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コンセプトづくりが重要！
土地活用を行って賃貸住宅を建てる場合、いろいろな方法があります。
ハウスメーカーや工務店などに建築を発注する場合は、設計から施工まで建築工事を一括して依頼することになります。
設計を設計事務所に依頼する場合は、設計図が完成したあと、別途建設業者に施工を発注します。
万全を期してコンサルタントを使う場合は、プランニングの完成後に設計事務所や建設業者を手配することになります。
いずれの方法をとるにしても、建てようとする賃貸住宅のコンセプトを明確にしておくことがとても重要になります。
全体を貫く基本的な考え方がブレたり、あやふやであったりすると、建物が完成するまでにさまざまな関係者がかかわりますので、でき上がったものが、当初計画したものとはまったく異ってしまうことさえ起こり得ます。
建てる前に賃貸住宅の明確で確固たるコンセプトを固めておく必要があるのです。
今回は、賃貸住宅を建てる上で不可欠なコンセプトづくりのポイントを紹介することにします。
一般的に賃貸住宅に入居しようとする人が条件に挙げるのは、
- ①家賃
- ②間取り
- ③設備
- ④駅からの距離
- ⑤周辺環境
の順といわれています。そこで、「間取り」「家賃」「設備」の3点に絞ってコンセプトづくりのポイントを挙げると、次の5つになります。
- 競合しない間取りを選ぶ。
- 現実的な家賃を設定する。
- 人気のある設備・仕様は外さない。
- 設備・仕様でアピールする。
- 入居の時期に合わせて完成させる。
ポイント1：競合しない間取りを選ぶ
まず1つの賃貸住宅の中でいろいろな間取りを混在させるのは、良くありません。
なぜなら、それぞれの間取りに応じた異なる入居者層が同じ建物で生活するとなると、ライフスタイルの違いから入居者間でトラブルが発生するおそれがあるからです。トラブルを避けるためにも、間取りは統一した方が良いでしょう。
次に競合が多い、ポピュラーな間取りにするよりも、ニーズが低くても競合しない間取りを選択した方が確実に成果を上げられます。
どのような間取りにするかは、市場調査を徹底し、もっとも需要がある入居者層にターゲットを絞り、間取りを選択します。例えば、単身者の需要が高く、1DKの間取りが多いエリアでは、思いきって1LDKを選ぶのも1つの選択肢になります。
かつては節税対策を目的とした賃貸住宅といえば、単身者用のワンルームが主流でした。
しかもなるべくコンパクトして戸数を増やすようにしたため、トイレ・浴槽・洗面台が一体になったビジネスホテルのような部屋で、専有面積が20m²に満たないものもありました。
しかし今では、このような狭いワンルームは、まったく人気がありません。
最近は、ワンルームでも30m²前後のゆったりしたタイプが多いようです。ワンルームに限らず、1LDKで40m²程度、2LDKで60m²程度の広さが主流になっています。
競合を避けて成功した事例
間取りではありませんが、競合を避けることで成功した事例を紹介します。
杉並区のお客さまで、300坪の土地を活用して賃貸住宅を建てたケース。
周辺は4階・5階建てのマンションが集中しているエリアだったので、競合するのを避け、敢えて3階建てアパートにしたのです。
アパートでは、窓が多く、陽当たりの良い角部屋が入居者に好まれることから、すべての部屋が角部屋になるように1フロア2戸にとどめ、軽量鉄骨でも建築可能な3階建てにしました。
300坪の敷地を活かし、同じアパートを3棟建てることで、合計2LDKが18戸の規模になりました。
外観のデザインに趣向を凝らし、インナー階段を設置してバルコニー風の外壁で囲い、軽量鉄骨にしては重厚感があり、一見RCぽく見えるような外観に仕上げました。
すでに6年経過しましたが、周辺のマンションと比較しても見劣りせず、今でも満室状態が続いています。
ポイント2：現実的な家賃を設定する
賃貸アパート・マンション住宅の家賃は、地域ごとに相場というものがあります。
いくら設備や仕様に見合った家賃であったとしても、相場よりも高く設定すれば、入居者募集で苦戦します。
もっとも良い方法は、周辺の家賃相場と同等の家賃でありながら、他よりも設備や仕様が優れている物件にすることです。
このような家賃設定であれば、競争が激しい地域でも、入居者募集で優位に立つことができ、安定した賃貸経営ができます。
もう1つの方法は、できるだけ周辺の賃貸住宅と競合しない建物構造や間取りにして、設備や仕様を際立たせ、多少家賃が高くでも入居したくなる物件にすることです。
いわゆる差別化戦略として富裕層をターゲットにするもので、設備の充実度が生命線になります。
いずれにしても、現実的な家賃を設定しなければ、入居者に見放されます。
設備を充実させればさせるほど、投資が必要になり、投資した資金を回収するには、家賃に上乗せするしかありません。
しかし上乗せしたために相場とかけ離れた家賃になると、入居者は見向きもしなくなります。賃貸住宅の入居者は、家賃にはとてもシビアな面があるのです。
現実的な家賃を設定するには、家賃の相場を調査することが不可欠です。市場調査を行ったり、賃貸物件情報サイトを利用しても、相場を調べることができます。
さらにその地域に精通している不動産業者や入居者募集を専門に行う仲介業者などのアドバイスを聴くのもとても有用です。
このようなことをせずに、ただ収支バランスをとるために机上の計算で出した家賃では、現実離れを起こしてしまいます。
入居者が集まらないために経営を始めてすぐに家賃を下げざるを得なくなるという事態だけは、避けたいものです。
ポイント3：人気のある設備は外さない
賃貸住宅では、外観の雰囲気はとても重要ですが、入居者が入居を決断する決め手になるのは、外観よりも室内の設備の内容です。
これから賃貸住宅を建てようとする場合、入居者に好評で人気のある設備は絶対外せません。もちろん設備を備え付けるには、それ相応の投資が必要になりますので、資金計画や収支計画に沿った予算内で備え付ける設備を検討するほかはありません。
参考までに「必須の設備」と「できれば入れたい設備」の例を紹介します。
なお、これらの設備の選定は、「市場調査から賃貸住宅をプランニングする手法」で紹介しました「全国賃貸住宅新聞社」が発表した「入居者に人気の設備ランキング2017」を参考にしています。
| 必須の設備 | ・エアコン ・浴室とは独立したトイレ ・備え付け収納 ・備え付け照明 ・室内洗濯機置き場 ・追い炊き機能付きバスタブ ・洗浄機能付き便座 ・独立洗面化粧台 ・ピッキング対応キー ・シャッター仕様の雨戸 ・インターネット対応 |
|---|---|
| できれば入れたい 設備 |
・エントランスのオートロック ・TVモニター付きインターホン ・防犯カメラ ・広い収納 ・システムキッチン ・カウンターキッチン ・宅配ボックス ・人感センサー付き玄関の照明 ・BS、CS、CATV ・敷地内駐車場 |
ポイント4：グレードアップした設備でアピールする
入居者に人気がある設備を入れただけでは、まだ魅力のある賃貸住宅というには至っていません。
「これがあるからここに住みたい」と入居者に思わせるには、もう1段階上のアピールポイントが必要です。いわば入居者の方から積極的に選んでもらえる設備です。
ポイント3の「必須の設備」「できれば入れたい設備」よりもさらにグレードアップした「差別化のポイントになる設備」と「入居者を惹きつける魅力のある設備」の例を紹介します。
| 差別化のポイントになる設備 | ・IHクッキングヒーター ・食器洗浄乾燥機 ・ウォークインクローゼット ・浴室換気乾燥機 ・浴室TV ・エコキュート（電気給湯機） |
|---|---|
| 入居者を惹きつける魅力のある設備 | ・オール電化 ・バリアフリー化 ・床暖房 ・浄水器 ・ディスポーザー ・ミストサウナ ・可動式収納 |
ポイント5：入居の時期に合わせて完成させる
賃貸住宅の需要がもっとも見込まれるのは2月~4月。
学校の卒業・入学に合わせて多くの学生が住まいを移し、入社や転勤などで社会人も住まいを替えなければならなくなる時期だからです。
結婚や就職、入学が決まれば、早めに転居先を見つけて落ち着きたいと考えるのはもっともなことで、予定が決まれば、その数ヵ月前あたりから住まい探しを始めるはずです。
貸す側からすると、入居者の募集業務を外部に委託するのであれば、それに合わせて仲介業者と委託契約を結び、募集業務を委託しておかなければなりません。
さらに募集を始めるには、家賃・礼金・敷金・共益費などの入居に必要な費用や入居できる時期を決めておく必要があります。
賃貸住宅の需要を考慮すると、建物は遅くとも3月下旬に完成させ、4月から入居できるのがベストです。それには、1月までには募集に必要な入居費用や入居可能日を決めて、募集ができる状況しておかなければなりません。
3月下旬に賃貸住宅が完成することを前提に、逆算して賃貸住宅の建築スケジュールを立てると、前年の春には賃貸経営を決断し、秋には賃貸住宅の建築工事を開始しなければ、間に合わないことになります。
