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税金の対策

不動産はなぜこんなに相続税の節税効果があるのか?

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ビルの上から一万円札が降り注いでいる

この記事を読むと、相続時に無駄な相続税を支払わなくて済みますので、早い節税対策ができます。

現金を残した方がよいのか?それとも不動産を残した方が良いのか?

答えを言ってしまうと、不動産の方が相続税の支払いを少なくする事ができます。(必ずという事ではございません。)

この記事でわかること

  • 預金相続の注意点
  • 不動産相続が良い理由
  • 配偶者贈与の特例で賢く節税

現金は残高=評価になる

おじいちゃんがお金の事を考えている
被相続人から相続人へ相続される財産は、相続を開始した時点の時価で評価するようになっています。

そして、相続や遺贈で取得する財産の評価は、被相続人が亡くなった日現在の価額です。

相続財産が預貯金、つまり現金の場合は金融機関にある「残高=財産評価」となります。

たとえば、預貯金が5,500万円であれば、財産評価も5,500万円ということです。

尚、普通預金と定期預金では、以下のような違いがあります。

  • 普通預金:相続日の預金残高が評価額になる
  • 定期預金:課税時期現在の既経過利子の額が少ないものに限り、同時期現在の預入高によって評価する

また、預金相続について事前に知っておきたいポイントは以下のとおりです。

銀行預金の相続は名義変更

銀行預金の相続をする際は、被相続人が持つ預金名義を相続人名義に変更をします。相続人名義に変更された後は、口座を解約して現金化したり、そのまま継続して預金を続けたりと、自由に取り扱うことが可能です。

名義変更をする場合は、該当する金融機関の窓口で手続きを行います。その際、必要書類を準備しなくてはなりませんので、事前に金融機関に確認をとるようにしてください。主な必要書類は次のとおりです。

「遺言書がある場合」

  • 遺言書
  • 被相続人の戸籍謄本もしくは全部事項証明書
  • 検認調書もしくは検認済証明書
  • 相続人の印鑑証明書
  • 遺言執行者の専任審判書謄本

「遺言書がない場合」(遺産分割協議書がある場合)

  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の除籍謄本、戸籍謄本もしくは全部事項証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本もしくは全部事項証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書

「遺言書がない場合」(遺産分割協議書がない場合)

  • 被相続人の除籍謄本、戸籍謄本もしくは全部事項証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本もしくは全部事項証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書

預金相続の注意点

預金相続の場合、少しでも早く自分の持分を受け取りたいと考えている相続人は多いです。特に金額が大きい場合は、早く自分のものにして安心をしたいでしょう。

ただし、相続人の1人が自分の分だけ受け取りたいと金融機関に行って申し込みをしても、多くの場合、却下されます。

なぜなら、財産の分割内容がまとまっていないにも関わらず、財産が減ってしまったりすればトラブルになるためです。

そのため、相続人が多い場合は、財産(現金)を受け取れるまでに時間がかかります。

すぐには受け取れない可能性があることを理解しておきましょう。

預金名義変更の代行

預金名義の変更手続きは、相続人本人でなければいけないということはありません。

必要書類を揃えるのにも手間がかかりますし、仕事で忙しい人も多いでしょう。

「弁護士」「司法書士」「税理士」に代行してもらうことも可能です。

どうしても自分で動けない場合は、早めに相談をしてみるといいでしょう。

名義変更の期日

預金相続によって名義変更をする場合、特に期限などは設けられていません。

基本的には、遺産分割協議が終わって、手続きをする人が多いです。

ただし、相続税の納税が必要な場合は、相続開始を知って10ヶ月以内に申告・納税が必要になりますので、注意してください。

急に忙しくなったり、体調を崩したりなど、何があるかわかりませんので、早めに手続きをするようにしましょう。

不動産の評価方法は複雑だが節税ができる

地図の画像
現金の場合は、基本的に残高が評価額となりますが、土地や建物などの不動産は評価方法が異なります。

たとえば、土地の評価方法であれば、路線価方式と倍率方式があり、どちらの方法になるかで計算式も評価額も変わってきます。

路線価方式

路線価方式は、路線価(国税庁が年に1回定める)を使って相続税評価をする方法のことで、土地が路線価地域にある場合に用いられます。

倍率方式

倍率方式は、固定資産税評価額に一定倍率をかけ、評価額を求める方法のことです。土地の現況によって倍率は変わってきます。

また、土地が自分で使用する自用地か、貸している貸宅地かによっても評価の割合が変わります。

土地の評価方法は複雑ですが、現金とは異なり、評価を下げられるのが特徴です。評価を下げることで、相続税を節税することができます。

不動産をたくさん所有している場合は課題もある

シミュレーションをしている
不動産をいくつも所有している場合は、相続税をシミュレーションして驚いているのではないでしょうか。

いくつも所有している場合は、固定資産税なども高いですが、相続税も相当なものになります。

場合によっては、数千万円〜1億円以上の相続税となるため大変です。

これだけの相続税がかかることを相続人が知っていて、対策がとれている場合はいいですが、そうでない場合は相続人もどうしていいかわからず困り果てることでしょう。

このように、多くの不動産を持っていることが、相続の際に課題になることもあります。

しかも、課題になることは高額な相続税だけではありません。評価が難しいですし、現金のように分割がしにくいため財産を分ける際に揉める可能性もあります。

不動産が財産の一部分しか占めない場合はまだいいですが、大部分を占める場合は、不動産や相続の知識がないと節税対策も難しいですし、家族間のトラブルの原因になるでしょう。

ただし、不動産や相続に関する知識を持ち合わせていれば、効果的な節税対策もできますし、トラブルなく財産を分けることができ、その後の家族関係も円満でいられることでしょう。

財産が不動産だとメリットもありますがデメリットもあること、そして、関わる全員が不動産や相続に関する知識を持つことが大事です。

早いうちから計画的に節税対策をすることが大切

節税対策を早めにすると家族が笑顔になる
相続財産が現金の場合は、残高=評価額となります。そのため、額面どおりでしか評価されません。

しかし、不動産であれば利用方法や状況によって評価が変わります。

この特徴を上手く活かすことができれば、効果的な節税対策が可能です。

賢く節税対策をするために大事なことは、被相続人の生前から話し合い、計画的に節税を行うことです。

  • どれくらい相続税がかかるか
  • どの程度の節税が必要か
  • どんな節税方法があるのか
  • どの不動産を節税対策に使うか

などを家族や専門家と話し合い、最も適切な方法で節税をしましょう。

早いタイミングで実施すれば、高い節税効果も期待できます。

財産が不動産に限らず、現金の場合でも、相続税がかかる際はできるだけ早く対策を考え始めることが大事です。

早くから考え始めることができれば、最適な手段が見つかる可能性が高くなります。

時間がないと焦りが出るため打ち手を間違え、「あのとき、もっと●●しておけば」と後悔することになりますし、トラブルの原因にもなります。

自宅を配偶者に贈与する場合は「配偶者への贈与の特例」を利用する

腕を組んで自慢げなお父さん
夫婦の間で居住用の不動産を贈与する場合は、配偶者への贈与の特例を受けることが可能です。

夫婦の婚姻期間が20年以上あり、居住用不動産を贈与した場合は、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円の配偶者控除が適用されます。

この特例を利用することで大幅な節税効果が期待できます。

特例を受けるための主な適用要件は以下のとおりです。

  • 婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与をしている
  • 贈与された財産が居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭
  • 贈与を受けた翌年3月15日までに、贈与を受けた配偶者が住み、その後も住み続けること

同じ配偶者からの贈与は、一生に一度しか適用を受けることができません。夫が妻へ居住用不動産を贈与する際、この特例を利用することで妻は最大2,110万円(基礎控除+配偶者控除)までは贈与税がかかりません。

結婚して長い場合は、この特例を利用することも検討してみるといいでしょう。

現金ではなく不動産で贈与をする

現金とマンション
贈与をする場合は、現金よりも不動産を選ぶことをおすすめします。

現金の場合は額面が評価となるため、評価を下げることが難しいです。

贈与税の基礎控除として110万円ありますので、その枠内で少しずつ贈与をしていく方法で節税を図る人も多くいます。(今年は80万円、来年は70万円など)

しかし、現金での贈与は少しやり方を間違ってしまうと、贈与ではなく相続財産として判断される恐れもあります。

また、現金での贈与が大きい場合は贈与税の負担も非常に大きなものとなってしまいます。

現金での贈与はリスクもあることを理解しておくべきでしょう。

不動産の場合は、時価よりも低い価額で評価されるため、現金よりも多くの価値分を贈与することが可能です。

また、現在は不動産の価値がそれほど高くなかったとしても、再開発エリアや都市部、人気のエリアなどは今後価値が上昇する可能性もあります。

そのため、贈与時点では価値が低かった不動産も、先々価値が上昇すれば多くの賃料収入や売却益が期待できます。節税できるだけでなく、将来の収益を生み出す資産にもなりえます。

不動産は、路線価や固定資産税評価額で評価され、これらは時価よりも低いので現金で贈与するよりも不動産で贈与した方がお得です。現金で5,000万円贈与する際の評価は5,000万円ですが、不動産であれば半分以下の評価になるケースもあります。

このように、贈与するものが現金か不動産かの違いだけでも、大幅な節税効果が期待できるのです。最初からどちらかに絞るのではなく、それぞれで贈与したときにどれくらい節税効果が期待できるのかシミュレーションを行い、判断するようにしましょう。

建物の評価は建築費用の半分程度

マンションと住宅

前述のとおり、建物の建築費用が7,000万円だったからといって、評価も7,000万円になるわけではありません。

建物は時価ではなく固定資産税評価額による評価となり、公示価格の70%程度、建築費で考えれば40%〜60%と言われています。

つまり、建物の建築費用が7,000万円であれば2,800万円〜4,200万円程度の評価になるということです。

およそ半分程度の評価となるため、その分相続の際に有利になります。

  • 現金:贈与7,000万円→評価7,000万円
  • 建物:贈与7,000万円→評価2,800万円〜4,200万円程度

効率よく贈与ができ節税効果も期待できます。

親名義で建てることも検討

不動産売買契約書
住む人の状況にもよりますが、節税のことを考えるのであれば、親のお金を使って親名義で建てる方法もあります。

親子で住む二世帯住宅を建てる場合、現役世代でローンが利用しやすいこともあり、子どもの住宅ローンを活用して家づくりをするのが一般的です。

親が所有している土地に子ども名義のローンを使って家を建てるため、土地が使用貸借となってしまいます。

この場合、評価が低くならないため親は節税ができません。

親のお金を使って親名義で建てれば高い節税効果が期待できます。

「親のお金は使いたくない」という気持ちもわかりますが、相続税を節約したい場合はこのような方法があることも覚えておくといいでしょう。

現金ではなく建物として資産を所有することで、評価が下がり、節税をすることができます。

賃貸住宅にする

住宅に青空
自宅ではなく賃貸住宅であれば、評価を下げられるため節税効果ができたりできます。

空室であったらいけませんが、入居者がいる場合は評価額から借家権の割合が引かれます。

賃貸住宅であれば相続税の節約もできますし、入居者がいる限り、賃料収入を得ることも可能です。

相続を受けた人も収益源を確保できるため、嬉しい相続になることでしょう。

また、賃貸住宅を建てるときの費用を現金で支払えば貸家評価によって、大幅な節税が可能です。

預金相続ではなく預貯金を使って賃貸不動産を買う

マンションと契約書
預金相続を考えている人も多いです。預金相続であれば、わざわざ節税対策のために建物や土地を購入して運用する必要がありません。

特別、相続税対策をすることもないため、手間や労力がかかりません。

しかし、預金相続をするのであれば効果的な節税対策をあきらめ、税務調査等のリスクも受け入れる必要があります。

現金だと額面どおりの評価となること、そして預貯金への調査が厳しくなっているためです。

一長一短はありますが、節税のことを考えれば預金相続ではなく預金を使って賃貸不動産を買うことです。

そうすれば現金よりも評価が低くなるため、より少ない相続税で済ませることができます。

賃貸不動産の建物評価額は、建築価格の30%〜40%程度です。

そして、土地に関しては固定資産税評価額の70%程度、路線価であれば80%程度、公示価格の100%程度になります。

土地活用プランナーの体験談

不動産は相続税対策になることは、有名です。

少し前に流行ったタワーマンションの購入も、相続税対策として非常に有名なだけに、多くの富裕層の方がタワーマンションを購入したということです。

私が関わったお客様の中にはタワマンの部屋を買っている方もいました。

タワマンはマンションなので土地の持分はほんのわずか。

つまり、土地分の固定資産税評価額は非常に低いです。

建物に関してはそれなりの固定資産税評価額になってしまいますが、賃貸に出せば評価額を下げられるので、節税に大変有効ということです。

売価も下落することなく、市場での取引価格と固定資産税評価額の乖離が大きいのです。

結局そのタワーマンション節税が非常に有名になったことで、タワーマンション増税制度も導入されました。

このように相続税絡みの税金の制度は、非常に目まぐるしく変わることがあります。

ここで話していることも数年後には実は税制が大きく変わっている可能性もあります。

あくまで参考や基礎知識として知っておいてください。

いざ自分が相続する立場、もしくは相続させる立場になったときにはきちんと専門家に相談してその時点での最新の税制について知っておく必要があります。

そのことは忘れないで下さい。

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