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【マンション経営の間取り】満室維持する為のポイント5つ

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賃貸アパート

購入、建築前に知っておきたい、常に満室状態を維持しやすい、アパート、マンションのつくり方をオーナー様の為に記事にしました。

どんな人に入居してほしいのか?建築予定の地域のお客さんはどんな方?などを明確にクリアできれば、入居率は大幅にあがります。

例えば、昔の建築設備と、現在の建築設備の数ある違いの中の一つをお伝えします。

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この設備が有る、無いとでは入居率に大きく影響してきます。

満室状態を維持するポイントはたくさんありますが、特に重要な5つに絞って、記事中で詳しくお伝えいたいします。

この記事でわかること

  • 購入前に考えておくこと
  • 入居率を上げる基本方法
  • 満室状態を維持する基本

賃貸経営をする場合はコンセプトをつくる

建築図面を鉛筆と消しゴム
マンション・アパートなどの賃貸経営をする際は、コンセプトづくりが重要です。

コンセプトをつくる際は、賃貸物件を探している人のニーズに合わせたうえで考えるのが一般的です。

賃貸物件を探す人は、家賃や間取り、設備、立地などに条件を付けて物件選びを進めていきます。

ここでは、家賃や間取り、設備などの各ポイントについて見ていきましょう。

適切な家賃設定・ポイント1

賃貸を探している人は「家賃は7万円以下」など、具体的に家賃の条件を付けて物件を絞り込みます。

計画をオーバーする人もいますが、数千円レベルがほとんどです。

地域や間取りなどによって、家賃には相場があります。

ハイグレードの設備で相応の家賃設定にしていたとしても、地域の相場からすると高すぎる場合があります。

他の地域では一般的な金額だったとしても、地域の相場より高ければ入居者確保に苦戦する可能性があります。

家賃は相場並みに抑えるようにした方がいいでしょう。

家賃を基準として、導入する設備を決めることが重要です。

家賃設定を間違うと、まったく入居者が集まらず、家賃収入が入ってこないばかりか、支払いに追われて大変なことになってしまいます。

単純に家賃設定を高くしただけであれば、値下げして募集活動ができますが、コストをかけすぎて損益分岐点自体が高い場合は値下げもできません。

賃貸を借りる側からすれば、家賃は絶対条件であることが多く、物件選びの決め手にもなります。

相場チェックやコスト管理をしっかりと行ったうえで、現実的な家賃を設定するようにしましょう。

間取りは周辺物件も研究して決める・ポイント2

間取りを決める際は、周辺の賃貸物件をよく研究するようにしましょう。

周辺にも多いありきたりな間取りであれば、借り手にとっては他と代わり映えのない物件になる可能性があります。

大事なのは、需要があるにも関わらず、周辺に少ない間取りにすることです。

そうすれば、他の物件との差別化にもなり、入居者確保もしやすくなります。

間取りを決める際は、まず物件のターゲットを絞る必要があります。

1人暮らしの学生向けなのか、子どもが小さいファミリー向けなのか、単身赴任中のビジネスマン向けなのかなど、ターゲットによって間取りは大きく変わってきます。

学生かビジネスマン、老人など、1人暮らしでも属性が違えば適した間取りも変わります。

また、部屋の広さにしても、ターゲットや周辺物件によって違ってくるでしょう。

ただし、あまりにも狭すぎたり無駄に広すぎるのは、効率も悪いですし、借り手に敬遠されてしまいます。

まずは、周辺物件のリサーチとエリアのニーズを汲み取ることが大事です。

設備は時代に合った物を導入する・ポイント3

物件選びの際、設備が最終の決め手になることも少なくありません。

設備は必要不可欠なものと人気の設備を導入するといいでしょう。

特に、女性は設備にこだわる人も多いです。

斬新な設備など冒険をするよりは、需要のある設備をはずさないことが大事です。

以下は、必要不可欠な設備や人気の設備で、設置したいものです。

  • TVインターホン
  • 追い焚き機能付きバス
  • オートロック
  • 独立洗面所
  • ウォシュレット
  • ウォークインクローゼット
  • 宅配BOX
  • 防犯カメラ
  • インターネット無料
  • システムキッチン
  • 床暖房
  • ホームセキュリティ
  • エアコン
  • エコキュート
  • 人感センサー
  • 敷地内駐車場
  • カウンターキッチン

などです。

単身者向けとファミリー向け物件で、設備は変わってきますが、このような設備が「当然付いているもの」や「付いていたらうれしいもの」として挙げられます。

需要を満たす設備がしっかりと付いていれば、入居率は高くなるでしょう。

予算内に抑える必要はありますが、できるだけ設備は充実させたいものです。

物件アピールポイントの明確化・ポイント4

これまで紹介した「家賃」「間取り」「設備」の3条件をクリアしたからといって、多くの需要が見込める魅力ある物件になるとは限りません。

「この物件は●●だから魅力的」「▲▲の物件だからここに住んでみたい」と、借り手に思わせるようなポイントをつくることが大事です。

たとえば、床下収納やウォークインクローゼット、シューズクローク、パントリーなどを設けて、荷物がたくさんの人でも安心の収納力がある物件。

浄水器やディスポーザー、グリル、食洗機、浴室TV、浴室換気暖房乾燥機、共用施設など、設備・施設が充実した物件。

建物全体をバリアフリー化していて、高齢者の方でも安心して住める物件。

ペットOKで足洗い場もあるペット共生型の物件など、いろいろなパターンが考えられます。

繁忙期の1月〜3月はチャンス!逆算して動き出す・ポイント5

マンションやアパートなど賃貸物件の需要が最も高い時期は、年明け〜3月ぐらいまでです。

なぜなら、入学や入社、転職、転勤、卒業など、人が動きやすい時期だからです。

そのため、この時期を狙って物件を完成させるオーナー・不動産会社も少なくありません。

この時期に完成すれば、完全な新築として案内することが可能です。

また、入学や入社の人を入居者として迎え入れることができれば、長く住んでくれる可能性があります。

完成時期が1月〜3月ぐらいになりそうな場合は、敢えて合わせるようにするといいでしょう。

ただし、この時期に引っ越しを検討している人は、少し早いタイミングから物件探しを始めるものです。

機会損失を起こさないためにも、早めに不動産会社・管理会社と契約をして、物件のプロモーションを始めるようにしましょう。

借り手が動き出す時期や物件の完成時期から逆算して、行動スケジュールを立てていくことが大事です。

持ち家に憧れている層も取り込む

左からお爺ちゃん、お祖母ちゃん、お母さん、お父さんと最前列に娘の笑顔集合写真
かつては、結婚したらマイホームを買うのがあたりまえとされていましたが、現在では「マイホーム=経済的負担」というイメージを持つ人も増え、賃貸で生活をしていく人も多くなりました。

マイホームはローンの縛りがあって自由に動けなくなりますし、税金やメンテナンス費用の負担もあるため、ある程度の経済的余裕がないと現実的に考えることは難しいです。

そのため、その時々のライフスタイルに合わせて自由に引っ越しができて、税金やメンテナンス費用の負担もない賃貸での生活を希望する人はたくさんいます。

しかし、このような人たちの中には「経済的余裕があれば持ち家にしたい」と考えている人も多いです。

そうした場合、通常の賃貸物件では満足しない可能性があります。

なぜなら、設備が豪華な分譲マンションや戸建てに憧れを持っているからです。

ローコストの物件や一般的なマンション・アパートであれば見向きもされないこともあります。

このような層に選んでもらう物件にするには、次の事があげられます。

  • 魅力的でグレードの高い設備を採用すること
  • ハイグレードでありながらも予算を抑えること
  • 高級志向が納得するデザインに仕上げること

これら3つが大切です。

他とは違う物件づくりはマーケティングやこだわりで決まる

企業のマーケティング会議の様子

継続的に高い入居率を維持できる賃貸物件にするためには、その土地やターゲットに合わせてつくることが大事です。

建売住宅のように、他にも同じような物件がたくさんある賃貸物件をつくっても、なかなか入居者は集まりません。

そのエリアやターゲットによってニーズが異なるため、ニーズを汲み取ったうえで、他の物件とは異なる特徴を持つマンションやアパートをつくることが重要です。

また、オーナーのこだわりも詰め込まないと良い意味で個性的な物件は誕生しません。

コストとのバランスも必要にはなりますが、その物件ならではの特徴も含めることが他との差別化になり、継続的に高い入居率を維持できる賃貸物件の実現になります。

満足のいく後悔しない物件

家族が揃って笑顔の
前述のとおり、エリアやターゲットのマーケティングを行い、オーナーのこだわりも詰めて物件づくりをするわけですが、「自分だったら住まない」という物件にしてはいけません。

「自分が住みたい」と思える物件にしないと、こだわりを反映させることは難しいでしょう。

また、良い意味で個性的な物件にすることもできません。

自分が住みたいと思えるぐらいこだわってつくらないと、差別化は難しいものです。

自分が住みたいと思えないような物件だと、大した思い入れがなく、どこか他人事で進んでいくでしょう。

賃貸物件は、家賃収入を得るために建てるわけではありますが、自分の資産でもあります。

満足のいく後悔しない物件ができるように、自分でも住みたいと思える物件を目指して賃貸づくりを行いましょう。

物件のセールスポイントを決める

営業マンがセールスしている写真
他の物件と差別化し、「この物件●●が良い!」となるように、物件のセールスポイントを明確にしましょう。

「駅まで徒歩1分の物件」「ハイグレード物件」など、その物件ならではのセールスポイントがあれば、広告プロモーションもしやすくなります。

WEBサイトや賃貸情報誌、チラシにも特徴を載せやすくなるため、物件への問い合わせも増えるでしょう。

そのため、賃貸物件をつくる際はセールスポイントを何にするのか考えながら進めていくといいでしょう。

逆に、物件にセールスポイントが見つからない場合は、特徴がなく他の物件と差別化ができていないということです。

物件づくりは大変だが自分が関わることが大事

建築図面の上に家、車の模型と鉛筆、色鉛筆が
賃貸マンションやアパートづくりは大変なことです。エリアやターゲット、他物件など、さまざまな情報を収集したうえで、収益性の高い物件をつくらなければいけません。

賃貸物件は、自分が住むわけではないにも関わらず、細かい部分までこだわって作らないと成功する可能性が低くなってしまいます。

そのため、自分が住むマイホームを決めるよりも難しいと感じることでしょう。

しかし、賃貸物件は自分でつくると夢がありますし、他人任せにせず自分が関わってこそ価値が出ます。

不動産会社に任せきりにするのではなく、積極的に自分から関わるようにしましょう。

また、1度賃貸物件づくりに関わっていれば、収益が好調で2軒目を検討する際に、スムーズに進めていくことができます。

「1軒目の●●は2軒目では▲▲にしよう」など、実際に物件づくりに携わっているからこそ、良かった点や反省点を活かした2軒目の物件づくりができます。

ノウハウが蓄積されていくため、どんどん良い物件をつくれるようになるはずです。

物件の名称も慎重に決める

マンションの画像
賃貸物件を家賃や間取り、設備など、さまざまな部分にこだわって建てるわけですが、物件の名称もよく考えるようにしましょう。

基本的に、物件の名称はオーナーが自由に決めることができます。

自分がこだわり抜いてつくった物件であれば、しっかりと思いを込めて名称も決めるべきです。

1度決めた名前は変わりませんし、地図などにも載ります。

自分の資産である賃貸物件の名称でもあるため、物件づくり同様、妥協せずに決めることが大切です。

物件の名称によって問い合わせ件数が変わる可能性もあります。

満室にする努力とは?

アパートの写真
賃貸物件が完成すると、建築会社へ代金を支払い、いよいよ賃貸経営が始まります。

理想は、賃貸経営を始めてすぐに入居者が埋まることです。

これほど、オーナーが安心できる出来事はないでしょう。

すぐに満室になれば、空室期間があって余計なコストをかけることなく家賃収入が入ってきます。

しかし、すぐに満室になるのは簡単なことではありません。

そうなると、入居者が埋まるまでは家賃収入を得ることなく、ローンや管理費、税金等のコストを支払い続ける必要があります。

特にローンの負担が大きい場合や空室期間が長引く場合は、オーナーにとって死活問題です。

すぐに満室の状態を目指したり、できるだけ早く入居者を確保したいと考えている場合は、早めに物事を決め募集活動を始めることが大事です。

早いタイミングで家賃設定や引渡し日など、諸々の条件を確定させれば、余裕を持って募集活動を行うことができます。

物件完成の1週間前から募集活動を行うのと、1ヶ月〜2ヶ月前からするのとでは集客状況がまったく異なります。

さらに、もっと前から募集活動を実施すれば、入居者確保できる可能性はより高くなるでしょう。

半年前から募集活動ができれば理想でしょう。

まだ完成していなくても、間取り図やパースを使って説明できますし、工事途中でも安全性に問題ない段階で見学させることも可能です。

魅力のある物件であれば、完成前であっても入居者は決まります。

建築会社にお願いをして、部屋の内装を早めにやってもらい、モデルルーム化してもいいでしょう。

オーナーにとって、できるだけ早い段階で満室になることは非常に大切です。

そのためにも満室にするための努力をしっかりと行いましょう。

高い入居率を継続するために

リビングダイニング
完成後、数年間は満室であっても、その後空室が目立つようになることも少なくありません。

高い入居率を維持することは容易ではないのです。

入居者がしばらく住み続けてくれればいいのですが、仕事等の関係で入居してすぐに退去する人も出てきます。

高い入居率を維持するためには、魅力的な物件づくりや信頼できる管理会社選びをすることだけでなく、次の事が大事になってきます。

  • 空室になるとわかればすぐに募集活動を行う
  • 退去した後にすぐにリフォームを実施する

など、すぐに行動できる体制・準備が整っていることも大事です。

また、物件を良い状態で保つためにも、リフォームやメンテナンス費用を惜しまず投資できるかどうかも重要です。

これらができないと、すべての行動が遅くなり、機会損失を起こしてしまいます。

また、リフォームやメンテナンスをないがしろにしていると、物件の魅力が失われますし、安全性に問題が生じる可能性もあります。

高い入居率を維持したい場合は、物件を建てた後の行動も大事です。

賃貸物件で節税効果

通帳と電卓
賃貸物件を建てる理由が「家賃収入を得たい」という人もいますが、「相続税の節税対策として始めたい」という人もいます。

所有している土地が更地の場合は、何に使っているわけでなくても、毎年高い固定資産税を払い続けなければいけません。

しかし、その空き地で賃貸経営を始めれば高い節税効果が期待できます。

ただし、空室の場合は、貸家建付地や小規模宅地等の特例が利用できないことがあるため注意が必要です。

高い節税効果を得るためにも、空室をつくらず満室で経営してくことを目指すべきです。

空室が多いと、せっかく相続税を節税できても家賃収入が入らず大赤字になってしまいます。

土地活用プランナーの体験談

アパートやマンションはただの住む場所と考えがちです。

住む場所、箱さえ作っておけば、その中身は入居者が勝手になんとかするものだろうと思ってしまう方もいます。

しかしアパートやマンションはただの箱ではなく、れっきとしたパッケージ商品です。

そしてあなたの財産になるものです。

私もアパートを建てたお客様を何人か見てきました。

成功している方は、やはりこだわりをもってデザインやコンセプトを打ち出しています。

そしてその後もきっちりと満室経営が続いているという話をよく聞きます。

例えば退職金でアパートを建てようという方は、大昔に自分が一人暮らしをしていた時の記憶にとらわれがちで、最近の若者がどういった設備を求めているのかあまり考えることをしません。

若い世代の方が建てる場合は、自分がこうだったらいいなと、いうデザインを盛り込んだり、防犯設備や宅配ボックスなど一人暮らしの人が今何を求めているかをきっちりと考えて、部屋の仕様やコンセプトを決めていると感じます。

住居であっても、やはりマーケティングは大変に重要なものではないでしょうか。

私も一人暮らしをしたのは何十年も前ですが、そのときの経験にとらわれず積極的に最新の設備や入居者に人気のある設備などを、アドバイスをしております。

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