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土地や不動産の相続

土地の有効活用と節税を相談する前に知るべき情報!

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営業マンがお客さんに営業している

「土地を有効活用して、上手く節税をして得をしたい…」

かつては、「土地を持っていれば価値が上がる」「土地を持っているとお金持ち」「投資をするなら土地一択」など、土地が最高・最良の資産として扱われていました。

しかしこれはあくまでも昔の話です。残念ながら現在は土地を持っていれば安泰という時代ではなくなりました。

なぜなら、土地の価値が簡単に上昇することはないためです。価値が上昇するのは一部の地域に限られます。しかも、空き地の場合は収入が入ってくるわけではないのに、固定資産税等のコストはかかります。

土地にアパートやマンションがあり、賃貸経営をしていてコスト以上の収入がある場合はいいですが、そうでない場合は実質マイナスの資産として考えることができます。

何も考えずにただ土地を持っているだけでは、良い資産とはいえません。土地を活用した収支状況、将来の相続税などを考え、不要な土地は売却することも検討しましょう。

不要な土地を売却して得た資金を使って賃貸用マンションやアパートを購入すれば、不要な土地を収益を出す資産に変えることができます。賃貸用物件であれば、収入を得られるだけでなく節税にもつながります。

土地は数にこだわるのではなく、有効活用することにこだわりましょう。

この記事でわかること

  • 土地の節税方法
  • 土地の有効活用方法
  • 節税への取り組み方

節税対策は資産組替!

悩んでいる営業
現在は、多くの人の資産や収入が増え続けた時代とは違います。少子高齢化などもあり、地価が上昇するようなエリアは限られていますし、長く働いたからといって収入が上がる保証もありません。

このような状況でもあるため、少しでも効果的な相続対策を求めている人は多いです。これまでは、節税対策として所有する土地にアパートやマンションを建てることが主流でした。

多くの不動産会社が土地オーナーに対して「大幅な節税ができるためアパートを建てませんか?老後の収入にもなるのでお得です」など営業をしていたこともあり、至るところにアパートやマンションが建てられました。

しかし、至るところに建てられたこれらの物件は、現在空室が目立つケースも多いです。立地の悪い物件に関しては、非常に多くの空室を抱え、オーナーは苦しんでいます。

こういった問題もあり、「節税対策=アパート、マンション建てる」という時代から、「節税対策=資産組替」へとシフトしています。

資産組替とは、不良資産を売却して優良資産を購入するなどして、質の高い資産で構成することです。

たとえば、駅から離れていて資産価値の低い土地を売却したり、入居率が低い築年数の古いアパートを売るなどして得たお金で、駅近で利便性の良いアパートを購入することです。

ただし、優良資産を購入する際に多額のローンを利用するなど、無理のある購入の仕方はいけません。逆に返済負担に苦しめられ、場合によっては他の優良資産を手放さなくてはいけなくなります。

資産を有効活用すること、相続時の負担を減らすことを考え、現在の資産を整理することから始めましょう。

土地の有効活用と節税対策の両輪を回す

土地の上をお金が回っている
不動産を所有していて大変なコストといえば固定資産税です。土地を活用しているかそうでないかに関わらず、毎年支払わなければなりません。

よほど経済的に余裕がある人であれば大して負担に感じないでしょうが、普通の人であれば重く感じるものです。

負担が重いからといって固定資産税を払わなければ、不動産を維持することはできません。

土地を所有していることでいろいろなメリットもありますが、守り続けることの大変さは並大抵ではありません。

しかし、土地を活かして収益を上げ、かつ、節税対策もしっかりとしていれば大きな負担を感じずに維持ができます。

賃貸物件を建てるなど土地を有効活用すること、そして効果的な節税対策をすること、これら両輪を回すことが重要です。

アパートを建てることで節税をする

アパートの写真
所有している土地の立地がよく、アパートを建てた場合に収益が上がりそうで、購入資金も問題ないようであればアパートを建てることを検討してもいいでしょう。

アパートを建てることで、相続税は節税することが可能です。相続人のことを考えると、とても重要なことです。

さらに、入居率も高く、予定していた収益が上がれば、優良資産として運用ができ、安定したキャッシュフローを生み出します。

このように、所有地にアパートを建てることで土地は貸家建付地となり評価が下がります。そして、借入金を負債として引くことができ、建物の評価も固定資産税評価額として、低く評価されますので、相続税を大幅に軽減させることが可能です。

特例を使って節税をする

小規模宅地等についての課税価格の計算明細書
小規模宅地等の特例を利用することで、評価を半分程度まで下げることも可能です。

賃貸事業用宅地として必要な要件を満たしていれば、特例によって200㎡までは50%の評価になるなど税負担を大きく減らすことができます。

ただし、節税効果があるからといって賃貸事業を始めたとしても、入居者が確保できなければ大赤字です。賃料収入が入ってこなければ、節税で軽減できた金額などすぐに吹き飛んでしまいます。

節税対策を目的として賃貸事業を始めることは1つの方法ですが、あくまでも収益が上がるような運用方法でないとマイナスでしかないことを理解しておきましょう。

きちんと収益が上がる賃貸事業であれば、収支・節税ともにメリットでしかありませんが、収益が上がらない賃貸事業の場合は節税できても収支が悪化してしまうため、資産の有効活用とは言い難いです。

不動産管理会社で相続税や所得税を節税

サラリーマンが指を立てている
賃貸事業を始める場合は、相続税は軽減できますが、賃料収入に対して所得税を支払う必要があります。

せっかく賃貸物件を建て節税を図ったとしても、所得税の負担が大きくなる可能性がありますし、増えた現金に対して相続税がかかることも考えられます。

節税対策の1つに、不動産管理会社をつくる方法があります。

賃貸事業で得る賃料収入の一部を不動産管理会社に支払いをすれば、オーナーの現預金を増やすことを防げます。

不動産管理会社の役員に親族等が就けば、親族は役員報酬で将来の税負担のためにお金を貯めていくこともできますし、オーナーは所得税の節税にもつながります。

資産家が資産管理会社をつくるように、不動産管理会社をつくって相続税や所得税を賢く節税するのも手でしょう。

不動産管理会社にはサブリース方式や管理委託方式がある

土地の調査をしている
賃貸事業の方法には、一般的にサブリース方式と管理委託方式があります。

これらの特徴や仕組みを知っておくことで、不動産管理会社を上手く活用できますし、高い節税効果が期待できます。

サブリース方式とは?

サブリース方式は、不動産業者が賃貸マンションやアパートを借り上げ、居住者に転貸する方法です。

入居者からの賃料は物件を借り上げしている不動産業者が受け取り、その賃料よりも安く設定された金額をオーナーは業者から受け取ります。

業者は入居者と直接賃貸借契約を結び、業者とオーナーは転貸契約を結びます。

サブリース方式は、オーナーが受け取る賃料が少なくなりますが(管理料は収入の15%〜20%程度)、入居者がいないときでも賃料を受け取れるのがメリットです。

管理委託契約とは?

管理委託契約は、オーナーの代わりに不動産管理会社が入居者の他手続き対応や家賃回収、物件の点検などを行う形態です。管理委託契約を結ぶことで、オーナーは賃貸経営の煩わしい対応をしなくてよくなります。業者に支払う管理料は物件収入の5%〜10%程度です。

また、これらの他にも所有方式があります。所有方式は、土地は個人、建物は会社が所有して、第三者に賃貸する方法のことです。

もし、不動産管理会社を活用して相続する場合は、これらの違いも理解したうえで行うようにしましょう。

節税の基本

相続税を節税するための方法は大きく2つ

  • 相続財産を減らす
  • 財産の評価を下げる

これらのいずれか、もしくは両方を実行することで節税ができ、相続税を減らすことができます。

財産が多ければ多いほど相続税がかかる可能性があるため、財産自体を減らすことで、節税につながります。

また、財産が土地や建物であれば、固定資産税の軽減にもなります。財産が現金や株式などの場合も同様です。

ただし、優良資産を減らしては節税にはなるかもしれませんが、それ以上に大きいダメージを受けるため、あくまでも不良資産を減らすようにしてください。

また、財産評価を下げることも節税対策になります。相続税は評価額に対して課税されるため、評価額自体が下がれば、必然的に相続税も少なくなるのです。

節税をしたいと考えたら「財産を減らす」「評価を下げる」の2つのことを意識するようにしましょう。

具体的にそれぞれの方法には以下のようなものがあります。

財産を減らすために売却する

財産を減らすための方法の1つが、売却です。

所有している財産にもよりますが、売却をすることで現金化し、その現金を別のことに使えば財産自体は減ります。

現金化して持ったままだと、場合によっては財産が増えてしまうため注意が必要です。

現金化した後は、人生を楽しむために使うことをおすすめします。海外旅行や国内旅行に使ってもいいでしょうし、趣味に充ててもいいでしょう。

使い道が見当たらない、売却代金が高額な場合は地元に寄付する方法もあります。

売却して財産を減らし、相続税を節税する場合は、その後の使い道についても考えておきましょう。

財産を減らすために贈与する

財産を減らす方法は売却だけではありません。配偶者などに贈与することで財産を減らすことも可能です。

たとえば、現金を贈与して節税をする方法もあります。

贈与税の基礎控除は年間110万円ですので、年間の贈与額が110万円以下であれば贈与税はかかりません。

そのため、基礎控除の範囲内で、毎年現金で贈与をして贈与税をかけずに被相続人の財産を減らしていくことができます。

現金での贈与は手軽にできるため、この方法で節税をしている人は多いものです。

ただし、基礎控除は110万円しかないため、わずかな節税対策にしかなりません。まとまった節税効果を得たい場合は別の対策を講じる必要があります。

そこでおすすめなのが土地・建物など不動産を贈与することです。

土地の場合は路線価(時価の約8割)、建物の場合は固定資産税評価(時価の約4割)で贈与ができるため、大幅な節税効果が期待できます。

財産の評価を下げるための不動産

相続税の節税をするには財産の評価を下げる必要があります。評価が下がらない現金であれば、1億円の財産はそのまま1億円として評価されるため多額の相続税が必要です。

しかし、財産を不動産にすれば評価が下がるため相続税の負担が大幅に少なくなります。たとえば、土地であれば

路線価×面積で評価額が算出されます。

●路線価

路線価は、相続税路線価と固定資産税路線価があり、それぞれの路線価は税金を計算する際に用いられます。路線価とは道路に値段をつけたものです。

そして、道路に接している土地の面積と路線価を掛けることで相続時の評価額を求めます。

路線価は毎年更新されるようになっており、国税局や税務署で7月1日に公示されます。そのため、同じ土地でも今年より来年の路線価の方が高い可能性もあれば、低くなることもあります。

路線価は毎年1月1日時点の評価であり、地価公示価格や鑑定評価額(不動産鑑定士等)、売買実例価額、精通者意見価格等から決められるものです。

ちなみに、公示価格の8割程度になります。

ただし、同じ路線価の道路に接している土地でも、形など状況が異なるため、評価は変わってきます。

このように、現金ではなく不動産として財産を持つことで節税効果が期待できるようになります。もちろん、不動産を持つからには、活用できる優良な資産でないと、節税はできてもそれ以上の負担を抱えることになるため注意が必要です。

節税への取り組み方

家族に営業している
相続税の節税に取り組む場合は、以下の流れ、方向性で進めていくといいでしょう。

①事前にできる節税対策について検証する

何も節税対策をしておらず、相続を迎えてしまうと多額の相続税がかかる可能性があります。しっかりと節税対策をしていれば、かなりの税負担を軽減できたと考えると、もったいありません。適切な節税によって税負担を減らせば、相続人はより多くの財産を持つことができます。そしてそれらの財産を自分たちの生活に役立てたり、子どもや孫のために使うなど有効活用できます。

「何も対策をしていない」という状態を避けるために、できるだけ早いタイミングで相続について話し合い、共有したうえで、節税対策について検証するようにしましょう。

たとえば、小規模宅地等の特例や配偶者控除、現金ではなく不動産を持っておくなど、いろいろな方法があります。

被相続人や相続人の状況、現在所有している財産状況などによって、どのような節税対策が効果的かは違います。

また、親が寝たきりや認知症などで意思確認がとれないケースもあるでしょう。その場合でも節税対策ができないか確認するようにしましょう。

節税対策については、できれば専門家に相談するのが1番いいですが、難しい場合は関係者全員がしっかりと考えることが大事です。そのためにも時間が必要になりますので、できるだけ早いタイミングで相続について話し合っておく必要があります。

所有財産についても、何の財産がどれくらいあるのか正確に把握しておくことが大切です。

②贈与などによる節税も検討する

多くの人が行う節税対策が贈与です。被相続人となる人が生きている間に贈与をしておくことで、効果的な節税対策ができます。贈与は、贈与する側ともらう側、それぞれが合意をすれば成立します。

贈与をするのに、何か特別な手続きが必要なわけではありません。基本的に合意があれば贈与できるため、手軽に贈与をすることが可能です。

贈与は基礎控除が年110万円と少なめですが、最大2,000万円控除となる配偶者の贈与特例や住宅取得資金贈与など、いくつかの控除があります。

決して控除額が大きいわけではありませんが、節税できることには間違いありません。婚姻期間が20年以上の場合は配偶者の贈与特例を活用するなど、生前贈与による節税対策についても検証をしましょう。

③節税対策を実行する

これまで検証してきた節税対策の中から、効果が期待できるものを実行しましょう。特例や控除の活用、贈与などによって、何も対策をしていない状態よりも相続税が軽減されるはずです。

また、それでも高額な相続税がある場合は、現金と不動産を使って節税対策を行うことで、負担を大幅に減らしていきましょう。

たとえば、現金で財産を持つのではなく、所有地にアパートやマンションなどの賃貸物件を持ち、賃貸経営を始めるなどです。現金ではなく不動産にすることで、評価が下がるため自然と節税することができます。

他にも、いくつか方法がありますが、効果的だと判断した節税対策をしっかりと実行していくことが大事です。

ただし、賃貸経営を始めたは良いものの、空室が目立つなど、節税対策にはリスクがある場合もありますので、十分にシミュレーションをしたうえでプラスになるものを実行してください。

土地活用プランナーの体験談

相続税対策の一つに、法人を作るというものがあります。

自分が持っている不動産や現金を法人の財産にすることで、自分が亡くなった後は、資産を法人のものとして子供に移すというものです。

確かにこれも有効なのかもしれませんが、私はその失敗談を聞いたことがあります。

法人に関しては維持しているだけでも一定の税金が課せられます。

さらに運用で多くの利益を出してしまうと法人税が発生するので、相続税の金額以上に税金を払うはめになったということもあるそうです。また法人に対する税務署の監査は個人よりも大変に厳しいものです。

適当な相続税対策はすぐに見抜かれます。

そのためあくまで利益を出さずうまく運用していくことが、法人を設立しての相続税対策に有用だということです。

誰しもが法人の運用をうまくできるわけではないので、それほど相続税と法人税の金額に差がないという場合、手堅く不動産物件を建て、賃貸に出すことで相続税評価額を下げる。

これが基本的なテクニックだと言えるのではないでしょうか。この方法であれば誰でも失敗せずに行いやすいです。

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土地活用で失敗しないために

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こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

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