土地活用における賃貸住宅の構造と工法！入居者が求める賃貸住宅とは？

建物の4つの構造

建物の構造は、主に使われる材料によって、

の4つに大別されます。

木造

木造は、木材を材料とするもので、日本でもっとも馴染みのある構造です。

メリットは、建築コストを安く抑えられること。もう1つは、木材は鉄に比べて熱を通しにくく断熱性が高いため1年を通して過ごしやすく、吸湿性に優れているため住み心地が良いことです。

新築住宅の約7割が木造で建てられているのも頷けます。

デメリットは、耐震性・耐久性・耐火性・遮音性が他の構造よりも大きく劣る こと。さらに木造特有のシロアリ対策にコストがかかることです。

鉄骨造り

鉄骨造りは、建物の骨組みに鉄骨を用いるものです。

使う鋼材の厚さが6mm未満のものを「軽量鉄骨造り」、6mm以上のものを「重量鉄骨造り」に区分されます。

鉄骨造りは、建築コストやレイアウトの自由度、耐震性・耐久性・耐火性・遮音性において、木造と鉄筋コンクリート造りの中間 にあるといわれています。

鉄筋コンクリート造り（RC）

鉄筋コンクリート造りは、コンクリートに鉄筋を埋め込んだ構造です。鉄筋 と コンクリート の強みを組み合わせることで 強い強度を実現 させています。

メリットは、気密性が高く、不燃素材のコンクリートを主な材料に使うので、断熱性・耐火性に優れ、木造や鉄骨造りと比べて、遮音性が高いことです。

デメリットは、建築コストが高くなること。鉄筋やコンクリートなどの重量のある材料を使うため強固な地盤に建てなければなりません。場所によっては、地盤改良が必要になることもあり、その分コストが嵩みます。

鉄骨・鉄筋コンクリート造り（SRC）

鉄骨・鉄筋コンクリート造りは、柱や梁を鉄骨で組み上げ、その周りに鉄筋を配置してコンクリートを流し込む構造です。

鉄筋コンクリート造りよりも 強い強度 が実現され、高層ビルなどの構造に用いられています。メリット・デメリットは、鉄筋コンクリート造りとほぼ同じですが、より高い耐震性・耐久性を実現させているため 建築コストがさらに高く なります。

アパート・マンションに適した構造は？

2階建ての場合、木造でも十分に建築が可能で、コストを安く抑えられるメリットがあります。しかし建築コスト面を度外視すると、軽量鉄骨造り がおすすめです。工期が短く済み、地盤に配慮する必要がありませんので、ある程度の面積があれば、どのような土地にも建てることができます。

木造よりも耐震性・耐久性・耐火性に優れていることで、入居者に好まれます。デメリットは 遮音性が低いことですが、防音対策を施せばクリア できます。

3階建て以上の場合、軽量鉄骨は構造的に適さず、基本的に重量鉄骨や鉄筋コンクリートにするしかありません。

重量鉄骨、鉄筋コンクリートのどちらを選ぶかについては、住宅性能面で鉄筋コンクリートが優れている のは明らかです。コスト面を重視すれば、重量鉄骨の方が安く済みます。

なお、3階建てに限定すると、ツーバイフォー工法を使えば、木造でも軽量鉄骨でも建築が可能です。重量鉄骨よりもさらにコストを抑えられます。

建築工法

木造や鉄筋コンクリート造りなど、使われる材料で区分される建築構造とは別は、建築の工法にも色々な方法がありますので、主な工法を解説しておきます。

軸組工法（在来工法）

軸組工法は、柱と梁を軸にして建物を支える工法。古くから木造に用いられている伝統的な工法で、「在来工法」とも呼ばれています。

レイアウトの自由度が高く、狭い土地や傾斜地でも対応できます。

今でも、多くの木造住宅は、この軸組工法で建てられています。木造の軸組工法の最大の弱点は、耐震性が低い ことですが、柱や梁などの接合部分に 建築金具を取り付けることで、耐震強度を高める ことができます。

在来工法といっても、壁の工法は変わってきています。

かつては土をこねて壁に塗る「湿式工法」が主流でしたが、最近は土壁の代わりに、外壁はモルタル、タイル、合板、スレートなど、内壁は化粧合板や繊維合板などを使用して、中に断熱材を入れる「乾式工法」が一般的になっています。

ツーバイフォー（2×4）工法

ツーバイフォー工法は、北米発祥の工法で「枠組み壁工法」とも呼ばれ、壁と床を軸にして建物を支えるものです。

基礎の上に1階の床を張って四方を壁面で固定します。その上に2階の床を張り、同じように四方を壁面で固定して最後に屋根を被せます。軸組工法と同様、主に木造に用いられる工法です。2インチ×4インチのサイズに規格化された木材を使うことから、このような名前で呼ばれています。

軸組工法よりも建築コストを抑えることができ、しかも耐震性や断熱性が高いというメリット がありますが、壁が固定されるためレイアウトの自由度が低くなります。

プレハブ工法

プレハブ工法とは、予め工場で生産された部材を現地で組み立てる 工法。

「プレハブ」というイメージから工事現場などの仮設の建物を想像してしまいがちですが、最近では、技術の発展により規格化された高品質の部材が製造されるようになり、プレハブ工法の品質が飛躍的に向上しています。

プレハブ工法は、大量生産が可能な規格化された部材を使用しますので、建築コストを大幅に削減 できます。

工場で製造された部材を現地で組み立てるだけですので、作業量が少なくなり、工期を大幅に短縮 できます。軽量鉄骨造りでよく用いられている工法です。

ユニット工法

プレハブ工法は、柱や梁などの鉄骨部材と壁や床のパネルを現場で組み立てるのを基本としますが、さらに工場での生産を推し進め、

柱や梁、壁や床を組み立てたユニット（箱）を完成 させた上で、現地に据え付ける工法 

がユニット工法です。プレハブ工法をさらに発展させた工法といえます。

ユニットは、内装レベルまで工場で仕上げられているためプレハブ工法よりもさらに工期を短縮できます。プレハブ工法と同様、軽量鉄骨造りでよく用いられています。

アパート・マンションに適した工法は？

管理人

2階建ての場合、建物構造として軽量鉄骨造りをおすすめしましたが、仮に軽量鉄骨を採用するのであれば、工法は、建築コストと工期を削減できるプレハブ工法やユニット工法がおすすめです。

3階以上の場合、鉄筋入りのコンクリートパネルを現地で組み立てる鉄筋コンクリートのプレハブ工法を売り出しているハウスメーカーもありますが、まだ一般的に普及されていないようです。

入居者が求める利便性とは？

賃貸住宅の経営にどのような土地が適しているのかを検討する前に、入居者は、賃貸住宅に何を求めているのか を考えることにしましょう。

それは、生活の利便性 だといわれています。

安い家賃や自然環境などを求める人もいますが、大多数は、便利な生活ができることを第一に考えて、賃貸住宅を選んでいるのです。

賃貸住宅に入居する人たちって？

そもそも賃貸住宅に入居する人たちとは、どのような人たちでしょうか？

それは、ほとんどがいわゆる「持ち家」、つまり自分の家を持っていない人たちです。

ただし、持ち家がありながら、単身赴任などで遠方の賃貸住宅に住むことを余儀なくされている人もいます。このような人は、あくまでも例外になります。

しかしバブル崩壊後、土地や分譲マンションの価格下落、住宅ローンの低金利化などにより、ローンを利用すれば、家賃と変わらない月々の返済額で持ち家を購入できるようになりました。

今では、持ち家派予備軍や持ち家諦め派は、だんだん少なくなっています。

求める便利性はファミリー層と単身者層とでは異なる

賃貸住宅の入居者が求める生活の利便性は、1つは通勤・通学に便利で駅に近いという立地の利便性。

もう1つは、生活する上で必要な施設が近くにあるという生活関連施設の利便性です。「駅近」や「生活便利施設近」というキャッチコピーが、賃貸物件の広告などでよく使われています。

立地の利便性は、ファミリー層と単身者層に共通していることですが、生活関連施設の利便性は異なります。

ファミリー層は、商店街やスーパーなどの買い物施設、学校・幼稚園・保育園などの教育施設、病院・診療所などの医療施設、銀行・郵便局などの金融施設、市役所・区役所などの公共施設が近くにあることを求めます。

これに対して単身者層は、24時間営業のコンビニ、レンタルビデオショップ、コインランドリー、ファミリーレストラン、ファストフード店などが近くにあることを好みます。

賃貸住宅に適した立地条件とは？

一般的には、通勤・通学は30分~40分の圏内。駅からの距離は徒歩10分前後が理想的な賃貸住宅の立地条件だといわれています。

大都市周辺の場合、このような利便性を充たす賃貸住宅は、どうしても家賃が高くなります。多少不便な立地であっても、家賃を低く設定することで入居者を確保できる可能性があります。

しかし通勤・通学に時間がかかる郊外になると、入居者の確保は容易ではありません。前述した「駅近」と「生活便利施設近」を充たさない賃貸住宅は、入居者の確保が難しくなります。

私が勤務するコンサルティング会社でも、

「この土地にアパートを建てても、大丈夫か」

という立地の相談をよく受けます。

一般論としては、東京23区内 であれば、どこに賃貸住宅を建てても需要があり、入居者のタイプを問わず成功する確率が高い とお答えしています。

問題は、都下や埼玉・千葉・神奈川の場合です。

これも一般論ですが、最寄り駅が山手線内の主要駅、例えば、東京・池袋・新宿・渋谷・品川などから 電車で30分がボーダーライン。最寄り駅からの距離は、主要駅から離れれば離れるほど、駅の近くが求められるとお答えしています。

4年前に川崎の溝の口駅から徒歩15分の土地に3階建てアパートを建てたお客さまがいましたが、それほど時間を要せずに全部屋が埋まりました。

立地条件が良くない場合はどうするか？

管理人

それでは、都市部から離れた郊外の土地では、アパート・マンション経営ができないのでしょうか？

一概にそうとは言いきれません。なぜなら、通勤・通学は都市部に向かうとは限らない からです。

郊外には、大学や企業が進出している地域があります。そこに通う学生や勤務する従業員は、その地域に住む方が通勤・通学に便利ですから、このような人たちをターゲットにすれば、都市部から離れていても、十分に経営が成り立つのです。

マイカー通勤を認める企業であれば、最寄り駅からも遠くても、駐車場を整備すれば、入居者を確保することができます。

注意しなければならないのは、企業が独自に社宅を設けることがある こと。学生は通学よりも アルバイトに便利なところに住みたがる傾向がある ことです。

事前の調査を怠らないようにしましょう。

土地の面積はどのぐらい必要か？

東京23区内ですと、50坪（165m²）程度の敷地に小さなアパートが建てられているケースが見られます。ミニマムという意味では、土地の面積は、最低50坪（165m²）は必要だといえます。

しかし物理的に建てられることと、経営が成り立つことは別問題です。

安定したアパート経営を考えると、ある程度の規模が必要 になります。単身者タイプでは、1戸あたり30m²として8戸で延床面積240m²（約73坪）。ファミリータイプでは、1戸あたり50m²として6戸で延床面積300m²（約91坪）が最低ラインといえるでしょう。