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土地活用で戸建て賃貸・賃貸併用(建築・建設)のメリットとデメリット

更新日:

賃貸住宅と聞くと、土地活用の王道であるアパート・マンション経営が
思いつくのではないでしょうか。

賃貸住宅には他にも「戸建賃貸」「賃貸併用住宅」という選択肢もあります。
アパート・マンション経営にするか、戸建経営にするか
迷ってしまうオーナー様も多いようです。

今回は戸建賃貸、賃貸併用住宅のメリットやデメリットを紹介致します!

管理人
経営を失敗しない為にも、事前によく確認しましょう。

戸建賃貸と賃貸併用住宅のメリットとデメリット

なぜ戸建賃貸なのか

「戸建に住むのであれば賃貸ではなくマイホームを購入した方が賢いのではないか?」
「戸建賃貸を借りる人なんているのか?需要はあるの?」

そう、思う方も少なくありません。
マイホームは、誰もが夢見る一生に1度のお買い物です。

ですが、生涯で1番高いお買い物、ともいえるでしょう。

何千万円のローンを組んで、、、
簡単に決断できることではありません。

さらに最近では、一生賃貸で暮らす。と考えてる人も多いようです。

ローンは言わば借金同然で利子もついてきます。
想定外の転勤などで一生住んでいられる保障もなければ、体調を崩してしまい
一家の大黒柱が働けなくなってしまうかもしれない。

ローン返済に追われ、家族旅行に行けなかったり
日々の暮らしにも影響してしまうかもしれない。

などのリスクを避ける為にも、賃貸住宅に住み
日々の暮らしを豊かにし、老後の貯金にまわす人も増えています。

そういった理由もあり、手軽に戸建に住めることからも
戸建賃貸や賃貸併用住宅の需要は増えてきています。

戸建賃貸のメリット

戸建賃貸とは自分の所有している土地に戸建を建て
賃貸として貸し出す方法です。

戸建賃貸は入居者が見つからなければ収入は0。
ですが利用者が見つかれば収入は100になる、言わば0か100の経営方法です。

せっかく戸建を建てても利用者がいなければ話にならないし不安、、
と、思う方も多いようですが、そう思ってしまうのは当たり前ですよね。

ですが、戸建賃貸にはメリットも沢山あります。

メリットその1「狭い土地や変形地でも活用ができる」

アパマン経営は土地が狭かったり、変形地では建てることができません。

賃貸経営をしたかったけど、土地が狭い、変形地だからという理由で
経営を諦めてしまう人もいるようです。

ですが、戸建の場合は土地が狭かろうが変形地だろうが
家を建てることに支障はありません。

日本の住宅の類型には狭小住宅と呼ばれているものもあります。
土地が狭くても2階、3階になれば坪数も倍になります。

変形地の場合、ある程度の広さの土地をお持ちであれば
2棟、3棟と土地の形に合わせ建てることが可能です。

土地が狭い変形地であっても利用しずらいスペースは
車を置く場所にするなど、戸建ての場合は工夫次第で
土地をフル活用することが可能です。

メリットその2「空室率が低い」

戸建住宅はアパマン経営よりも空室率が低いといわれています。

アパマンの場合、満室になればラッキーですが、供給量が多い為
その分ライバルとなるアパマンも多いでしょう。

それに比べ戸建賃貸は共有量が少ない為その分ライバルも少なくなります。

最近では「一生賃貸派」が多くなってきてるように
戸建賃貸の需要も増えています。

メリットその3「安定した収入が見込める」

戸建賃貸を借りる層はファミリー層が大半でしょう。

ファミリー層は生活環境が簡単に変わることがないことや、
安易に引っ越すこともできません。

そういった点から考えても戸建賃貸は長期間の入居が期待できます。

立地や広さにもよりますが、戸建賃貸はある程度の賃料設定が可能なので、
入居者さえ決まってしまえば、その後の収入はしばらく安定するでしょう。

戸建賃貸のデメリット

どんな経営も良いことばかりではありませんよね。

メリットがあればデメリットも付き物です。

メリットのことだけを考えて経営を始めてしまっては
戸建賃貸の経営が失敗に終わってまいます。

きちんとデメリットとも向き合い、戸建賃貸の経営を成功させましょう。

デメリットその1「空室のリスク」

先程、戸建賃貸は空室率が低いとお話ししましたが
絶対空室にならない訳ではありません。

アパマンのであれば退去者が出たとしても
よほどなことがない限り、契約0になることはない為
収入が0になってしまうリスクは少ないです。

戸建賃貸は1戸につき1つの契約しか結べないので
契約していた人が退居してしまうと、収入は0になってしまいます。

次の入居者がすぐに決まれば問題はないのですが
思うようにいかない場合も視野に入れておいた方がいいでしょう。

デメリットその2「管理やメンテナンスが手間」

貸している戸建になる為、管理をきちんとしていないと
入居者とのトラブルにもなりかねません。

よくあるトラブルとして、許可を得る前にペットを飼っていたり
家や駐車スペースを又貸ししていた。

などが挙げられます。

さらに庭の手入れなんかも、オーナー様の仕事になる場合もあります。
そういったメンテナンスでも、1ヶ月数万円掛かってしまうケースがあります。

デメリットその3「近隣とのトラブル」

戸建賃貸は、アパマン経営に比べ近隣トラブルが起きやすいといえます。

庭の草木が相手側の敷地に入ってしまったり、
ゴミ出しのルールを徹底していない等、トラブルになりがちです。

近隣トラブルは、オーナー様はもちろん、入居している方も
不快になってしまうので、できれば避けたいですよね。

トラブルを事前に回避するのも、オーナー様の準備次第になるでしょう。

戸建賃貸を成功させるには

まず1番大切なことは、その土地が戸建賃貸に向いているか向いていないか
必ず事前に確認しましょう。

まず前提にすでに土地を所有していて、
所有している土地がベットタウンにある場合。

土地が変形地でアパマン経営には向いていない場合は
戸建賃貸に向いているといえるでしょう。

先程挙げたデメリットも、オーナー様の工夫次第では
解消することもできるのです。

賃貸併用住宅って??

賃貸併用住宅とは、その名の通り住宅の一部を賃貸として貸し出します。

家を建てる場合は、自己資金に加え住宅ローンを組んで
月々ローンを返済していきますが、賃貸併用住宅の場合
毎月利用者からの家賃収入があります。

その家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。

このような土地活用方法を「賃貸併用住宅」と、いいます。

管理人
賃貸併用住宅のメリット・デメリットもみてみましょう♪

メリットその1「ローン返済の手助け」

夢のマイホームは誰もが憧れるでしょう。
ですが、何千万とローンを組むのはリスクが付き物。

なかなか一歩踏み出せない方もいますよね。

いくら土地があったとしても家を建てることはかなりの資金が必要です。

ですが賃貸併用住宅であれば、家賃収入が見込め、
住宅ローン返済の手助けになります。

メリットその2「安心できる老後」

今の日本ではなにかと老後が心配になりますよね。

今1番問題視されている年金は、
年々支給額が下がってきているといわれています。

自分が定年退職したらこの先やっていけるのか、不安になりますよね。

賃貸併用住宅であれば、家賃収入があるため
定年退職後も資金を確保できます。

それだけではなく、先程紹介したように賃貸併用住宅であれば
住宅ローンの返済に充てることができるので、
場合によっては定年退職前にローンを完済することも可能です。

メリットその3「家族構成が変わっても空き部屋を活用できる」

二世帯住宅で一緒に住んでいた両親が亡くなってしまった
子ども達が結婚し家を出てしまって部屋が余っている
など、長年住んでいれば家族構成の変化は必ずおこります。

そういった場合も、少し資金はかかりますが
完全分離の間取りにリフォームし
賃貸併用住宅として活用することもできます。

賃貸併用住宅のデメリット

自分の住宅で賃貸経営をするとなると、メリットばかりではありません。

大家さんにもなるオーナー様の負担は必ず生じてきます。

デメリットその1「空室のリスク」

戸建賃貸と同様、利用者がいなければ収入は0です。

何部屋か用意出来るほど広い敷地であれば、全室空室になることは
少ないと思いますが、住宅併用の場合1、2部屋が多いでしょう。

家賃収入が0になってしまうことも必ず想定しておきましょう。

デメリットその2「騒音問題」

騒音問題は放っておくと深刻な問題に発展してしまいます。

ドタドタと鳴り響く足音、宴をしているのか騒がしい話声。
ストレスも溜まり、日常生活に支障をきたしてしまいます。

同じ屋根の下に住む訳ですから、ある程度はお互いに我慢は必要です。

度が過ぎてしまう場合は注意をしたりなど、なにかとめんどくさかったりします。

デメリットその「資金の問題」

賃貸併用住宅は、戸建を建てるよりも資金が掛かります。

マイホームとは別に賃貸住宅を建てる場合も
持ち家をリフォームする場合も建築費は必ず必要です。

もちろん、ローンを組むことになりますが
先程もお伝えしたように、万が一利用者がなかなかみつからなかった場合
無理なローンを組んでしまうと自己破産になりかねません。

無理のない範囲で行いましょう。

賃貸併用住宅を成功させるには

賃貸併用住宅は、マイホームを建てながらも収入が見込める
夢のような話ですよね。

戸建賃貸と同様に、うまくいくことばかり想定して始めてしまうと
大きな落とし穴にかかってしまうかもしれません。

きちんと計画をたて、万が一に備え
ある程度の資金は事前に用意しておくことが
賃貸併用住宅成功へのポイントといえますね。

さらには、パートナーになる業者選びも重要です。

土地活用の業者選びについて失敗は許されない!土地活用業者の選び方
こちらの記事に記載しているため、参考にしてみて下さい。

最後に

戸建賃貸や併用賃貸は、収入が0になってしまうなどのデメリットもありますが、
それ以上に大きなメリットもあります。

失敗を恐れて土地を余らせてしまっては、勿体無いですよね。

需要があるが供給が少ない戸建賃貸や賃貸併用住宅は
今が成功のチャンスかもしれません。

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土地活用で失敗しないために

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  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
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こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

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