期間が満了しても借家は戻ってこない！
古いアパートを建て替えたい。古いアパートを取り壊し、更地にして売却したい。
このような場合、必ずと言っていいぐらい問題になるのが、入居者の立ち退きです。
貸主としては、貸したものは返してもらうのが当然と考えたいのですが、しかし現実は、いったん建物を貸してしまうと、たとえ2年の期間を定めた賃貸借期間が満了したとしても、法定更新が認められ、賃貸借契約が継続してしまうのです。
仮にこの更新を拒絶しようとすると、期間満了の1年から6ヵ月前までの間に「更新の拒絶」を通知し、期間満了時に借主が建物の占有を継続している場合は、「遅滞なく異議」を述べておく必要があります。
しかしこれらの要件は形式的なもので、実質的に更新拒絶が認められる理由、いわゆる立ち退きの「正当事由」が認められるかどうかが争点になります。
立ち退きに求められる正当事由
借地借家法では、次の事情を考慮して正当事由が認められるかを判断すると規定されています。
- 当事者双方の建物の使用を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況及び現況
- 財産上の給付の申し出（立退料など）
そもそも借地借家法は、借主を保護するための法律で、借主の意に反して住居を奪われることがないようにしています。
借主が契約の更新を希望している場合、建物が老朽化していることや土地を有効活用するために建て替えるということだけでは、正当事由としては認められないことになります。立退料の提供は、あくまでも正当事由を補完するもので、立退料を提供するからといって、直ちに正当事由が認められるものではありません。
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契約違反があれば利用できる
立ち退きを交渉する場合、借主が家賃を滞納していれば、それを利用できます。
家賃の滞納は、貸主にとって好ましからざる事態ですが、立ち退きを求める場合は、逆に絶好のチャンスになるのです。家賃滞納は、明確な契約違反になりますので、それを理由に賃貸借契約を解除して、退去を求めることができます。
手続きとしては、催告した上で契約を解除し、退去しないときは、裁判の判決をとれば、強制執行をすることができます。当然のことながら、この場合は立退料を一切支払う必要がありません。
しかし強制執行まで行うとそれなりに費用がかかりますので、その費用の半分程度を引越し費用として借主に渡し、自ら退去するように交渉するのが良いでしょう。
管理人無断転貸や使用用途違反なども、契約違反に該当します。実際に契約を解除するには、信頼関係が破壊されているかどうかが問題になりますが、解除できなくても、交渉自体を有利に進めるためには、明確な契約違反を交渉材料としてとり上げるべきです。
契約期間満了のタイミングで交渉する
明確な契約違反がないにもかかわらず、契約期間内に解約を申し入れることは、法律上の根拠がないだけでなく、借主にとって予期せぬことで、強く拒絶されることが予想されますので、避けるのが賢明です。正当事由の有無にかかわらず、契約期間が満了するタイミングを見計らって、立ち退き交渉を進めるのが良いでしょう。
立ち退きを求める場合、貸主には、建物の老朽化が進んでいるため建て替えたいなど、それなりの理由があるはずです。それを取り敢えず正当事由にして、契約期間満了の1年から6ヵ月の間に更新拒絶の通知を出すのが良いでしょう。もちろん通知を出す前に口頭で意向を伝えておくことも効果的です。
ここで注意しなければならないのは、実際の理由と通知の内容です。
例えば、本当の理由は、取り壊して更地で売却することであったとします。この理由では正当事由にならないのは明らかです。そこで、本当の理由を隠して、もっともらしい理由を繕って通知することがよく行われます。交渉ごとである以上は、隠すことも必要な場合があります。
しかし一般的な交渉の原則は、相手が誠実な対応をする場合は、こちらも誠実に対応し、金銭目当ての相手であれば、それに応じた対応をすることです。つき詰めると、上手な交渉をするには、相手の立場や性格などをよく知ることが不可欠であるといえます。
通知したあとは、条件の提示を行います。条件の中で一番の関心事項は、立退料の額です。小刻みで交渉するのは、相手にあまり良い印象を与えません。かといって、最初に予定の満額を提示するのも考えものです。
ポイント
8割~9割程度を提示し、1割~2割程度を上乗せして妥結するというが上策ではないでしょうか。
立退料の相場はピンキリ
コンサルティングの仕事をしていると、
「立退料の相場はいくらですか？」という質問を受けることがよくあります。残念ながら立退料に相場というものはありません。
借地権割合や借家権割合を使って「借家権価格」というものを算出する方法はありますが、それをあてはめるだけで簡単に算出できるものではありません。つまり立退料の相場は、ピンからキリまであると理解するしかありません。
例えば、家賃滞納を理由に契約を解除する場合は、法律上の手続きからしても、立退料を一切支払う必要がありません。
契約期間の満了時に借主が自ら退去する場合、契約期間内に借主から解約を申し入れ、退去する場合も、当然のことながら立退料を支払う必要がありません。
貸主の明け渡しの要求に対して、借主がそれを拒絶した場合にはじめて立退料が問題になるのです。前述したように立退料は、正当事由を補完するものとしか認められていません。
仮に貸主側に正当事由がまったくない場合、立退料をいくら出しても、借主が嫌だと言えば、退去させることはできないのです。訴訟にもち込んだとしても同じ結果です。
ですから、借主が拒絶を覆しても良いと思えるほどの額の立退料を提示するしか方法はありません。いくら必要になるのかは、ケースバイケースですが、一般的には、退去後にかかる費用、例えば、移転先の礼金、敷金、賃料の差額、引越し費用などに加えて、迷惑料などを積み上げて交渉することになります。
