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税金の対策

相続対策とは?1円でも安くする5選公開

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相続税の書類にペンで記入している

何も知識がないまま相続をしてしまうと、払わなくて良いお金を払うことになってしまいます。

しかし、ちょっとした知識をつけて、税理士へ相談する事によって、あなたは相続税を節約する事ができます。

税理士へ相談する又は、しっかりした知識を得る事によって、税務署からのお伺いにもしっかりと対処できます。

相続税だけでなく、相続といえば、よく耳にするのが親族間のトラブルです。

情報をいち早くインストールするだけで、相続トラブルに対応でき、あなたが主導権を握る事ができるでしょう。

元不動産レディーの経験から執筆しましたので、あなたの参考にしていただければと思います。

相続対策のポイント


ポイントの箇条書き
多くの相続対策のポイントを知っておけば、効果的な節税対策ができ、相続に関するトラブルも避けることが可能です。

ここでは、事前に知っておきたい相続対策の5つのポイントについて見ていきましょう。

現金の節税デメリットとは?


節税のデメリット
かつては、「土地を持っておけば値上がりして儲かる」「買った土地が数倍の価値になった」など、土地は値上がりする財産として認識されていました。そのため、土地価格が高くても多くの人が競争をするように購入していたのです。

しかし、バブルが弾けたことで「土地=値上がりするもの」という神話が崩れ、現在では子どもや孫のために現金を残す人が多くなっています。

それこそ、本人たちは何十年も節約生活を行い、数千万円の現金を子どもや孫たちのために貯めている人もいます。

土地などの不動産であれば、生前は人に貸し出すことで賃料収入を得ることが可能です。毎月10万円の賃料収入を得ることができれば、年間120万円の収入となり、得た収入から固定資産税などを負担することもできます。安定的なキャッシュフローを確保できれば資産を増やすことができますし、自分たちの生活費に充てることも可能です。

現金の場合は銀行に預けることが一般的ですが、預金金利は雀の涙ほど。メガバンクの普通預金金利は年0.001%、定期預金でも年0.01%ほどです。

仮に、1,000万円預金していても、普通預金だと1年間で100円、定期預金でも1,000円しか利息を受け取ることができません。これでは、ATM利用手数料の方が高いですし、何年預けてもお金はほとんど増えないでしょう。

また、銀行に預けているお金を相続する場合は、預金残高がそのまま財産評価となり、相続税が課税されるため特別節税のしようがありません。

仮に、資産が現金ではなく、家などの不動産であれば、先に紹介したような特例なども含め節税をすることが可能です。しかも、収益を得ながら相続に備えることができるなど、有効活用できます。

財産を現金で所有しておけば、万が一の際に使えるので安心ですが、相続という観点で考えれば決してメリットが大きいわけではありません。

家や土地など不動産で所有をしておけば、収益を得ることも節税もしやすいため、1つの選択肢として考えてみるといいでしょう。

家族名義の口座に移してはいけない!


家族名義の預金口座
相続は、被相続人である亡くなった人の財産や権利などを引き継ぐことです。被相続人から相続を受けた財産等の評価を行い、基礎控除額を超える場合は必要な税額を納税しなければなりません。

相続税の基礎控除額は以下の計算式で算出できます。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)


たとえば、法定相続人の数が2人の場合。

3,000万円+(600万円×2)=4,200万円
が相続税の基礎控除額となります。


そのため、相続財産の合計額が4,200万円以下の場合は納税をする必要がありません。基礎控除額を超える場合は、超えた金額に対して課税されます。

仮に、相続された財産が8,000万円の場合。

8,000万円➖基礎控除額4,200万円
で3,800万円に対して相続税が課税されるのです。


ちなみに、税務調査では家族名義の預金も調査されたりします。そのため、相続税を回避するために、預金名義を本人にせず、配偶者や子どもの口座に預金を移していても、税務署にバレてしまいます。

「自分名義じゃない口座に財産を移しておけば大丈夫でしょ」という安易な考えは通用しません。

相続財産だと指摘を受けてしまい、追徴課税が発生して通常よりも多くの相続税を払うことになりかねません。場合によっては、重加算税を課税されることもあり、より負担が大きくなってしまいます。

根拠ある資料もあり、以前から贈与として家族名義の口座に預金をしていれば、相続財産ではなく贈与であると説明できることもあるでしょう。ただし、その場合は指摘を受けてもしっかりと納得性のある説明と証拠が必要です。

財産を現金で持つことは、手数料収入がほとんどなく節税しにくいだけでなく、税務調査の対象となる可能性があることもデメリットです。税務調査のリスクについては、株式などの有価証券も現金と同じように指摘を受ける可能性があります。

もし、財産のすべてが現金で、相続税の回避のために配偶者や子ども名義の口座に移している場合は、はじめから正直に相続財産として申告した方が安心です。

追徴課税等のペナルティを考えると、嘘偽りなく手続きをした方が精神的にも今後のためにもいいでしょう。

節税効果が期待できない駐車場


駐車場の節税効果
亡くなった祖父母や父母から譲り受けた土地を持っている人も少なくないでしょう。

代々受け継がれている土地であれば、「できるだけ売らずに持っておきたい」「土地を子どもや孫にも継いでいくのが自分の役割」などの考えを持っているのではないでしょうか。

周囲から「土地を持っている=資産家」と見られ、羨ましがられるため、簡単に手放せないという理由で維持している人もいるでしょう。

しかし、土地の規模にもよりますが、多くの土地を持っている人や広い土地を持っている人からは、維持するのが大変だという声をよく聞きます。

理由は、固定資産税の存在です。先に紹介したとおり、固定資産税は使用していない土地であっても負担をしなければいけません。

課税標準額×1.4%の税金が毎年かかり、所有している土地に建物が建っていない場合(更地)は、評価額が課税標準額になってしまいます。そのため、更地の場合は厳しい固定資産税負担が待っています。

固定資産税が3分の1〜6分の1になる軽減措置もありますが、毎年の税負担は想像以上に重いものですし、所有し続けている限り、負担し続けなければなりません。

土地を有効活用するためにアパートなどを建て、賃貸収入を得る方法もありますが、アパートを建てるにも莫大な資金が必要です。そのため、「アパートを建て、賃貸経営を始めよう」と簡単に決断できるものではありません。

そこで考えがちなのが、アパートの建築費用より安くつく駐車場にして、収益を得る方法です。

土地を使った資産運用方法の本やWEBサイト等を見ても、「少ない初期投資で駐車場オーナーになれる」「駐車場として運用することで年間●●万円稼げる」など、駐車場による資産運用方法を紹介しているケースは多いです。

確かに、車が多いところや商業施設の近い場所などに土地を所有している場合は、多くの駐車場ニーズがあるでしょう。しかし、立地が悪い場合は、駐車場にしても思うように収入が入ってこない可能性が高いです。

また、駐車場だと、相続の際に更地と同じ扱いとなるため、評価額が課税標準額になってしまいます。もし、アスファルト塗装している場合は貸付事業用小規模宅地等の特例によって減額の要素があるため税負担を少なくすることが可能です。

ただし、アスファルト塗装をしておけば貸付事業用小規模宅地等の特例が適用されるわけではありません。貸付事業とするには、立体駐車場など設置しなければなりませんし、契約書を作成して継続して第三者に賃貸している必要があります。

貸付事業用小規模宅地等の特例を受けようとして、一時的に貸し付けをしているような場合は当然適用されません。

土地にアパートなど建物を建てる場合は節税効果がありますが、駐車場として人に貸し出しても、ほとんど節税効果は期待できません。駐車場収入を得ることはできますが、初期投資等を回収するにはそれなりの時間が必要ですし、定期的なメンテナンスコストもかかります。事業を取り巻く環境が変わり、まったく収益が上がらなくなるリスクもあります。

計画性があり、収入を得るために駐車場にする分はいいですが、節税を期待して駐車場にしても効果が期待できないことは覚えておきましょう。

空き地は余分に税金がかかる?


更地の方が税金が高い
駐車場にしてもそれほど節税効果が期待できませんが、そのまま空き地にしていても高い固定資産税がかかります。

多くの土地や広い土地を持っていれば、対外的に資産家としてアピールできますし、資産を持っていることで安心感もあるでしょう。

バブル時のように土地の価値が上がるような時代であれば、高い固定資産税を払ってでも所有し続けるメリットがありますが、今は土地価格が簡単に上がっていくような時代ではありません。土地の価値が上がるのは、ブランドのある場所や再開発エリア、駅近など限られた範囲のみです。

現在は、2020年東京オリンピックなどの影響もあって土地価格上昇の期待も持てますが、消費税の増税や、世界経済も減速しているため、東京オリンピック後は土地価格が大幅に下落している可能性もあります。

アパートなどを建て運用するのであればいいですが、そのまま持っていても税負担があるうえに、価値が下がる可能性があるなど、明るい話題が持てません。

土地をたくさん持っている場合は負担が大きいため、一部の土地を売って現金化し、負担を減らす人もいます。また、複数の土地がそれぞれ同じエリアにある場合は、すべてにアパート等を建設して賃貸運用をしても、競合物件となり収益性が下がる可能性があります。

「祖父母、父母から相続した大切な土地だから」「資産家として持っておきたいから」という気持ちもわかりますが、固定資産税の負担が重い場合や特に活用を考えていない場合は、売却などの選択肢も視野に入れてみるといいでしょう。

利用する予定のない空き地を持っている場合は、毎年払っている固定資産税を確認し、これからの負担を考慮したうえでどのように取り扱うか決めましょう。

節税効果には高い満室状態が必須


満室状態の節税
「節税のために空き地にアパートやマンションを建てよう」と考えている人も少なくないのではないでしょうか。確かに、アパートやマンションを建てることで節税することは可能です。

ただし、アパートやマンションを建てれば節税できるわけではないため注意が必要です。

「更地にしておくより、アパートやマンションを建てた方が節税できる」と言われるのは、以下2点の理由からです。

  • 貸家建付地として更地よりも評価が低い
  • 小規模宅地等の特例を適用

相続時に貸し付けがされていて、一定の要件を満たしていれば、貸家建付地、小規模宅地等の特例による減額で税負担を少なくすることができます。

仮に、貸し付けをする意思があったとしても、実際には貸し付けがされていない状態、つまり空家や空室の場合は貸家建付地や小規模宅地等の特例の対象となりません。

この場合は、更地として評価されてしまい、高い固定資産税の支払いが必要になります。仮に、建築費用の返済が完了していて、全室借り手がいない場合はまったく節税効果が期待できません。

あくまでも節税効果が期待できるのは入居者がいる部屋だけであるため、10室中4室だけ埋まっている場合は評価減を得られるのは4室のみです。残りの6室は評価減を得られることがありません。

節税のために賃貸経営を始めたとしても、高い節税効果を得るには満室状態にしなければならないことを理解しておきましょう。

尚、貸家建付地とは以下のような土地のことです。

貸家建付地

「貸家建付地」とはアパートなどを建て貸し付けしている場合の土地のことです。マンションやアパートなど「賃貸物件が建っている土地」と覚えておきましょう。自分で使用している場合と比べて相続税評価額が低くなるのが特徴です。

貸家建付地として評価を受けるための主な要件は以下の2つです。

  1. 土地の上にアパートやマンションなど建物が建っていること
  2. 建物の賃料が世間相場並みであること

土地の上に建物が建っていない場合は貸家建付地として認められません。そして、賃料が無料の場合なども貸家建付地としてみなされません。建物が建っていて、賃料が世間一般的な相場であることが必要です。

貸家建付地の相続税評価額は、以下の計算式で算出ができます。

「土地の自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」

土地の自用地評価額は、「路線価×補正率×土地面積」(路線価地域の場合)もしくは「固定資産税評価額×倍率」(倍率地域の場合)で算出が可能です。

土地活用プランナーの体験談

相続税対策で知識のない人が成功したという話は、ほとんど聞いたことがありません。

仮に成功した場合、あまり人には話さないものなのでしょうが、特に相続税に関する税務署の調査は、非常に厳しいと聞いたことがあります。

銀行口座間のお金の移動に関して、特に高額な口座残高を所有していた人が亡くなった場合、税務署は必ずチェックするそうです。

大量のお金を亡くなる直前、亡くなった直後に引き出した場合、その親族が急に高額な買い物をしてはいないかという調査も必ず行うそうです。

色々な役所の中でも、税務署の持つ権限は非常に強力なものであり、しかも相続税対策の場合悪質と認められる傾向が強いと聞きます。黙っていると、追徴課税がどんどん行われる可能性が高いです。

素人考えで相続税対策をしようというよりも、きちんと不動産などで正当な相続税対策をする方が、税務署の取り立てにビクビクする必要もなくなります。また、不動産の運用で安定した収入を確保できるようになります。

相続税対策を考える方には「生兵法は怪我の元」という言葉を、是非とも一度噛みしめてほしいと思っております。

タウンライフ土地活用

土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
土地というのは資産の一種ですから、資本・労働・経営と並び付加価値を生み出す生産要素として捉えていた方が多いのではないでしょうか。 ですが、実際に土地を所有すると様々な問題や悩みが生まれますよね。
  • 現在土地を持っているが 何も活用できていない
  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
  • 所有している・相続する土地が 田舎 にある      …etc
こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

土地は持っているだけで税金がかかる

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