現役土地活用プランナーがお教えする、あなたの土地の活用法

失敗しない土地活用術

アパマン経営全般

【家賃相場】全国契約実績賃料比較!

更新日:

経営(土地活用)としてアパート・マンションも建て家賃収入を得る前に、利回りをしっかり考えておかなくてはいけません。

家賃を低く設定し、高い入居率を実現しても、ローンの返済などを考えると経営は上手くいきません。

急に家賃を上げてしまうと、入居者は更新時に安い物件へ移ってしまいます。

また、資金回収を早くするために、相場の家賃より高く設定してしまうと、もちろん入居率は低くなってしまいます。

入居者が現れないので、募集途中で家賃設定を適正まで下げてしまえば問題ありませんが、その間の機会損失が発生してしまい、結果、損をしてしまいます。

不動産コンサルタントや不動産屋が適正価格を提示してくれますが、あなた自身が相場を理解していないと、不安ではありませんか?

適正な家賃設定の方法や考え方をまとめましたので、あなたの経営(土地活用)の参考にしていただければと思います。

この記事でわかる事

  • 家賃設定前の考え方
  • 適正な家賃設定の考え方
  • 全国の契約に至った家賃料相場

適正な家賃設定の考え方

家賃の看板
物件の建築や購入の大前提で考えておかなくてはいけない要素があります。

その土地が収益物件にふさわしいのか?

家の模型と一万円札
例えば、都市計画にもよりますが、収益物件を建築しても過疎化した街の場合、売却してしまった方が良い場合があります。

家賃を考える前に大前提として、収益物件にふさわしいのか検討する必要があります。

入居者(ターゲット)の属性は適正なのか?

入居者募集看板
千代田区、中央区等に収益物件を建てた場合、サラリーマンや単身赴任者をターゲットとした1R、1LDK設計した方が入居率は高いと思いませんか?

ファミリー向けの2LDK、3LDKを設計した場合、都心で募集しても満室にするのは難しいでしょう…。

土地や地域性に合ったターゲットを設定しないとあなたのアパート・マンション経営は失敗してしまうでしょう。

競合と家賃を比較してみる(賃貸事例比較法)

資料
あなたの物件設備やターゲット層、最寄り駅までの距離など、似通った物件の家賃のリサーチは必須です。

建築設計する前、家賃相場を知っておくことで、費用対効果を考えておきます。

設定した家賃で、建築費を相殺し、プラスにもって行くまでに、何十年もかかってしまっては、他の土地活用をした方が良いケースが出てくるからです。

適切な家賃設定の方法(積算法)

模型と電卓と一万円札
1戸数あたりの平均家賃を計算します。

簡単な計算式は次の通りです。

  1. 物件の価格×利回り+必要諸経費
    =年間に出したい収益
  2. 年間に出したい収益÷12カ月÷部屋数(戸数)
    =1戸平均家賃

となります。

注意が必要で、あくまでも平均的な目安として、考えてください!

あなたが、収益物件を検討した場合の家賃の相場を知った上で、不動産屋の意見を参考にする事をおすすめいたします。

階層、設備や仕様、部屋の大きさによって、各部屋で家賃設定が変わるためです。

全国平均家賃比較

バランスをとっている人形
全国の契約にいたった家賃はどうなのでしょう?

表にしてみたので、参考にしていただければと思います。

※設定された家賃の平均ではなく実際に契約に至った全国の家賃料平均です

令和23月(2020年) 1K1DK1LDK
北海道 44,509
青森県 42,635
秋田県 41,909
岩手県 46,990
山形県 42,462
宮城県 46,240
福島県 42,543
群馬県 40,258
栃木県 41,658
埼玉県 52,382
茨城県 43,832
千葉県 51,405
東京都 68,181
神奈川県 55,599
山梨県 41,253
長野県 43,113
新潟県 43,452
富山県 40,774
石川県 41,815
福井県 43,453
愛知県 49,775
岐阜県 42,458
三重県 47,579
滋賀県 45,515
奈良県 44,886
和歌山県 40,671
京都府 51,795
大阪府 52,514
兵庫県 51,192
鳥取県 39,769
岡山県 43,372
島根県 44,631
広島県 47,266
山口県 38,451
徳島県 43,429
香川県 41,384
愛媛県 41,984
高知県 42,080
福岡県 45,057
佐賀県 39,875
長崎県 49,604
大分県 41,937
熊本県 42,816
宮崎県 43,853
鹿児島県 45,678
沖縄県 44,144

出典:全国賃貸管理ビジネス協会(https://www.pbn.jp/)

家賃設定の基準項目

メモ帳とペン
どの物件にも当てはまる、家賃設定の基準があります。

参考にしていただければと思います。

間取りと面積

マンション室内図面
部屋の数や大きさによって家賃は高くなっていきます。

上記で開設したターゲット層によっては、家賃を高めに設定してしまうと、入居率はガクンっと下がります。

ただし、物件の損益分岐を考えると、過度な値下げは注意が必要です。

周辺環境

マンションと木
駅までの距離や近くに病院施設や買い物の利便性なども家賃設定に関わってきます。

例えば、単身のサラリーマンがターゲットの場合は、最寄り駅が徒歩10分圏内で初期費用が安ければ、多少家賃が高くても、入居率は良いでしょう。
ファミリー層がターゲットの場合は、駅が遠くても、スーパーや幼稚園、小学校が近くにあれば、家賃を高く設定しても、入居率は良いでしょう。

周辺環境やターゲット層によっても家賃設定の考え方は変わってきます。

アパート・マンション設備

打ち合わせするインテリアコーディネーター
例えば周辺環境、部屋の数や大きさが他の物件と似通っている場合は設備で差別化をはかれば、家賃を高く設定できます。

単身女性がターゲットの場合は、オートロックやモニター付きインターホン。
ファミリー層なら、水回り設備や室内のちょっとした洗濯物干しを工夫した設備など。

多くのターゲット層に当てはまるのが、宅配ボックス、無料WiFi、エアコン設備などです。

単身赴任者がターゲットの場合は、家具家電付きだと入居率は良いかもしれませんね。

物件設備で差別化をはかり、家賃を他の物件より高く設定できます。

出口も考慮した土地活用(経営)

売却の看板と住宅模型
収益を考えた経営はもちろん重要ですが、出口(物件売却)も多少なりとも考えておかなくてはいけません。

物件が古くなったからといって家賃を下げるケースがありますが、できればそれは避けてください。

売却する時の査定に響いてくるからです。

では、どうしておくべきなのか?

答えは、“物件の劣化を防ぐ”です。

管理費も考えながら、修繕やリフォームをしっかりしておくことです。

物件の価値を下げず、家賃を下げずという良いスパイラルが生まれ、安定した賃貸経営(土地活用)ができることでしょう。

そして、物件を手放す(バイアウト)時期がきた際には、相場通りの金額でバイアウトできます。

全国には、土地活用のプロ、たくさんの不動産や建築屋がいます。

資料請求は簡単にできてしまうので、是非とも、資料を取り寄せて、比較してみてください。

あなたの経営(土地活用)が上手くいくことを願っています!

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