入居者は振り向いてもくれません。

コンサルタントに依頼すれば、既製品ではなく、立地や環境にマッチしたこだわりのオーダーメイドの賃貸住宅が可能になります。

確かに、ハウスメーカーが推奨するプレハブ工法の賃貸住宅は、コストが安く、工期も短期間で済むというメリットがあります。

しかし大量生産で徹底した原価削減をしているプレハブ住宅は、見た目は良くても、最低限の品質しかないともいわれています。

もちろん一概にプレハブ住宅が良くないというわけではありません。逆にお金をかけて建物を建てれば良いというわけでもありません。

重要なのは、差別化が図れる個性やこだわりのある賃貸住宅を収支バランスがとれる建築コストでつくることです。

それにはどうしてもコンサルタントの協力が必要になります。

4.現場の声を活かした部屋づくりができる

賃貸アパート住宅づくりで重要なことは、常に入居者で埋まり、満室状態で稼働するような部屋づくりをすることです。

満室経営をサポートするのは、不動産管理業者です。

ところが、建設業者に任せきりで建ててしまうと、募集する側の意見が反映されないままに建てられた賃貸住宅で、入居者を募集することになります。現実のニーズに合わない間取りや設備、家賃の設定では、募集が上手くいくはずはありません。

このようなことが起きないようにサポートするのが、コンサルタントです。

賃貸経営の豊富なノウハウをもったコンサルタントが、賃貸市場のニーズを調査し、もっとも適した間取りや設備、家賃の設定を行ってくれます。

日常の使い勝手を考えた間取りや設備プランに細かな工夫を折り込むことで、既製品にはない、手づくりの温かみの感じられる賃貸住宅をつくり上げることができるのです。