現役土地活用プランナーがお教えする、あなたの土地の活用法

失敗しない土地活用術

土地や不動産の相続

賃貸経営の成功事例3選!

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リビングダイニングキッチンの内装

相続税や受け継ぐ予定の土地、建物をプロ(専門家)のアドバイスを元に成功した実例をご紹介いたします。

例えば、賃貸経営に関して成功のポイントは、「大家さんが建てたい物件を建ててはいけない」を守れば失敗回避できる確率はグンっと上がります。

地域にあった入居者のニーズを汲み取るという事です。

都心の単身赴任者が多い地域に、ファミリー向けの2LDKを建築してしまっては、ニーズがずれているために、入居率はガクンっと下がります。

この記事でわかること

  • 相続の税負担を減らし得をする
  • 建築中に満室になった実例
  • 専門家(プロ)の考え方

成功事例①

駅、ロータリーとマンション

家族構成、相談内容

構成:母(82歳、大家)、長男(60歳)、子ども4人
内容:自宅を新しく建て替えしたい。母親の相続税対策をしたい。

上記のような状態で母の相続税対策や建て替えについて専門家に相談をしています。

所有している資産としては、自宅と土地です。

また、貯金も多くあり、父が亡くなったときには多額の相続税がかかっています。

そのため、母の相続の際には父の相続税よりも多くの税負担が予想されます。

専門家から提案された内容は、駅に近い空き地に賃貸物件を建てることです。

駅近で立地は良いですし、単身者や2人暮らしをターゲットとした物件であれば、周囲の物件とも差別化ができ十分採算が取れると考えたためです。

そのエリアは1Kの物件が多く、ほとんどが築古物件でもありました。

1LDK〜2LDKの賃貸物件であれば、「1Kだと狭い。もっと広めの部屋がいい」「築浅物件を駅近で探している」などの層を取り込めると計算したのです。

他の物件より広いうえに、新築で設備も充実していれば、多少家賃が周囲よりも高かったとしても、ニーズがあると判断しました。

結果、競合が少ない1LDK〜2LDKの物件をつくり、完成前の段階で満室状態になりました。

また、所有する土地も空き地でなくなったことから、相続税の節税としても効果を得ています。

この物件は、募集活動を始めた当初から多くの問い合わせが入っており、瞬く間に満室状態になったそうです。

それだけ、この駅付近に1LDK〜2LDKで築浅物件を求めている人が多かったということでしょう。

また、設備についてもウォークインクローゼットや浴室乾燥機、浄水器、インターネット無料、宅配BOXなど充実していたこともあって周囲との明確な差別化に繋がったと考えられます。

あまりにも多くの問い合わせがあったことから、多数のキャンセル待ちまで発生したそうです。

施工事例②

高級内装インテリアのリビング

家族構成、相談内容

構成:母(79歳、大家)、長女(60歳)
内容:所有している土地を有効活用したい。

母は大家で所有している土地には、築年数が非常に古い長屋があります。

母の相続の際、長女が受け取ることになります。

しかし、物件が築50年以上ということもあって、長女は受け取ることにあまり納得がいっていない様子です。

築年数が古いこともあり、長屋を維持していくには相当なメンテナンス・修繕費が必要です。

住んでいる人は皆高齢者でしばらくは出るつもりはなさそうですが、部屋の使い方が乱雑な部分も見られます。

また、非常に高齢な人が多く、孤独死問題も出てきそうです。

専門家からは、現在の長屋を取り壊し、賃貸マンションを建てることを提案されました。

そうすれば、現在よりも高い収益性が見込めますし、相続税の節税にもなりますし、長女も築浅物件であれば喜んで受け継いでもらえるためです。

ロフトを設けたり、周囲の賃貸マンションよりも天井高を高くしたり、エントランスにはソファスペースを設けるなどして、他の物件と差別化を計りました。

室内の設備についても、床下収納やウォークインクローゼットを設け収納力の高い部屋にし、浴室TVもついています。

これにより、築浅のハイグレード物件を探している人たちを取り込むことに成功したのです。

成功事例③

ファミリー向け賃貸物件の内装

家族構成、相談内容

構成:母(83歳、大家)、長女(50歳)、子ども1人
内容:自宅を新しく建て替えしたい。相続税を減らしたい

母親は、アパート経営をしていますが、築年数が古いこともあり、かなり老朽化が進んでいます。そのこともあり、空室が目立っている状況です。

空き部屋には長女が格安の家賃で住んでいます。

また、自宅は2階建てですが、アパート同様、老朽化が進んでいます。

さらに、父が他界してからは、母1人で生活しており、ほとんどのスペースが使われていません。

母は、当初自宅のみの建て替えを検討していましたが、相続税の節税になるということで、専門家からの提案である賃貸物件の建て替えを行うことになりました。

老朽化したアパートを修繕するのにも多額のお金がかかるため、それならと建て替えの方で決断したようです。

立地は駅から少し離れていて、周辺には小学校やスーパーなどがあることもあり、ファミリー向けの賃貸物件をつくることになりました。

間取りが3LDK〜4LDKで、築浅、設備も人気の高いものを搭載していることもあって、すぐに入居者も確保できました。

家賃も高くならないように抑えられたこともポイントです。

しっかりとマーケティングができていて、借り手のニーズを満たす物件だったことで、早期満室を実現しています。

賃貸経営を始めることで、家賃収入を得られるだけでなく節税効果も期待できます。

ただし、ただ物件をつくれば良いわけではなく、しっかりとマーケティングをしたうえで、こだわりのある物件づくりをすることが大切です。

安定した家賃収入の確保と相続税の節税ができれば、非常に大きなメリットとなります。

賃貸経営や節税を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にしてください。

土地活用プランナーの体験談

土地を持っている地主などの人に対し、不動産会社が「アパートを建てませんか。

アパートは老後の生活費の支えになります。家賃保証も行います」など、サブリース契約とセットにアパートの建設を進めたというトラブルが全国各地で多発していました。

私が聞いた中でも、駅から15分も20分も離れている場所にアパートを建てた結果、ほとんど入居者がおらずサブリース契約も家賃をどんどん下げられ、結局赤字になって二束三文で物件を売却。

自分の先祖から引き継いだ土地を失ったというお話もありました。

不動産投資を始める時、初心者の方はまず成功談よりも失敗談の方をよく聞いてから、アパートを建てたりマンションを買ったりするようにした方が良いです。

私も実際わずかですが不動産投資を行っております。

不動産投資は家賃収入目当てであるのであれば、普通に運営するだけでも、大損はしないものです。

すごく儲かるわけでもない代わりに、大損もないという、非常に手堅い投資手法なのです。

まずは失敗しないことを念頭において、その物件が10年後、20年後も運用できるかを考えながらアパートやマンションなどの収益物件を建てるようにしてください。

タウンライフ土地活用

土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
土地というのは資産の一種ですから、資本・労働・経営と並び付加価値を生み出す生産要素として捉えていた方が多いのではないでしょうか。 ですが、実際に土地を所有すると様々な問題や悩みが生まれますよね。
  • 現在土地を持っているが 何も活用できていない
  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
  • 所有している・相続する土地が 田舎 にある      …etc
こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

土地は持っているだけで税金がかかる

土地を所有しているだけでかかる税金が「固定資産税」。 土地から何の収入も得ていないのに毎年税金だけかかって困る…そのような状況の方も少なくないと思います。 せっかく土地をもっているのだから、収益につなげられるのならつなげたい。 けれどどのように収益につなげればいいのかわからない…というのが現状ではないでしょうか。 そこで私がおすすめするのが土地活用の見積もりをもらうことです。 そこでおすすめするのがタウンライフ土地活用」というサイトです。

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