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【要確認!】資産組替や土地活用の得する節税効果

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土地と一万円札

バブル期のように、土地を持っているだけで勝手に資産が増えていくような時代は終わりました。むしろ、収益を生まない空き地を所有している場合は、よほどの好立地でない限り負担でしかありません。
毎年、固定資産税を払い続けなければならないためです。

価値が上昇する見込みがあればいいですが、そうでない場合は活用するか売却して現金化するかしないともったいないです。

しかし、活用することを考え、空き地にアパート等の賃貸物件を建てたとしても、上手く成功するとは限らないのです。

この記事でわかる事

  • 空地の活用方法
  • 賃貸経営のメリット、デメリット
  • 土地によって建てられる建物の種類

空き地の活用について

更地
家の近所や通勤路、実家の近くなど「本当に誰か住んでるの?」「なんでこんなところに建てたの?」というような物件を見たことある人は多いのではないでしょうか。

賃貸経営はそう甘いものではありません。安定した収益を得るには、一定以上の入居率を実現する必要があります。
しかし、一定以上の入居率を確保するには、ニーズのある物件でなければなりません。

ニーズのある物件とは、「最寄り駅まで近い」「都市部へのアクセスが良い」「スーパーや商業施設が近い」「幼稚園や学校までが近い」「治安が良い」など、利便性や治安が良いエリアにある物件です。

賃貸物件を探す際、多くの人が「●●駅の近く」「駅から徒歩●分以内」「■■小学校校区」など、利便性をもとに物件リサーチを行います。
そのため、利便性が悪い物件だと、入居者を確保することは難しいです。

また、そのような物件は家賃下落リスクも高いため、将来的にも不安です。

入居率が低い物件であれば、安定したキャッシュフローを確保することができません。

このように、空き地に賃貸物件を建てたとしても、想定するような賃料収入を得ることができない可能性があります。
そのため、節税のために空き地を有効活用したことが、逆に自分の首を締めることになってしまいます。

節税で軽減できた金額よりも多くのマイナスとなってしまうため、場合によっては財産の大半を失うことになるかもしれません。

慌てて物件を売却しようとしても、すぐに売れるとは限りません。売れるまでの間も、固定資産税やローン返済などは続きますし、売却にあたり業者への手数料支払いなども必要です。

もし、空き地に物件を建て賃貸経営を考えている場合は、その立地に十分な魅力があるか、そのエリア自体にニーズがあるのか調査したうえで判断するようにしましょう。
ニーズがないのに賃貸経営を始めても借金を背負うだけです。

財産を確認する

相続財産目録
所有している土地を活用するか、資産組替をするか判断するために、財産を確認するようにしましょう。
不動産の場合は、固定資産税評価証明書や固定資産税納税通知、名寄せ帳などで、面積や評価額を確認できます。
もし、所有不動産に共有者がいる場合は、登記簿謄本や権利証などで割合についても確認しましょう。

所有財産を確認する場合、土地や建物は実際に現地を見ることが大事です。
そして、現地調査を行い、周辺状況や制限、評価などについても確認をします。

もちろん、確認する財産は土地や建物などの不動産だけではありません。
被相続人である人が所有する株式や保険、債券、預金などの財産についても把握する必要があるため内容を確認します。

株式や債券などの金融商品は証券口座を確認しましょう。
保険は保険証券、預金は通帳を確認すればすぐに把握できます。

多数の財産を持っている場合は、本人も管理できていない可能性があるため、「●●は持っていない?」「▲▲は本当にこれだけ?」など、一つひとつ家族が本人に確認をとっていき、一緒に抜け漏れがないか確認作業していくことが大切です。

また、本人名義のものは確認がとれやすいですが、節税対策のために家族名義で持っている財産もあるかもしれません。
本人が贈与のつもりでつくった家族名義の財産についても確認していきましょう。

生命保険に加入している場合は契約形態についてチェック漏れがないようにしてください。
被相続人が自分で生命保険をかけ、受取人が家族の場合は相続税の対象です。非課税枠がありますが、相続対象になることを覚えておきましょう。
ただし、契約形態がこのような状態でない場合は、非課税枠がありません。そして、所得税や贈与税の対象となりますので、これらに備える必要があります。

被相続人が自宅の住宅ローンや賃貸アパート・マンションなどのローンを抱えている場合は、金融機構から発行される返済表などを用いて残高を確認しましょう。
ローンは負債となるため、どれくらいあるのか事前に確認しておくことは重要です。

また、本人名義で契約したものではなく、会社が借りたローンや友人・知人などのローンの連帯保証人になっているケースもあります。
この場合は、本人名義のローンのように負債扱いになるわけではありませんが、大事な件なので内容を確認するようにしてください。

このように、被相続人となる人が所有する預金や不動産などの財産、そして負債をすべて確認し、財産評価を行います。

シンプルに考えると、プラスである財産からマイナスになる負債を差し引き、そこからさらに控除を引きます。
これにより課税財産が算出されます。
課税財産と税率がわかれば、相続税を求めることが可能です。

このように、被相続人の財産や負債を整理して、預金や株式、不動産、ローンなどを確認してから財産の評価を行います。
これらの整理・確認が徹底できていないと、「こんな財産もあったなんて知らない!思っているよりも相続税が高くなった」「聞いていたよりも多くの負債があり、どうしていいかわからない」など、後で困ることになります。

早いうちにしっかりと確認をして、相続税を把握し、相続の際に必要なお金を準備しておきましょう。

家族の状況も確認し、プラス・マイナスの相続財産を共有する

家族全員集合
財産の確認だけでなく、相続人となる人たち、つまり家族の状況確認も必要です。
被相続人の配偶者や子ども、子どもの配偶者やその子ども(孫)など、家系図を書くなどして整理してください。
そして、それぞれの相続人の連絡先や住所、仕事内容などをまとめていきます。
こうすることで、どのような相続ができるか、先々どんな財産の継承があるのか考えることができます。

また、空き地を有効活用するためにアパートなどを建て賃貸経営する場合、数年足らずで完結する内容ではありません。
ローン返済もありますし、入居者もいるため、20年〜30年以上の長期スパンで取り組む必要があります。

そのため、被相続人から相続人へバトンタッチした場合に、しっかりと継承できるのかどうか事前に確認が必要です。
もし、相続人が継承しないつもりであれば、アパートはどうするのか、多くの返済が残っているローンはどう対応するのか、いろいろと考えなければなりません。

賃貸経営を始める際、現金でアパートを建てるのは難しいため、多くの人がローンを利用します。
その際、金融機関からは物件を担保にするだけでなく、連帯保証人として相続人をつけるように求められるケースもあります。
金融機関としては貸し倒れを回避するための対策として、相続人の連帯保証を要求するのです。

相続人は自身にとってプラスとなる財産だけを受け取れるわけではありません。万が一の際は負債を負ってしまうことも考えられるのです。

ただし、保証料を支払い保証会社に連帯保証人の役割を担ってもらったり、団体信用生命保険に加入することを条件として、連帯保証人を求められないこともあります。

このように、相続人はプラスとマイナス両方を相続する可能性があることを、事前に話し合い、了承を得ておくようにしましょう。

これらを事前に共有して理解を得ておかないと、相続人は相続の際に大変困ってしまいます。
特に、マイナスの財産規模が大きい場合は、早いうちに了承を得たうえで対策を考える必要があります。

賃貸経営のデメリットやリスクも考えたうえで判断する

賃貸マンションの前の大家さん
土地を活用するか資産組替をするのか判断する場合、土地が本当に賃貸経営に適しているのか調査するようにしてください。

「節税になるらしいからローンを利用してアパートを建てよう」
「ここにアパートを建てればすぐに満室になるだろう」
「賃貸経営なんて簡単なはず」

など、楽観的に考えていると、すぐに行き詰まり始めたことを後悔してしまうでしょう。
賃貸経営は非常に難しいものです。
多額のローンを利用するためリスクも大きいですし、ニーズのない物件をニーズのある物件に修正するのは簡単なことではありません。
また、入居者がいる場合は安定的に賃料収入を得られますが、空室になってしまうと、入居者が決まるまで収入はありません。
ローン返済や固定資産税、保険料、メンテンス費用やリフォーム費用などもかかり、収入がない間も払い続けなければなりません。

「賃料収入が入って生活資金が潤う」
「節税効果が期待できて相続税を軽減できる」

など、賃貸経営のメリットばかりに目を向けるのではなく、デメリットやリスクをしっかりと把握し、「入居率が最低だったら。。」「近くに新しい物件ができたら。。」など、最悪の状況も想定したうえで賃貸経営をするかどうか判断しましょう。

最悪の状況も想定することで、事前にいろいろな対策を講じることができますし、見通しの甘い収支計画を立てることも防げます。

土地についても調べておく

土地調査
デメリットやリスクも把握したうえで賃貸経営を始める場合は、土地調査や診断を行う必要があります。

「土地の地盤は大丈夫か?軟弱地盤ではないか?」「どんな建築制限があるか?」などを確認するためです。
もし、地盤が軟弱の場合は、表層改良工法や柱状改良工法、小口径鋼管杭工法などの地盤改良工事を行い、安全に建物を建てられるようにします。
地盤が軟弱のままでは、いつ地盤沈下したり液状化などが発生するかわかりません。

建築制限の確認も大事なことです。
「自分が所有する土地だから自由に建てて問題ない」と考えている人もいるかもしれませんが、土地・周辺環境によって、どんな建物であれば建てられるのか細かい制限があります。
この制限を無視して建物を建てることはできませんし、もし建てた場合は法律違反になります。

現地調査も必ず行います。
現地調査をして、登記簿と現地状況に違いがないか、面積の増減や道路幅員、隣地との高低差、地形など、一つひとつ問題がないかを確認していきます。電気や上下水道、ガスなどの設備が引き込まれているかどうか、近隣に問題がないかも調べましょう。

そして、建ぺい率や容積率、斜線制限、接道状況なども調査し、問題がないことを確認しておきます。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。各用途地域・土地ごとに建ぺい率は決まっており、建ぺい率の割合によってどれくらいの建物を建てられるのか変わってきます。たとえば、土地面積が100㎡で建ぺい率が80%の場合は80㎡の大きさまで建物を建てることができます。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。各用途地域・土地ごとで異なります。たとえば、土地面積が100㎡で容積率が75%の場合は、1階床面積50㎡、2階床面積25㎡など、延べ床面積75㎡の建物を建てることができます。尚、延べ床面積には、ロフトやバルコニー、玄関などは含まれません。

斜線制限

斜線制限とは、隣地境界線や道路境界線からの距離によって建物に高さの制限を設けたものです。近隣も含め建物の採光や通風を確保することを目的としています。斜線制限には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類があり、それぞれ細かく制限のルールが定められています。

接道義務

法律によって、都市計画区域内で建物を建てる場合は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定されています。もし、敷地がまったく道路に接していない場合や幅員や間口が規定以下の場合は、建築確認を受けることができません。

また、これらの確認だけでなく、近隣の環境についても必ず確認をしましょう。特に賃貸経営を始める場合は、近隣環境が与える影響はとても大きいものがあります。近くに墓地や工場、ゴミ屋敷などがあれば、そのエリアを避けて物件探しをする人が多いでしょう。

幼稚園や小学校、大学などがあればファミリー層や学生の1人暮らしが見込めます。多くの社員を抱える大企業があれば、単身赴任者も多いでしょう。

もしかすると、近くに大型スーパーやショッピングモールができるかもしれません。大型の商業施設ができれば人の流れが一気に変わるため、これまであまり見向きされなかったエリアでも多くの需要が生まれる可能性があります。

逆に、これまで敷地の近くにあった大型商業施設が閉店したり、企業の撤退や倒産、学校の閉校などがあれば、これまで見込めていたニーズを失う可能性があるため注意が必要です。

このように、近隣環境によってその土地の魅力は大きく変わります。だからこそ、賃貸経営を考えるのであれば、現地に何度も足を運び、近隣環境やその隣のエリアまで状況を把握するべきです。

土地活用プランナーの体験談

土地に関する専門的な知識を持っている方は、不動産関係の人間でない限りは非常に少ないのではないでしょうか。
土地によって建てられる建物の種類や容積率、建ぺい率の数字は大きく違ってきます。また都内の密集した住宅街の中には、再建築不可物件が建てられていることも多くあります。そのような物件は、相続しても資産価値が非常に低く、お荷物になってしまうこともあります。
私がこれまでご相談を受けた中でも、再建築不可物件を相続したが、どうしたらいいかという話がありました。
知り合いの不動産会社の人間に相談したところ、再建築不可物件の条件でも「道路への接道をしていない」という場合は、意外と寸法が適当に測られてそうなっているということを聞きました。
測量しなおせば、接道要件を満たし、建築可能になるということもあるそうです。
そこで土地家屋測量士の人に通路の寸法を測り直してもらったところ、接道要件をきちんと満たし、建築可能物件になったことで資産価値が大幅に上昇したという例もありました。
不動産会社の中には再建築不可物件の近隣の土地を買い取ることで、再建築不可物件を建築可能物件に再生している会社もあったりします。
扱いにくい土地を相続した時は、そういった専門家に相談してみるのも良いでしょう。
もちろん私の方でもそういった活用法、対策を提案させていただきます。

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土地活用で失敗しないために

今、あなたがこのページをご覧になっているということは、「 土地 」についてお悩みを抱えているということだと思います。
土地というのは資産の一種ですから、資本・労働・経営と並び付加価値を生み出す生産要素として捉えていた方が多いのではないでしょうか。 ですが、実際に土地を所有すると様々な問題や悩みが生まれますよね。
  • 現在土地を持っているが 何も活用できていない
  • 今後土地を相続するが 相続税 が心配
  • 所有している・相続する土地が 田舎 にある      …etc
こういったお悩みをもっている方も多いのではないでしょうか。

土地は持っているだけで税金がかかる

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